こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
本日、セミナーが無事終わりました。
お忙しい中お時間をつくってご来場くださった皆様、誠にありがとうございました！県外からもお越し頂いた方も多く、大変感謝しております。
セミナー後のご質問は、人数が多かったため行列になってしまいましたね。お一人お一人と十分な時間が取れず、大変心苦しかったです。
でも、私自身は色々な方とのお会いできて、気づきもあり、有意義な時間を過ごさせて頂きました。
頂いたご質問と回答まとめ
以下に本日頂いたご質問について、私が帰宅後に考えたことも踏まえて、再度まとめておきます。
今後の投資の糧にしてもらえればと思います。※すべてのご質問ではなく一部になります
三井住友トラストの共同担保について
トラストは再建築不可物件・容積建ぺい率オーバーなど、融資対象が幅広いです。
ご質問では「共同担保も、再建築不可や借地権の物件でも担保に取ってもらえるか？」ということでしたが、結論から言うとOKです。本日、担当者に電話で再確認しました。
ただし、共同担保が再建築不可や違法物件だと、担保評価の掛目は多少キツくなるということでした。
おそらく、早期再販価格に近い水準で評価すると思います。ですから、通常の物件よりは評価は落ちますが、好立地の物件であればそれなりに再販需要もありますから問題ないでしょう。
あとは購入対象物件の評価との合算で、フルローンが出るかどうかということになります。たとえ満額フルで出なくても、キャッシュ余力があれば対応はできますね。
ペリカンの出口戦略とは
現在の戦略は、高利回り投資でキャッシュフローを出し、現金を温存する戦略を取っています。また税金も抑えつつの事業運営をしています。
本来は、プロパーを引くためには、税金もがっつり払って決算書を良くするほうが好ましいのですが、まだ私はその段階にありません。もっとキャッシュを貯める時期です。今後はちょっとずつ戦略も変わっていくと思いますが。
現在は、5〜6年保有して減価償却が切れたら、現金化してキャッシュポジションを上げていく方針です。
もちろん売ってばかりだと家賃収入は減りますから、買いながら売って良い物件だけを残し、BSバランスを徐々に改善していきたいと考えています。
物件の探し方について
「なかなか良い物件が見つからない」というお悩みがありました。でも、ここは愚直に探し続けるしかありませんね。
探し方の”コツ”はありますが、「裏ワザ」があるわけではありません。
ただし、売っている物件はたくさんあります。思い切って指値して買い付けを出してみるのも、大切だと思います。
投資初期のステージだと、現地を見て不動産会社の人と話をしたり、リフォーム会社の方と会話をすることも勉強になるものです。実際に物件を見ることはなによりの勉強になります。私もそうでした。
買えない時期も、そうやってリテラシーを上げつつ、判断目線をどんどん磨いておくことが肝要です。それがのちのち大きな力になります。
戸建てを探す時の使うポータルサイト
戸建てに関しては。私は、楽待、健美家など、「投資物件専用サイト」はあまり見ていません。
なぜなら掲載物件の売主はほとんど投資家や業者ですから、シンプルに”割安な物件”が少ないからです。そういう方が売主だと思いきった指値もなかなか効きません。
以前、「成功大家さんの物件の探し方・投資エリアの選び方【徹底解説】 」でも書きましたが、初心者の方はアットホーム・ニフティ不動産の2つだけでも良いと思っています。
余裕が出てきたら、財閥系不動産会社のHPや、地場の不動産会社のサイトなど徐々に広げていくと、対象物件を広げることができるでしょう。ですが、最初は2〜3サイトに集中で良いかと思います。
戸建てオーナーチェンジ物件の是非
オーナーチェンジは、賃借人がいる物件です。長所・短所は「オーナーチェンジ物件のメリットと注意点」でも触れています。
オーナーチェンジは売り主＝投資家ですので、割安な物件というのは稀です。そして、高めの家賃で入居させて売り抜けようとしている物件も散見されます。
オーナーチェンジがけっしてダメとは言いませんが、初心者さんが最初の1棟目として買うのは、少し慎重になった方が良い面もあるということです。
またオーナーチェンジは当然ですが内見できません。
内見できないリスクとして、傾きやシロアリがある可能性もあります。買って、退去後にそういったことが見つかると、そこそこ厄介です。
業者売りで2年の瑕疵担保が付けば、多少安心感はあります。しかし、上記のリスクはゼロにはなりませんね。
また1棟目はリフォームを勉強する意味でも、空き家から再生するのが望ましいと個人的には思っています。
北関東での投資について
私の投資仲間でも北関東で投資している人はいますが、エリアによっては供給が多すぎて、需給バランスが壊れてしまっていたり、かなり過疎が進んでいるエリアも散見されます。
また北関東は融資付けの問題がありますね。公庫であれば、土俵に乗ると思いますから、自己資金多めで対応できるなら投資妙味が出るでしょう。
ただし将来の共同担保にするなら、まずは1都3県の物件の方がおすすめです。そして、それを共同担保にして築古の中古アパートを北関東に買うのはアリだと思います。
ただし北関東は繰り返しになりますが融資に苦しみます。それは、出口戦略で自分が将来売却するにも、売れなくて苦戦する可能性があるということです。
1棟物を買うなら3000万以下で高利回りで買っておけば、売る時に下がりにくいですし、売れなければ朽ちるまで持つという戦略も持てます。
あまり過度に1棟あたりのロットを上げず、「棟数」を増やす方が望ましいエリアだと個人的には考えています。
法人設立のタイミング
サラリーマンリタイアを目指す場合は、最低でも個人で20〜30世帯前後を保有しておくほうが、収入が安定するでしょう。
その規模だと、減価償却費もありますから、過度に税金は気にならないと思われますので、節税観点からは法人化をそこまで急ぐ必要はないと考えています。
もちろん法人化すれば、損失繰越ができたり、売却益を大規模修繕の経費で相殺したり様々なメリットが出てきます。
そして先日の記事「サラリーマン大家は1棟目から法人化すべきか？【最適タイミング】」でも言及しましたが、高所得者やスピード感を求める方は、税金に苦労しますので、最初から法人設立も検討に値するでしょう。
ただし、規模が小さいうちは個人で購入しながら、税金が気になってきたら、法人化するということでもそんなに大きな問題は出ないかと思います。
次回セミナーについて
実はサンワード貿易さんから、第2回のセミナー打診いただきました。本当にありがたいことです。
まだ予定ですが、次回は3/10（日）で週末開催になります。また近くなりましたら、ブログでも告知させていただきたいと思います。
というわけで、本日は皆様ありがとうございました。今後とも「あすなろLIFE」をどうぞよろしくお願いします。
最新のイベント情報について
今後も、年に数回ほど物件見学ツアー・座談会・投資セミナーなど、各種イベントを開催していきます。
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