こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
先日、サンワードさん主催の不動産投資セミナーが開催されました。ご来場くださった皆様、誠にありがとうございました！
前回にも増して沢山のかたにお越しいただき、身の引き締まる思いでした。
心から感謝申し上げます。
セミナー参加者の印象
今回ご参加の方は、これから1棟目を購入される方が多かったですね。中には戸建て投資はすでにしていて、アパートに規模拡大を考えておられる方もいました。
購入基準についてのご質問が特に多かったですね。私も1棟目の戸建て、1棟目のアパートの購入は非常に不安でした。
私もあの時の１棟目があったから今の私があります。私も当時を思い出し、初心に戻りました。
不動産は事業であり、物件を探す作業と購入後の空室対策は、かなり苦労します。しかし、それを乗り越えると、あとはその繰り返しですから、だんだん楽になります。
その結果、他の投資には無い、レバレッジ活用と利回りをもたらすことが最大の魅力ですね。
あと、融資・建築・管理・法律・税務など不動産に必要な知識は多岐に渡るので、知識欲はどんどん満たせます。
そこは純粋に楽しいですね。まるで社会の仕組みを紐解くようです。したがって常に学び続ける精神が求められています。
頂いたご質問と回答まとめ
みなさん同じようなところを疑問に感じていらっしゃいましたね。ここでは、質問会でよく聞かれた代表的なご質問について、私なりの見解を述べておきます。
今後の投資の一助となれば幸いです。
都市部と地方の不動産どちらが良いのか
結論、どちらでも成功している人はいますね。
都市型で、好立地で土地から探す新築アパート系の投資家さんがいらっしゃいます。融資も大きなロットで活用できる点が最大の魅力ですね。
残債を減らして、如何に建物分を早く回収するかがポイントになっているようです。
10年くらいで建物価格を回収すれば負けはないので、その後家賃が下落しても耐えられるということです。10年目以降のイグジットのタイミング取りが一つのポイントです。
ただし新築系は自己資金が多額に必要になるケースが多いです。昨今の融資情勢だと尚更ですね。
したがって、お金が無いなら、地方高利回りでがんばるしかないというのが私の結論です。私もそうやって拡大してきました。
あとは年齢もありますね。融資を使った取り組みができるのは50代までです。60代以降は、個人では長めの融資期間が組めません。それまでに法人で拡大して、後継者も作っておく必要があります。
その人の属性・自己資金・年齢などがトータルに影響してくる世界でもありますね。
遠隔地の投資はどうか
宮城からわざわざいらっしゃっていただいた方のご質問でした。ご遠方よりありがとうございます。
宮城でなかなか良い物件がないということでした。たしかに、仙台など、物件価格がかなり高いようですね。
もし東北にいながら関東で物件を探されるなら、戸建て投資のほうが良いかと思います。
内見とリフォームの2回ほど現地に行って、入居が付いた後は、そこそこ安定稼働します。あまり入退去に翻弄されることもないかと考えます。
私も、長野に住んでいた頃は投資マーケットとして物件が少なかったので、千葉まで足を広げて物件を探しました。その結果、2015年から戸建てを2棟購入して、千葉エリアでの投資をスタートしました。
（参考）戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】
その後、千葉が好きになってきて、思い切って住まいを移した経緯があります。
転勤などが理由でなく、投資のために私は住む場所を変えたということです。それくらいの覚悟を持って、不動産に向き合っています。
ただし、お仕事の都合もあるかもしれませんのでこれは万人に使えるメソッドではありません。何に時間を使うか、どこに住むか、ひいてはどんな人生を歩むか。
それらは個人の自由です。
色々なしがらみやご事情など制約もあるかもしれませんが、一番は後悔しない人生を歩むことだと思います。セミナーでもお伝えしたことですね。ぜひ投資のご健勝をお祈りしております。
戸建て投資で物件を選ぶ際のポイント
あくまでペリカンの基準になりますし、細かいことは「戸建て不動産投資で最低限チェックすべき15のポイント」でも書いていますのでご参照ください。
その上で私は最終的に見ている部分は以下の2つです。
- 土地値
- 客付け
私の中では戸建ては安定稼働、アパートでレバレッジを効かせて規模拡大する、というのが戦略の柱です。ですから、戸建ては共同担保としての価値を見ています。
耐用年数超えだと建物は評価ゼロで、土地値がポイントになってくるのは言うまでもありませんね。
あとは客付けです。ポータルサイトや近隣の住環境のチェックは、ある程度ネットでもマーケティングできます。
