こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で大家さんをしながら生活しています。
元実家のマンションを売却に出すことになりました。ここ10年くらいずっと両親が賃貸に出していました。
RCですがもう築39年になろうという、この築古のマンション。「やっぱり売るなら築30年台だよね〜」なんて話していた矢先、賃貸で住んでいた入居者さんが、なんと退去！
売却に出すのであれば、まさに絶妙のタイミングでした。
両親もすでに70代に突入し、今後は管理が難しくなります。そしてマンションもどんどん古くなり、売却価格も下がります。おそらく築40年以降は、かなり売却価格も下がることでしょう。
というわけで、今回は、実家のマンションのリフォーム〜売却に出すまでの軌跡を一挙にお送りしたいと思います。マンション売却を検討されている方の参考になれば嬉しいです。
若かりし頃の両親と私の思い出がたくさん詰まったマンション
マンションは、以下のようなスペックです。広島市内の中でも再開発された、そこそこ良い立地です。
・広さ：63平米
・駐車場1台付き
・広島駅まで2.5キロ
・小学校まで300m、中学校まで800m
40年近く前、私の両親が別のマンションに決めかけていたのですが駐車場が抽選で外れてしまい、同じシリーズのマンションを営業さんから紹介されて購入したのが、このマンションでした。
そして実家に帰ったら、当時の販売用のチラシがまだ残ってましたよ（笑）
当時は、住宅金融公庫から金利4〜5％で住宅ローンを借りていた時代です。
広島市内の1等地で、新築1200万円〜という値段が時代を感じさせますね。両親もナケナシの頭金を集めてなんとか購入したらしいです。当時の購入価格は1490万円。
私も、生まれてから高校時代まで18年間住んでいた家です。
本当にいろいろな思い出が詰まった場所です。よくマンションの砂場で、友達と暗くなるまで遊んでいましたね。中学〜高校は受験勉強に明け暮れていました。
ちなみに、間取りはこんなかんじ。
賃貸で10年くらい回していたのですが、私の両親がリフォーム発注していたので、なんとなくリフォームがイケていないんですよね（笑）
リフォーム前の内装はこんな感じ。
キッチンは一度交換していますので綺麗ですね。問題は、床がゼブラ色の黒でかなりシックなのですが、ちょっと暗いかも！？と感じました。
ダブル和室というのが、いかにも公団住宅っぽいです。
リビングがシックな黒なので、奥はダブル和室なのもなんだかチグハグな印象です。
和室なのに、クローゼットはハンガータイプで後付されています。4.5帖の正方形の洋室は、クッションフロアがなんと紫色でした。
これでよく賃貸できていたなと思いますが、父親の趣味で選ぶとこうなってしまったようです（笑）
廊下・洗面所も古臭さがありますね。いかにも築40年という感じ。
リフォームプランと掛かった費用
けっきょく、私が不動産賃貸業をしているので、リフォーム〜売却活動まで、すべて引き受けることにしました。
【実家の区分マンション売却】
リフォーム費が120万ほどの見積もりが出てきました。ここから色々工夫して、私もDIYして80万位に抑える予定。削りすぎると売却価格に影響しそうなので、慎重にやっています。
業者との折衝もすべて私がやっていますが、人生ではじめて親孝行できている気がします😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 6, 2019
とりあえずお部屋の古臭さを消すことと、万人に好かれそうな内装を心がけてリフォームプランを練りました。
途中、マンションの管理組合から「フローリングは防音基準L40を満たす部材でお願いします」などと、イチャモンが入って通常のクッションフロアが使えず、泣く泣く高価なフロア材に変更して、コストが爆上げしました。
以下がリフォーム費の内訳です。
・クッションフロア 12,900円
・フローリング張替 336,000円
・和室→洋室転換 52,000円
・巾木交換 15,000円
・脱衣所壁へこみ修繕 5,000円
コンロの交換、ルームクリーニングを省略し、天井クロスは私がDIYですべて貼ることで、20〜30万円くらいのコストダウンをしました。
メーカーにフローリング材の見本を取り寄せて色をしっかり確認しました。
またリフォーム前の業者との打ち合わせ＆写真撮影も私がすべて自分でやったので、千葉ー広島間を2往復しました。そこそこ疲れましたね（笑）
あと、ファミリータイプのマンションは、どんなに室内を気に入ってもらっても、駐車場がないと厳しいと考え、目の前の月極駐車場を1台契約しておきました。
リフォーム後に簡単なステージングを実施！
ステージングとは、売却価格をできるだけ高く、そして相違に売却するために家具や小物でインテリアを演出することです。
ただし、ソファや家具やテーブルまですべて揃えてモデルルーム並みにするとコストが掛かります。今回はニトリやホームセンターで調達できるものだけで簡単に飾り付けしました。
主にカーテン、フロアランプ、雑貨、観葉植物、ラグマット、クッションなどです。それらを配置して、あとは私が賃貸業で使っている広角レンズ付きカメラで撮影しました。
リフォーム後のリビングがこちら！
左は和室を洋室にしたお部屋。リビングは薄いブルーの1000番クロスを入れました。
フローリングはダイレクトエクセルのホワイトビーチ色にしました。室内全体が明るくなったので、これは大成功でした。実際見ると、木目の薄い優しい色合いです。
右側の部屋は4.5帖とは思えないくらい広く感じます。フロアが明るいとぜんぜん変わります。
廊下の木部をすべてホワイト系で塗装したので、古臭さが軽減しました。洗面所は、私がよく賃貸で使っている組み合わせの配色です。
こんな感じでリフォームまで完了しました。最後は売却活動です。
媒介契約4社と売却希望価格の決定
売却を依頼する不動産会社は大手4社＋地場1社にしぼりました。大手は三井のリハウス・三菱地所・住友不動産・近鉄不動産。
あとは駐車場契約した地場の不動産会社が、どうしても紹介させてほしいということだったので、合計5社になりました。
売却価格は同マンションの直近3件の成約価格を参考にしました。
だいたい成約相場は1000万〜1200万円くらいですね。ちなみに、我が実家は無謀にも1500万円台でスタートです（笑）
とりあえず父親の意見で強気の売出し。売れなければ、だんだん下げていくでしょうね。
募集は来月（4月）から本格スタートなので、どれくらいのスピードと金額で決まるのか私もワクワクです。1400〜1500万円で売れたら、うちの両親はほぼタダで住んでいたようなものですね（笑）
私も賃貸業は5年目に突入しますが、人生初の売却経験が、私の実家になるとは夢にも思いませんでした。うまく売却ができましたら、またご報告させて頂きます。
【追記】無事売却できました！！ → 築38年の区分マンションを1ヶ月半で売却できた秘訣【早期売却】
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