戸建ての売却査定を実施！家賃収入と売却益を天秤にかける

2023年9月16日 2023年9月17日

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。

今月、所有物件の一つの貸家で退去がありました。この物件は2018年に私の初法人で購入した記念すべき第1号物件で、私にとってかなり思い入れがある物件です。

よい機会なので5年半の累計インカムと今後の出口背略について書いてみます。地方エリアの戸建て投資のリアルについて、ぜひ一緒に考えてみましょう。

戸建て投資、5年間でどれだけ儲かったか？

スペックは間取りが5SLDKの、かなり広い戸建てです。土地も60坪弱あります。

素敵なキッチンが付いていたり、増築されたお部屋は雨戸が電動シャッターだったり、けっこうお金を掛けて大切にされていただろうと思います。そんな点が気に入って購入を検討することにしました。

本物件は購入当時730万円で売りに出ていて、それを指値させていただき、500万円台で購入することができました。リフォームして、この5年半はずっと7万円で貸し出していました。今回、初の退去ということですね。

5年半の間ずっと満室で、その間ずっと7万円のお家賃を頂いてました。５年半×７万円＝462万円、これが得られた累計インカムということになります。もう購入価格の8割くらい回収しています。

築34年の戸建ての出口戦略をどう考えるか？

本物件は築29年で購入して、そこから5年経過していますので、今年で築34年です。賃貸物件としてはまだまだ活躍してくれそうですし、この不動産高騰マーケットでは同スペックの物件を500万円台で購入することはほぼ不可能だと思います。

ただマイホーム等の実需向けの物件としては築30年代というは人気があるので、高く売れるうちに売ってしまい次の物件の自己資金にするのも一つの手でしょう。実際、今の相場でどれくらいになっているか興味があったので大手売買仲介さんで売却査定してもらった結果がこちら。

査定価格は807万円となりました。成約予想は780〜850万ということで、私が割安に購入しているのもありますが、購入時より4割くらい上がった値段で売却できる査定結果となりました。地方のわりと田舎エリアですが、この5〜6年の不動産価格の上昇はすごいですね。

ただ本物件は公庫の残債が340万くらいあります。たとえ800万で売却できたとしても仲介手数料を引いた手残りは400万で、そこから法人税等が掛かってきますから手残りはもっと少なくなります。おそらく法人税で100万くらいかかるので、最終的に手元に残るのは300万くらいです。

一方賃貸した場合のキャッシュフローについて、先日計算してみました。

その結果は以下のツイートのとおり。

家賃8万円の戸建ての手残りが少ない話。
■収入
8万円×12ヶ月＝年間96万
■支出
ローン返済　約34万円（公庫/月2.8万返済）
固定資産税＋火災保険　約9万円
税金　約16万
■年間キャッシュフロー
37万円
戸建ては激安で買って運営するか、古くなる前に売却してキャピタル取るほうが効率良い。
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 6, 2023

賃貸に出した場合、家賃を8万円にアップして貸し出せたとして、年間キャッシュフローが37万円という結果になりました。売却して300万円のキャッシュを得るのが良いのか、賃貸で年37万円のCFを得るのが良いのかという判断になると、売却したほうが8年分のキャッシュフローが一気に回収できることになります。

賃貸に出しても、また外壁塗装やその他の修繕、退去した際の原状回復費やADなど考慮すると、貸し続けることのキャッシュフローはもっと目減りしていくことでしょう。

しかも持ち続けて築40年、45年と古くなると資産価値自体も下がっていくので、なんとなく資産価値が下がる分をキャッシュフローで受け取っているような感覚となり、あまり意味のない戦略のようにも感じます。持っていれば共同担保に使えるなど使い道があればまた違ってきますが、残念ながらこの物件は公庫の担保になっているのでそれも不可になります。

もともと本物件は法人の実績作りのために購入したような物件でしたので、高く売れるうちに売却してしまうというのが合理的なようにも感じますね。もっと立地が良ければ、朽ちるまで貸して建て替えというのもあります。しかし、そこまで良い立地でもありません。