こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
先日、「築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20％！】」で、私の戸建て投資の事例をご紹介しました。
この記事を書いてから、3日後にさっそく入居申込みを頂きました。収益性は、リフォーム込みで利回り21％での着地となりました。
ということで今回は、この「利回り20％の戸建て」を実現するためにやった、次の点についてお話しします。
- リフォームで私がやったことや意識したこと
- 客付けのアクションプランと苦労したこと
戸建て投資では、私の場合は調整区域の戸建てでも300〜400万、市街化区域の戸建てだと600〜700万円くらいはザラにかかります。
けっしてめちゃめちゃ大きいロットではありませんが、普通のサラリーマンからすると一つの投資対象にこれだけ掛けるのはかなりの勇気が必要でしょう。
私も戸建て投資歴4年くらいですがリフォームと客付けは毎回気をつかっています。今日はその片鱗をお伝えいたします。
リフォームで私がやったことや意識したこと
私がDIYでやった項目は次のとおりです。
- 2階洋間×2部屋の天井塗装
- 1階玄関の天井塗装
- 洗面化粧台のダイノックシート施工
- お風呂のダイノックシート施工
- お風呂のコーキング打ち直し
- お風呂のシャワー交換＆水栓締め付け
- トイレウォシュレット＆ペーパーホルダー設置
- 上敷き畳の設置×2部屋分
- 門塀のコンクリート左官工事
- 門塀のペンキ塗装、表札撤去
- 玄関の木の伐採
- 照明の設置
- カーテン設置
- スズメの巣の撤去
上記のとおりです。
私がDIYでやった項目をすべて職人さんにお任せすると30万くらいは掛かるボリュームです。私はそれを5回くらい往復してやりました。材料費別にしても、日当5万くらいになっているので問題なしです。
上記のプロの職人さんにお願いした部分まで私がDIYでやると、日数がとてもかかるのと、肉体的にも辛いものがあります。
ですから、「DIYでやるのは費用対効果が大きいものだけ」という私のマイルールがあります。
職人さんにお願いしたら5万円掛かるものをDIYで1〜2万円でやるのはコスト削減になります。でも職人さんにお願いしたら5万円、自分でやっても3〜4万円なら、職人さんにお願いすべきだと考えています。
職人さんに任せること
・専門技術が必要なこと
・漏電、水漏れ等のリスクがあること
・自分にやるには時間がかかること手間少ないのに高額な部分を自分でやるのはアリです。でも、現場に毎日通ってDIYは、肉体と精神を消耗するのでナンセンスですよ。
経営者なら如何に楽するかを考えるべきです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 1, 2019
すべてを職人さんに任せることはないし、すべてを自分でやるべきでもありません。
このバランスをしっかり考えて仕事をしないと、事業を大きくすることも、世の中に貢献することもできないと考えています。
リフォーム会社さんや職人さんに仕事を発注してお金を落としてあげることも、立派な社会貢献です。そうやって経済は回っていくのです。
客付けのアクションプランと苦労したこと
職人さんによるリフォームが終わったのが5月末ごろでした。
そこから私がDIYで現場に入ったので1〜2週間くらいは、賃貸募集しつつの、リフォームということになりました。
客付けのアクションプラン
今回は次の4社の仲介に募集してもらっていました。
- 大手FC系のA社
- 大手FC系のH社（3店舗経営）
- 地場のB社
- 地場のC社
戸建の場合は、外観と間取りだけでも問い合わせがあるケースがあるので、内装が終わって無くても募集スタートするのもアリです。
もちろん内装写真がないと問い合わせ数は下がりますが、場所と間取りだけで入居を決める人もいます。リビングだけリフォームが終わっているならその写真1枚でも、それが魅力なものなら、十分な訴求効果があります。
客付けで苦労したこと
地場のB社、C社は独自で写真撮影して掲載していたのですが、外観写真がいまいちだったのですよね。
掲載していた写真がこちら。
どちらも暗い印象になってしまっていますね。。。これだと内見問い合わせが取れる確率はけっこう下がります。
例えば、SUUMOなどのポータルサイトでもファーストインプレッションは外観写真です。内装がトップページ出てくることはありません。
最近、私は以下のツイートをしました。
【外観写真は超重要です】
賃貸募集で反響が少ないときは、まずは外観写真を撮り直してみましょう。快晴の日に撮影した写真を使うだけで、1.5倍くらい物件の魅力UPになります。
外観写真だけでも、ポータルサイトでだいぶ差別化することができますよ。 pic.twitter.com/5LXhIhI0qE
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 6, 2019
上記のとおりです。
内装写真だけなら曇りの日に撮影してもOKなのですが、外観写真は絶対に快晴の日に撮るべし！ということですね。
SUUMOの場合は、複数の業者が募集していても広告としては一つに纏まります。一応、全業者の募集状況が詳細ページから見れるようになっています。
そして、ポータルサイトのトップページに出てくる業者が変わっていくので、自分の物件の外観写真も日によって変わったりします。
結局、先月再生したこの戸建ても次の写真がトップページに表示されている時に内見が入りました。
ただし、この写真も100点満点ではありません。
私のカメラで自分で撮影したのですが、6月で梅雨だったので快晴の写真がぜんぜん撮れなかったのですよね。これが今回、客付けに1ヶ月ちょっと掛かってしまった一番の原因です。
実際、このちょっとマシな写真が掲載されていた数日間で問い合わせが入り、そのままお申込みにつながりました。
最後に、もう一つ事例を挙げておきます。
以前、私の所有している別の物件ですが、以下の写真掲載からたった2日で内見＆お申し込みいただきました。
スッキリとした青空だと、やはり印象が違うのでしょうね。
以上より、外観写真は最も大切だと私は思っています。
いくら内装をオシャレにしても、外観写真がダメなだけで、反響や問い合わせの数に大きく影響します。
これから賃貸募集される方は、ぜひ外観写真には一番こだわるくらいの気持ちで撮影することをオススメします。
以下、関連記事です。
▼ポータルサイトでの戸建て投資用の物件の探し方を解説しています
▼戸建て投資の全ノウハウは、こちらで公開しています。お好きな記事からご覧くださいませ。
