こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で専業大家さんをしています。
ちょっと前の話ですが3年前に実家マンションを売却に出していました。
私は本業で賃貸業をしているものの、売却ははじめての経験でしたし、築38の築古マンションなので正直ホントに売れるのか不安な部分はありましたね。
しかしその不安は杞憂に終わり、1ヶ月ちょっとという短期間でお申し込みを頂くことができました。
【マンション売却契約】
元実家のマンションの売却ですが、本日契約が終わりました。38年前（バブル前）に、私の両親が1400万円台で購入したマンションは、買値より高い1500万台で売却することができました。※物価の違いはありますが
またブログで売却できたコツなど書いてみたいと思います😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 21, 2019
築40年になる前に売却したかったのですが、予想より早く買い手が見つかりましたね。3ヶ月〜半年くらい掛かると思っていましたので上々の出来です。
でも売却に向けて、やるべきことをしっかりやってきた結果だとも思っています。
今回は、早期にマンションを売却できた秘訣について要点をまとめてみたいと思います。これから区分マンションを売却される方の参考になれば幸いです。
築38年のマンションを1ヶ月半で売却できた秘訣
まずはマンションの概要ですが、以下のとおりですね。
- エリア：広島市内
- 間取り：3LDK（7階建ての3階）
- 広さ：63平米
- 築年：38年
- ターミナル駅まで2.5キロ
- 小学校まで300m、中学校まで800m
- スーパー、コンビニ、公園、病院などすべて徒歩5分圏内
早期かつ満額で売却できたコツは、以下の4つです。
- リフォーム＆ステージング
- 募集写真は自分で撮影
- 月極駐車場を確保
- 一般媒介での売却活動
それぞれ詳しく解説していきますね。
1.リフォーム＆ステージング
築40年目前のマンションですから、とにかく内装がすごい古めかしいですね。
こんな感じです。和室が2間続いています。
和室が多いマンションは、なかなか買い手が見つかりません。
それだけで候補から外されるほどです。
キッチンは新しいものの、リビングが黒のフロアで暗い印象です。
私が一番気になったのはこの建具です。柱などがすべて茶色の木目で、THE・築古住宅！といった感じ。
これを払拭することが内装リフォームの一番のポイントでした。
こちらは4.5帖の洋室です。
紫色のフロアは私の父が賃貸していた時に選んだクッションフロアです（笑）あまり印象が良くないですね。
以上より、私が決めたリフォームコンセプトは次のとおり。
- 和室を洋室化すること
- 柱・建具をすべてホワイト系で塗装
- フローリングと巾木を明るいものに変更
- 設備系は何もやらない（＝コスト削減）
【実家の区分マンション売却】
リフォーム費が120万ほどの見積もりが出てきました。ここから色々工夫して、私もDIYして80万位に抑える予定。削りすぎると売却価格に影響しそうなので、慎重にやっています。
業者との折衝もすべて私がやっていますが、人生ではじめて親孝行できている気がします😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 6, 2019
リフォーム後はこんなイメージになりました！
柱・建具をすべてホワイト系でペンキ塗装しました。
塗装なら10万円も掛かりませんから、実は安価です。
フローリングはホワイトピンク系の優しい色合いを選びました。
紺色のカーテンはニトリで購入（4000円くらい）。
ホワイト系のお部屋は、格段にお部屋が広く見えます。
ラグマット・クッションなど簡単なステージングをしています。
これだけやっても全体費用は80万円ほどです。80万円掛けても、80万円以上高く売れれば良いですからね。
※詳細のリフォーム内容に興味ある方は前回の記事「中古マンションをリフォームし売却に出した話【築38年で売れるか？】」を御覧ください。
マンションは売れなければその間ずっと、固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料などがかかってきます。早期に内見・問い合わせを増やして成約に繋げるためにも、リフォームをちゃんとしておくことが大切ですね。
2.写真撮影は自分で行った
写真は、仲介会社に任せるとクオリティにバラツキができます。
したがって、私が持っている一眼レフのカメラを使って自分で撮影しました。最近だと、iPhoneなどスマホのカメラも高性能なので、広角モードで撮影すればOKでしょう。
これによって問い合わせにも良い影響があったと思います。実際、募集開始から1ヶ月半ほどで10件以上の内覧が入りました。
3.月極駐車場を確保
マンションは広島市の中心部ですが、どこの家庭でもマイカーを保有しています。このマンションの売却スタート時点では、駐車場がありませんでした。
私の賃貸業の経験から、駐車場がないとマンションは売れないと判断し、すぐに近隣の月極駐車場を探しました。
しかし近くの月極駐車場は、ほぼ埋まっていて空きがありません。それでも粘り強く、電話で問い合わせを繰り返していたら、やっと1台空いている駐車場を見つけることができました！
月極駐車場は、マンション目の前の場所でした。
しかも、私が問い合わせた2週間後から空きが出るという、ベストタイミング！すぐに父親に契約をお願いしました。
結局、今回マンションを買ってくださった方も、駐車場が必須だったということで、確保して大正解でした。
4.一般媒介での売却活動を実施
マンション売却を、専任で1社だけにお願いしてはいけません。募集の間口が狭まるからです。絶対に複数社に依頼しましょう。
最近はネットだけでなく、各社の新聞広告や折込チラシなども、年配のお客さんにリーチするには大切です。1社専任だと広告を打つ回数が少なくなりますからね。
今回は、三菱・三井・住友の大手3社に依頼しました。こちらは直接、近くの支店に電話しました。
今回は、このタウンライフの査定で出会ったうちの1社がお客さんを見つけてくださって、めでたく契約となりました。 本当に活用してよかったです。
おわりに：不動産売却はご縁です
結論、不動産売却はご縁だと思いました。
今回11社ほど売却募集をお願いしましたが、大手不動産会社のほうがお客さんを見つける可能性が高いわけではありません。
むしろ、今回内覧を入れてくれた不動産会社は、ほとんどが中堅会社や地場の不動産会社でした。そういう意味では、仲介の数を増やすことは大きな意味があったと感じています。
あとは内装リフォーム・駐車場など、「物件のお化粧と準備」が奏功しました。
これにて無事、私の幼少期から高校時代まで過ごしたマンションが売却の運びとなりました。
私も今回リフォーム・媒介契約・価格設定などのすべてを両親から依頼され、喜んで引き受けました。千葉〜広島を2往復してリフォームの打ち合わせをした甲斐がありましたね。
私が本業で賃貸業をしてきたことが、ここに来て役に立ったので、少しは親孝行になったかもしれません（笑）
買主さんには中学1年生のお子さんがいらっしゃるそうです。私も子供時代を過ごしたマンションなので、それと重なってとても感慨深いですね。
購入してくださったご家族が幸せな生活が始まればいいなと願っています。場所は良いですし、内装もキレイにリフォームしたので、自信をもって引き継ぐことができました。
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