こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方でアパート、戸建てを28世帯ほど経営しています。
スルガ事件・レオパレス問題により、2018年以降の不動産向けの融資は、一気に厳しくなりました。
おそらく当面、収益物件は一部の自己資金豊富な人や属性の良い人を除き、融資が付きにくい状況がつづくでしょう。
私がいまやっている新築アパート投資も自己資金2〜3割求められることが多いです。新築・中古問わず、一時期のフルローン・オーバーローンはかなり異常な世界だったということですね。
中古のアパート経営が有望だと思うワケ
今後、中古の1棟アパート経営をする場合、地方都市だとロットは大きくても3000万〜4000万円くらいまでがおすすめです。
理由は、5000万円以上になると、融資が付きにくいので、売却時に買ってくれる人も限定されるからです。
価格を大きく落とさないと売れないようなら、所有期間中のインカムが吹っ飛ぶリスクがありますね。
アパートは築15年くらいまでは入退去のたびに家賃がガンガン下がりますが、築15年を超えてくると家賃下落がマイルドになります。築20年を超えてくると、あまり下がらなくなります。
ですから、中古不動産のほうが収益予測が立てやすいですね。家賃下落が小さければ、利回り低下が最小限になります。
中古のアパート経営は利回り13％あると失敗しにくい
私の所有している物件で、単身向け1K×6世帯の中古アパートがあります。
このアパートは接道が悪かったり、最寄り駅から徒歩12分とそこまで駅チカではありません。
でも、2100万で購入して現在は年300万弱の家賃を稼いでくれて、ずっと満室経営です。築13年なので、メンテナンスをしっかりやれば、あと30年くらいは十分活躍してくれるでしょう。
すると税金など引いても、買値の2倍以上はざっと稼いでくれるので、余裕で回収できそうです。
利回り13％以上というのは、私の借入金利が2.8％くらいだからです。イールドギャップで10％取っていると、運営がすごく楽になると感じています。
家賃が月24万くらいで、ローン返済・経費を引いても、半分以上（15万くらい）は手残りがあります。
25年融資で金利もそこそこ高いですが、いつ売っても売却損が出ない水準で買っています。
不動産投資の成功・失敗を決めるターニングポイント
不動産投資は、所有期間中に得られたインカムと、売却時の利益（損失）の合計で、投資の成否が決まります。
素人が一番難しいのは、売却時に損失を出さないようにイグジット（売却）することでしょう。はじめての1棟目で、売却額を正確に予測することはかなり困難です。
あとは所有中のインカムですね。キャッシュを稼がないアパートは、たとえどんなにお洒落でキレイな新築であっても意味がありません。
都市部の綺麗な新築アパートが稼ぐ1万円と、地方の中古アパートが稼ぐ1万円は一緒です。お金に色はありません。
投資家であるならば、利益が出るかどうか。その1点で判断すべきですが、ロットが大きい物件はそのブレ幅も大きくなりがちです。
小さくはじめて、大きく育てる。それが不動産投資の基本だと思います。
資産性という名の罠
こんなことを言うと「これからは人口減少社会だから、都市部の資産性がある物件の方が良い」という人がいますが、これは必ずしも正解ではありません。
なぜなら、あなたが60代以降なら資産性のある物件を買って老後に備えるほうが賢明ですが、これから投資を本格的にスタートする30代40代なら、まずはキャッシュを稼ぐ不動産を買わないと、途中で資金が尽きて拡大が止まるからです。
資産性のあるアパートを1〜2棟買って、サラリーマンを続けながら運営することは、とても安全な手法でぜんぜん悪くありません。
しかし、規模拡大したら会社生活を卒業したいとか、早く自由になりたいという人は、利回りの低い新築アパートなどを買っていると、スピードはかなり落ちます。
これだとせいぜい1〜2棟買って頭打ちになりますし、すぐに借金も1.5億とか2億くらいまで増えます。多額の借金を背負いながら、サラリーマンリタイアするのはなかなか容易ではありませんね。
借金をどんどん増やす投資は得策ではない
かくいう私も家賃収入1600万しかないのに脱サラできているのは、借金が少ないからです（残債：9000万円くらい）。やはり、借金が少ないと返済負担も小さいので、精神的にすごくラクになります。
借金を増やすと、金利上昇にも弱くなります。いつでも繰上返済できる準備が大切で、借金をどんどん増やすだけの投資は、あまり得策ではないですね。有事のリスクが高くなります。
これから不動産投資をスタートする方は、1棟目から大きなリスクを負うのはやめましょう。
まずはロットの小さい1000万〜3000万円台くらいまでの程度の良い中古アパートでコツコツ実践練習するのがおすすめです。
60代以降のフェーズになれば、資産性のある物件や新築1棟アパートで、リバランスしていくことは大切になりますね。つまり投資は、人生の時間軸でみていくべきということです。
目指すゴール・自己資金・年齢に合わせて、投資の形もまた様々ということになります。ぜひ、自分に合うオリジナルな戦略をつくっていきましょう。
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