こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
地方でアパートと戸建てを11棟ほど経営しています。
先日、資産ゼロからの拡大シナリオについてツイートしました。
不動産投資の拡大ステップです。
1⃣種銭をためて不動産を買う
2⃣キャッシュフローをしっかり出す
3⃣再投資して規模拡大
4⃣収入増えたら新築か好立地へ組み換え最初はキャッシュフローと規模を追うほうが投資効率が高まり、リタイアも早まります。新築や一等地から入るとキツいので順番が大切です。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 19, 2020
2.キャッシュフローをしっかり出す
3.再投資して規模拡大
4.収入増えたら新築か好立地へ組み換え
基本はこのステップで良いのですが、もう少し噛み砕いて解説します。
私も5年前までは、年収400万台で、資産ゼロからスタートしました。
今回は、持たざる者が、如何にして不動産投資で拡大を狙うか？について詳しく解説していきます。
【注意】新築や一等地の物件からスタートすると時間が掛かります
新築アパートや、立地の良い新築ワンルーム投資などから入ると、すぐ頭打ちになります。
もし1棟目から土地から新築アパートなどに触手を伸ばすのであれば、かなりの勉強が必要になります。そして、建築費が高止まりしている昨今ですから、土地探しと工務店探しがポイントになるのは言うまでもありません。
もちろんハードルを乗り越えるからこそ、大きなリターンがあります。投資とはそういうものですね。覚悟があるひとはよいでしょう。
本記事は「持たざる者のための不動産投資」がテーマですので、自己資金の少ない方に新築系は適していないということですね。
土地から1棟を手がけようと思う方は、収益シミュレーションを綿密に行ったうえで取り組んでいただきたいと思います。
なお最初から一等地での投資もオススメしません。
一等地は、安定した需要があり空室リスクは低くなりますが、収益性が低いため、そうとう金額ロットを大きくしないと、サラリーマン卒業はおぼつかないでしょう。
一等地のマンション投資だけで、30〜40代の若年でリタイアする人が少ないのは、それだけ時間がかかるからです。資産をゆっくり拡大したい人向きです。
もちろん早期のリタイアを目指さないのなら良いですが、過ぎ去った時間は絶対に取り戻すことができません。自分の投資目的をよく考えて、手法を選択したいところですね。
初心者におすすめの手順【3ステップある】
結論、以下の3つのステップですね。
- 小ロットでインカム＆売却益の両取りを狙う
- 築古アパートでスキルと経験を積む
- 好立地か新築投資へシフトする
上記の順番ですね。それぞれ解説していきます。
1.小ロットでインカム＆売却益の両取りを狙う
私が1棟目としてオススメするのは、築古戸建てですね。中でも、「市街化区域の戸建て」あたりから入るのが良いと考えています。
理由は次の2つです。
- 長期的なインカムが安定している
- 売却益を狙える（＝種銭が増える）
戸建ては入居付けしやすく、長く住んでくれる可能性が高いため、単身向けアパートと比べるとキャッシュフローが安定しやすい特徴があります。回転が多い単身アパートは、意外に儲からないものです。
なお戸建て投資でよく言われるのが、「拡大のスピードが遅い」という点です。もちろん戸建てだけ買い続けての拡大は時間がかかります。
ですが、不動産投資は売却をかませることで大きく種銭を増やして、次のステージに向かうことができます。
そういう点では、実需にも高値で売れる可能性の出てくる「市街区域の戸建て」が最も望ましいと考えるのは、そのためです。もちろん売れなくて、持ち続けてインカムで回収する作戦もOKです
気をつけたいのは、市街化調整区域の物件はあまりおすすめしないのは、以前弊ブログで書いたとおりですね。
（参考）市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想
売却までには最低でも3年〜、通常は5年ほど家賃回収をかけてから売却するほうが、売却時の仲介料・登記料・税金などを吸収することができます。
その点で、賃貸業はスタートしてから売却益を得るまで、ある程度「辛抱の期間」が必要になってきます。
誰しも、一足飛びの飛躍を志しますが、ぜひ5年程度はじっくり賃貸業と向き合いながら、投資拡大のチャンスを掴んでください。
2.築古アパートでスキルと経験を積む
レバレッジということを考えたときに、手頃な金額帯のアパートが第一選択になります。
最初から4000万円超のロットだと、自己資金と融資の問題でハードルが高くなりがちです。ですから、小さめのロットから入って、共同住宅の賃貸経営とはどういったものなのか？を学ぶことから始めると良いでしょう。
たとえ小さなアパートであっても、賃貸経営をしている中では「アパートはこういう経費がかかるのだな〜」とか「利回りが中途半端だと手残りもそれなりだな」、、、など実感を伴って、気づくことができます。
またアパート経営は、騒音・滞納・汚部屋などのトラブルが、戸建て投資と比較しても、多くなります。
そういった経験をすることで、大家として素養がだんだん身についていきます。
3.好立地か新築投資へプロパー融資を引く
最終的な目情は、ここでしょう。好立地または新築に、プロパー融資を引くというのが、一つのゴールです。
では、なぜプロパー融資なのか？というと、それはアパートローンだけでは、いつか頭打ちになるからです。
その証拠に、金融機関のパッケージ型のアパートローンは「融資上限額」があります。
- オリックス銀行 2億円まで
- 三井住友トラスト 3億円まで
- セゾンファデックス 1億円まで
- 静岡銀行 1〜2億円まで
なお上記は最大融資額であり、属性によってはもっと上がることもあり、下がることもあります。通常は年収の10倍〜15倍前後まで、という金融機関が多いですね。
会社員を辞めないでずっと副業感覚であれば、融資は1〜2億で十分でしょう。しかし、それ以上を求めるなら、法人を設立し、プロパー融資で相談していくというのが王道です。
プロパー融資になると金利1％台に落ちるのでかなりメリットがあります。そこに至るまでのステップについては「不動産投資で借金1億円を超えました【逆億り人になるまでの道程】」で言及しておりますので、参考になさってください。
最後に：最初の資金調達方法について
おわりに、初期段階で使える「金融機関例」を挙げておきますね。初心者の方向けです。
これから不動産投資スタートする人は、次の5つの手段を駆使するのが現実的です
✅公庫、マル経融資
✅保証協会付き融資（地銀・信金）
✅信託銀行（オリックス銀行など）
✅ノンバンク
✅現金購入するどこの銀行でも自己資金が求められる時代です。日々倹約し、キャッシュを温存しておきましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 22, 2020
これから不動産投資スタートする人は、次の5つの手段を駆使するのが現実的です
- 公庫、マル経融資
- 保証協会付き融資（地銀・信金）
- 信託銀行（オリックス銀行など）
- ノンバンク
- 現金購入する
どこの銀行でも自己資金が求められる時代です。日々倹約し、キャッシュを温存しておきましょう。
上記の金融機関で実績を積みつつ、スタートしましょう。
そして、持たざる者が大きく巻き返しを図るには、「倹約し、コツコツ貯金をして、利回りの良い投資を実践していく」。これしかありません。
なお初心者の方で「とりあえず1棟を買ってみたい」という方もいますが、あまりオススメしません。それは買うことがゴールになってしまっている状態で、そういう人はかなり多いです。もう買いたい病ですね。
キャッシュフローが出ずに苦戦するか、空室期間が長くなりモチベーションがだんだん低下していくケースが多いです。
自分や家族が幸福になるために不動産を買っているのに、これでは”悲しい投資”になってしまいますよね。
私たちは、不動産投資をするために生きているのではありません。幸せに生きるために、不動産投資をしているのです。
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