しかしエリアの「人気度」などはやはり現場で毎日物件を案内している賃貸仲介の営業マンでなければ分からない情報もあります。土地勘に近いものですね。彼らはそれを肌感覚で分かっています。
私も毎回、新しい場所で投資する時には、徹底的に彼らにヒアリングをします。それをしないと、自分よがりな家賃設定をしてしまうからです。
勘が良ければそれも当たりますが、勘だけに頼るのは、もはや事業とは言えませんね。
築50年で格安の戸建て物件をどう思うか
築50年で投資が成り立つには2つあります。
一つは、田舎の古い物件を50万とか100万で買って、3万〜4万円台で貸す手法です。リフォーム別でも、これで利回り20〜30％出たりします。ただし土地が二束三文なので、単体投資ということですね。
あとは東京都内などで数百万〜1000万前半などで購入して、家賃を10万以上で貸すような手法です。再建築不可だったりしますが、需要が多いので築古でも入居が付きますね。
これを民泊や簡易宿所で単価アップして行っている投資家さんもいます。ただ、競合も多かったり、毎日・毎月の可動チェックなど、ホテル運営に近いイメージになりますから、そこそこ忙しくなります。
自己資金300万からの投資は何から始めれば良いか
自己資金が少ない方は、まずは小さめの戸建て投資・区分マンションが王道になります。
2018年くらいから、融資も自己資金を求めるようになってきたのでお金がないと投資ができない情勢になりつつあります。
まずは、小さな物件をコツコツ2〜3棟買って、数年はがんばりましょう。融資は公庫が有力ですね。そうすれば賃貸実績と2期分確定申告など「信用」もできるので、1棟ものにシフトしやすくなります。
初心者のころは、最初から一気に拡大することを目指しますが、だいたい躓くか、可能であっても茨の道ですね。全空再生などで一発逆転を狙うのも可能ですが、埋まらなかった時のリスクが高すぎます。
あと、自己資金が少ない人は貯金ペースを上げられないか考えることです。意外にやっていない人が多いです。
支出を削る、収入を上げる（本業・副業とも）の両面から家計のフローを見直すことが、結局は一番の近道です。
不動産は種銭の多寡が、最後は大きなポイントになって物件を買えたり、逆に掴み損ねたりします。
会員制の投資スクールや投資クラブなどはやらないのか
ペリカンは会員制の投資スクールや投資クラブなるものは、今後も一切やる予定はありません。
それでうまく運営すれば、お金儲けができるのかもしれませんが、自分の信念としてやりません。やっていて、後ろめたい気持ちになることはやらないと決めているからです。
カフェ相談を続けているのは、個人対個人でじっくりお話できてかなり細やかにアドバイスできるからです。一人ひとりの状況に合わせてアドバイスとしないと大した効果は発揮できません。
もちろん、すべてのご相談者さんに100％満足してもらってないかもしれませんが、それがきっかけで投資スタートできている方も沢山いるので、毎回 精一杯お話させていただいています。
仲間を作るなら、個人対個人でしっかりコミュニケーションしたいというのが私の本音なのです。そのような関係は、逆に色んな場面で私自身が助けられたこともあります。
因果応報なので、何事もいつか自分に返ってきます。それは良いことも悪いことも全てです！これからも私にできることを淡々とやっていくだけですね。
おわりに：不労所得とは？生きる意味とは？
不労所得とは完全な労働からの解放ではありません。「時間を自分でコントロールできること」だと私は考えています。
人間として生まれてきた以上、何もしないことが幸せなはずはありません。働くことが楽しい対象も、この世の中にたくさんあるとも思っています。
不動産収入があれば生活に「時間とゆとり」が生まれます。将来取り組むテーマをゆっくり考えたり、自分の大切な人と一緒に過ごせる時間も増えます。
これが、大袈裟に言えば「生きる意味」にもなったり、将来の安心にも繋がります。仕事が辛いと人生が辛いです。やはり、楽しんで仕事をしている人には絶対敵わないのです。
私は不動産が好きですし、今のところは楽しんでやっているので、これからも続けていくと思います。
というわけで、本日は皆様ありがとうございました！今後とも「あすなろLIFE」をよろしくお願いします。
最新のイベント情報について
今後も、年に数回ほど物件見学ツアー・座談会・投資セミナーなど、各種イベントを開催していきます。
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▼サラリーマンを辞めた後の私の生活リズムです。意外に地味なライフスタイルです。笑
▼年収は低くても不動産投資は可能です。戦略ロジックをしっかり組むことが大事です。
