こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
現在、戸建てを8棟ほど所有しています。
さて先日、心理的瑕疵のあった戸建てを購入しました。
戸建てを契約してきました。築37年ですが、吹き抜けのある、とても素敵な7DKの孤独死物件。
仲介手数料25,000円は過去最安です。 pic.twitter.com/frZ7SvnvAv
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) February 14, 2020
今まで購入した不動産の中では一番安い金額での売買でした。
というわけで今回は、本物件のスペック概要とリフォームのビフォア・アフターについて詳しく解説します。
戸建てスペック＆内装ビフォア
スペックは以下のとおりです。
- エリア：千葉県郊外
- 購入価格：50万円
- 築年数：37年
- 都市計画区域：市街化区域
- 土地の固定資産税路線価：約500万円
- 駐車場：1台（普通車）
- 前面道路：6m（公道）
本物件は、最初に780万円で販売されていましたが、ぜんぜん買い手が付かなかったため、半年後に480万円に値下げされました。
480万というとほぼ土地値ですが、それでも半年くらい売れないまま、ずっとネットに掲載されていたのです。
本物件の近くに、私がいくつか戸建てを所有しているのも、決め手の一つになりました。
もちろん心理的瑕疵は、たしかに重い事実なのですが、今回はわたし自身のチャレンジ（経験）として購入することにしたのです。
外観と間取りは、以下のイメージです。
この家はずっと10年間も空き家だっただけに、室内は汚かったですね。
キッチン・ダイニングは、煙草のヤニと油汚れがすごいことになっていました。
勝手口のガラスが破損し、雨除けの板が張られていました（笑）
リビングからDK側の写真です。
リビングの豪華なシャンデリアが、バブル時代を彷彿とさせます。
トイレは水洗です。
しかし、リフォーム開始後に給水管から水漏れして、床がずぶ濡れになりました。
職人さんに壁を斫ってもらったところ、給水管がサビて劣化していたのが原因でした。
空き家期間が長い戸建ては、こうしたトラブルが起こりますね。
掛かった修繕コストについては「給水管から水漏れ！修理に掛かった費用と排水管の高圧洗浄について」を参考にしてください。
お風呂は売り主が長期間ゴミを置いていたらしく、こちらも汚いです。
洗面所は、ボロにしてはキレイ？な方ですかね。洗面台は交換しないといけなさそうです。
和室はわりと綺麗でした。
壁に穴が空いているのは埋めないといけませんね。こういうのが2箇所ありました。
玄関は、昭和の日本家屋といったイメージですね。
ここもお化粧は必須でしょう。
10年も空き家だったので、まずは給排水管・汚水マスの清掃などフルメンテしてもらいました。それと同時並行で、内装リフォームを入れながら再生していくことにしました。
収入の予測が付かない中で、リフォーム費をかけるというのがなかなか難しい部分でした。
※リフォーム費は後述します
内装のアフター写真
玄関はクロスを交換して、シューズボックスと簡単な飾り付けを実施。
リビングは完全LDK化したかったのですが、壁の中に筋交い（すじかい）が入っていてNGだったため、引き戸だけ取っ払ってもらいました。
孤独死物件のリフォームがまもなく終わります。
引き戸を取り除いて「なんちゃってLDK化」してもらいました。壁は筋交い入ってて、壊せませんでした。 pic.twitter.com/mHQNjukAV6
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 10, 2020
壁のクロスはオレンジ系にしてみました。雰囲気だけでも明るい感じにしたかったので、この色を選びました。
床は1階のみフロアタイルを敷きました（2階は省エネで未実施）。
品番は、サンゲツWD-879（ヨーロピアンオーク）です。薄いクリーム系の色合いなので、やさしい雰囲気が出たと思います。
和室は、上敷き畳でコストカットしました。
和室は、1階に2部屋あり、内見時の印象が良くないと判断し、一部屋だけ洋室化しました。
4.5帖の部屋だったので、コストはある程度抑えることができました。
2階の寝室は、カーペットの張り替えとクロス交換です。
カーペット→CFやフローリングはかなりコストが嵩むので、そのままカーペット交換としました。
キッチンは、クリーニングだけです。本来はまるごと交換したほうが良いのですが、予算的に厳しかったので、ガスコンロだけ交換しました。
若干の古めかしさはしょうがないと割り切っています。
トイレはクロス・CF・便座の交換をしました。
お風呂は、水洗交換、バスナフローレ、コーキング打ち替えという最小限です。
給湯器はプロパンガス屋さんに設備貸与してもらい、換気扇は自費で交換しました。
洗面所は、洗面台の交換して、クロス＆CFを張り替えました。止水栓が劣化していたので、こちらも交換してもらいました。
最後に草刈りをして終了です。こちらはくらしのマーケットで依頼しました。
（参考）空き家の草刈りはくらしのマーケットがおすすめ！【料金相場も解説】
リフォーム費用＆収益性
掛かったリフォーム費は、以下のとおりです。
- 内装リフォーム一式 1,100,000円
- 給排水管交換と清掃 144,650円
- ハウスクリーニング 65,000円
- 除草費用 24,000円
- 設備交換一式 186,394円
- その他塗料・カーテンレール・DIY用品 約40,000円
合計：1,596,524円
物件価格が50万、リフォームが約160万かかったので、トータル210万円で仕上がりました。
これから賃貸募集なので、最終利回りが確定しておりませんが、ざっと以下のイメージです。
- 家賃5万円 → 利回り28.5％
- 家賃5万5千円 → 利回り31.4％
- 家賃6万円 → 利回り34.2％
ちなみに、このエリアの戸建て家賃相場はだいたい7〜7.5万円ほど。訳ありなのでそこから、1〜2万円下げて募集スタートになると思います。
ただし、今回はじめての心理的瑕疵物件の入居付けとなるため、もっと家賃が下がったり、空室期間が長期化する可能性があります。
家賃の下限は4万円としており、その場合の利回りは22.8％となります。なお賃貸＆売却の両面待ちも検討しています。
（2020年3月25日追記）
無事、入居のお申し込みが入りました。小型犬1匹で家賃63000円。リフォーム込みの利回り36％で着地となりました。
投資は「常にひとつ上のチャレンジ」をしていく
今回は、心理的瑕疵物件を、わたしがリスクを負える金額内で投資してみました。
賃貸業を6年やってきて思うのは、最初はラッキーで融資が付いたり、トントン拍子で客付けが決まる「ビギナーズラック」があったりします。
でも、それが100％すべて、自分の実力ではないということです。長く賃貸業をやっていると、良い意味でも悪い意味でも、化けの皮が剥がれてきて痛い目を見ることがあります。
そんな時に、まだまだ自分の知識や経験が足りないな〜と感じることが、誰しもありますね。
何が言いたいかというと、「美味しいだけの投資なんてない」ということです。どこかで苦労するようにできていますし、その苦労が、今なのか5年後なのか10年後なのか、という違いに過ぎません。
そういったマンネリを防ぐ意味でも、常にひとつ上のチャレンジをしていく。苦労は早めに経験しておく。こうした心持ちが、自らの実力を磨くのには必要だと考えています。
ちなみに本物件はその後、無事に貸家として入居者さんが付きました。賃貸募集の奮闘劇が気になる方は「孤独死物件に賃貸の入居申込みをもらえた理由【4つのポイント】」もご覧頂ければと思います。
というわけで本日は以上です。
以下、関連記事です。
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▼戸建て投資の収支について詳しく解説しています。
