こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
キャッシュフローを追求していくと、法定耐用年数超えの中古1棟ものが効率が良いのですが、なかなか融資が通りづらいというデメリットがありますよね。
しかしながら、今回ご紹介する「徳島大正銀行のアパートローン（住活ローン）」は、そんな耐用年数超え物件にも、条件が合えば、2％台前半の金利で融資相談することができます。
というわけで今回は、徳島大正銀行の融資基準について、根掘り葉掘りヒアリングしてきましたので、みなさまにシェアしたいと思います。
※本記事は2021年10月時点の最新情報になります。ぜひ最後まで熟読くださいませ。
徳島大正銀行は、関東・関西・四国エリアにて展開！
徳島大正銀行は、徳島銀行と大正銀行が合併して、2020年にできたばかりの新しい金融機関ですね。
本社は徳島県の徳島市ですが、支店は関東エリア・関西エリアにもあり、以下のとおりですね。
（引用元：徳島大正銀行の店舗・ATM一覧より）
したがってアパートローンの融資エリアも、上記の支店がある都道府県であれば、融資が可能となっています。ちなみに私は千葉在住ですので、関東での融資エリアについて突っ込んで聞いてみました。
融資エリアの考え方は、以下ですね。
- 支店から1時間圏内（車で調査に行く）
- 人口規模がそれなりにある市町村が望ましい
関東エリアで車で1時間圏内というと、例えば、埼玉県の久喜市や春日部市でもOKですし、千葉県だと千葉市でもOKとのことでした。
ただし、人口規模がそれなりにあることが望ましいようです。人口10万人もいないような市町村だったり、人口がどんどん減っているような市町村だと、審査は厳しくなって自己資金が多くなる傾向にあります。
属性条件と融資上限額について
融資は、個人名義のみ（法人NG）です。
上記の条件があるため、まさにこれから1棟目の不動産を1棟物でスタートしたい会社員向けの金融機関と言えるでしょうね。
もし年収が1000万円以上あると、審査がスムーズになるようで、公務員の方や上場企業のサラリーマンの方の利用が多いそうです。
ただし、申込時の年齢は50歳未満（49歳まで）という条件があるため、20代〜40代の人限定ですので、その点は注意しましょうね。
融資金額は300万円〜1億円までとなっていますが、借り入れ上限は年収の8倍までがMAXになるそうです。また既存ローン（住宅ローンやその他のローン等）がある場合は、融資枠がその分だけ小さくなります。
金利と融資期間について
金利は変動金利で2%~2.5%です。団体信用生命保険が必須条件で、ガン団信付き等をフルで付けると、2.5％に近くなるそうです。
融資期間については、以下の基準で決まります。
- 木造・軽量鉄骨造 → 50年ー築年数
- 重量鉄骨・RC造 → 60年ー築年数
融資期間の最長は35年となります。法定耐用年数超えでも、融資期間が20年〜30年引けるのはプラスポイントですね。
金利が2％程度で引けるなら、新築アパートで表面利回り8％程度狙えるなら、十分回る可能性があります。築古物件以外でも検討に入れることができるかもしれませんね。
最終完済年齢は75歳までとなっていますので、例えば49歳で融資を引いたら、最大で26年まで組めるということですね。
担保評価と自己資金について
担保評価は、保証会社が独自の審査をするようですが、最大でも9割融資がMAXになります。ですから、自己資金として頭金1割＋諸費用は最低でもかかるということですね。
なお審査について「積算評価ですか？自己資金が増えることはありますか？」と電話で聞いたら、「既存の借入からの返済比率を見て、あとは年収と物件所在地が重要になります」という回答でした。
ここから見て取れるのは、1棟目専用としているのもそうですし、年収が低くなると審査が厳しくなるのもそうですが、絶対に案件が焦げ付かないよう「安全な返済比率」になるように貸し出しを行っているのでしょう。
ですから積算評価が厳しいからと行って、自己資金がすぐに3割・4割になることはなく、与信の範囲内で1棟目は最大限融資をするスタンスですので、静岡銀行に近いようなイメージかも知れません。
（参考）【静岡銀行】アパートローンは年収700万以上のサラリーマンが対象
1棟目に徳島大正銀行を使うことができれば、金利が2％前半で、かつ長期融資が組めるため、キャッシュフローが残りやすいと言えるでしょう。
属性条件がクリアできる方は、ぜひ活用されてはいかがでしょうか。
あとがき
アパートローンを使う時に年収（属性）が足りない、自己資金が足りない、というケースはよくあることです。そういった壁にぶち当たって、不動産投資を諦めてしまうサラリーマンの方も多いでしょう。
しかしアパートローンとは、そういう類のローン商品だということですね。銀行には融資基準があり、ルールを無視した融資というのは絶対にやらないのです。これはスルガ事件などの教訓が尾を引いている側面も強いですね。
我々にできることは限られており「年収を上げる・自己資金を貯める・共同担保を用意しておく」という、この3つくらいなのですよね。やることはシンプルです。
いつの時代も融資は一筋縄で行かないのですが、自分が使える金融機関はどこなのか？今時分がすべき準備は何なのか？をしっかり情報収集し、頭を整理しておくということですね。
というわけで以上、徳島大正銀行の融資基準でした。みなさんの少しでも参考になりましたら嬉しいです。
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