こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私が不動産投資をスタートしたのが2015年。最近は、家賃収入が月100万円を超えました。
月額家賃の変遷は次のようなイメージです。
- 2017年 581,000円
- 2018年 855,440円
- 2019年 1,094,234円
- 2020年 1,247,438円
- 2021年 1,112,634円
- 2022年 1,412,275円
- 2023年 1,912,275円 ※見込み
毎年20万円くらい月の家賃収入が増えています。ここまで来るのに7年ほどかかりました。
なお、家賃収入が”月100万円超”というのは、不動産投資家としてはぜんぜん大したことない部類です。もっと稼いでいる投資家さんはたくさんいらっしゃいますね。やっとスタート地点という感じです。
しかし、これも一つの節目として私の手法の特徴とリスクヘッジに対する考え方をまとめておきたいと思います。
融資が付く物件＝儲かるとは限らない
RCの大型物件や新築系の投資家さんだと、もっと家賃収入の爆発的なインパクトがあります。ただ、借金ばかり増やして、効率の悪い投資にならないよう注意したいところです。
例えば建て売りの新築アパートでは、1億借金して毎月10万〜20万円のキャッシュフローになったりします。これは、あまり効率が良い投資とは言えませんね。
表面利回りと手残り（キャッシュフローは）は感覚的にでも、ぜひ理解しておいたほうがいいでしょう。
（参考）【新築アパート】利回り7%、8％、9％の手残りの違いとは？
ちなみに私は月60万円くらいの手残りですが、ローン残債は6000万円ほど。そこは過度な借入依存にならないよう気をつけています。
不動産業界では2018年からパッタリと融資が厳しくなりました。スルガ＆TATERU事件が震源地でしたね。そこに、レオパレス問題でとどめを刺されたような感じです。
融資が出なくなると、不動産会社は「融資が付きやすい物件」を中心に売ろうとします。初心者投資家がそれに騙されやすいですね。
融資が出なくなった現在において、融資が付きやすい物件を紹介する業者が増えています。
えてして、そういう物件は「好立地×低利回り」であることが多いですね。
厄介なのは、それを買うとリタイアできると思っているサラリーマンが多いことです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 7, 2019
上記のツイートのとおりです。
大きなローンが組めると、経済的な自由に近づくと考えている人が多いようです。しかし、思ったほどキャッシュフローが出なくて苦労するというのは、不動産あるあるですね。
戸建てとアパートのコツコツ投資で攻めよ
私の場合は、戸建てをキャッシュ比率高めで購入し、アパート投資でレバレッジを効かせてローンを組む「ハイブリッド戦略」で進めています。
なぜなら、これが一番、安定経営と規模拡大の両方を追うことができると考えているからです。
この戦略は、私がずっと貫いていることで、今のところ想定通りの成果が上がっています。詳しい手法は「共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】 」も参考にしてみてください。
地主など相続資産がある人などは、世の中のほんの一握りです。普通のサラリーマンがいかに人生を楽にできるかを考えたら、効率の良い投資を心がけることが一番です。
話を戻すと、戸建ての現金買い→1棟アパートへの拡大、というステップは以下のメリットがあります。
- 戸建てをキャッシュ比率多めで買えば安定経営できる
- 戸建ては再生費用を一括経費化して節税につながる
- 共同担保があれば融資の付きにくい地方高利回りアパートも狙える
以下、それぞれ解説します。
1.戸建てをキャッシュ比率多めで買えば安定経営できる
私が高金利のアパートローンを使って長期融資を引く、というそれなりのリスクを取れるのは、戸建て投資をしているからです。
戸建ては現金で買ったり、キャッシュを半分以上入れて購入するなど、とにかくコンサバ経営です。
戸建ては、、、
- 単身向け物件よりも長期入居が見込める
- 土地があるので担保評価が出やすい
- 実需向けに1棟ずつ切り離して売却できる
という3つの特徴を備えています。
一方で、規模拡大が遅いのと、融資付けが難しいので、現金買いが適していますね。
リフォーム費用は、日本政策金融公庫・マル経融資・信金さんあたりで工面するのが良いでしょう。
（参考）戸建て投資をスタートするための金融機関【融資を攻略せよ】
2.リフォーム費の一括経費化は「節税効果」がバツグン！
「納税をたくさんした方が、追加の融資が引きやすいから。ゆえに節税すべきでない」とよく言われますが、私はリフォーム費と減価償却費で、目一杯節税しています。
とくに金融機関は"減価償却費"については、出費を伴っていない再投資用の資金として考えるので、よっぽど杓子定規な審査をされないかぎり、考慮してもらえます。
したがって私の確定申告書はぎりぎりの黒字ですが、金融機関から利益の少なさを指摘されたことは一度もありませんし、それが理由で融資否認されたこともありません。
おかげで、私の社会保険料は、国民年金が月16,340円、健康保険料が月2,100円と、かなりの最低水準になっています。
もちろん減価償却した分、将来売却による譲渡税負担が大きくなります。
なお売却は一つの選択肢に過ぎません。持ち続ける選択肢もあります。
そのあたりは、預金残高・税金額・将来の大規模修繕などトータルで判断して運営しています。
3.共同担保があれば融資の付きにくい地方高利回りアパートが買える
戸建て投資をする最大の理由はここですね。弊ブログでも何度も言及しています。
多くの投資家が、投資にはお金が必要→高利回りアパートを買ってお金を貯めたい→でも融資が付かない、という無限ループに陥っています。
その結果、積算評価で融資が引けるけどCFが出ない物件を1〜2棟買って、与信も自己資金も尽きてジ・エンドになっています。
不動産投資は、実はとても地道に家賃収入を増やしていくビジネスですね。一足とびにみんなガンガン融資が引けるなら、誰も苦労しません。そして、銀行は完全な「担保主義」です。
逆に、一度築いた家賃収入はある日突然ゼロになることもありません。不動産の良さはここですね。金融マーケットのように相場に一喜一憂する必要もありません。
したがって、ゆっくりでも着実に1棟ずつ購入し、自分の子供のように手間をかけて愛情を注ぐ。これに尽きますね。けっきょく、その努力が融資担当者にも伝わり、稟議を書くときに筆が進むのです。
高利回り投資の落し穴とリスクヘッジ
高金利のアパートローンを引いて大丈夫か？と聞かれることがあります。
そのご質問に対する、私の考えとリスクヘッジは以下のとおり。
- リスクが高いかどうかはイールドギャップで判断する
- 残債利回り20％確保し、現金余力を残しておく
- 他の収入源を確保しておく
※記事が長くなってきたので、それぞれ簡単に触れます。
1.リスクが高いかどうかはイールドギャップで判断する
けっきょく表面利回りから貸出金利を引いた「イールドギャップ」の確保が一つのポイントです。
利回り15％の物件に金利4％で引いても利益が出ると思いますが、利回り7％で金利3％ならほとんど利益は残らないでしょう。
これからは金利上昇リスクもあります。もちろん現時点ですぐに上昇はなさそうですが10年後、20年後はわかりませんね。
私は1％や2％の金利上昇によって成り立たなくなる投資は健全ではないと考えているので、低利回り物件には当面手を出さないと思います。
やるなら2割、3割と頭金を入れるなどすべきだと思っていますし、銀行もそれを求めてくるでしょう。
2.残債利回り20％確保し、現金余力を残しておく
私は残債利回り20％前後を常に確保しているので、繰上返済すれば5、6年で回収できます。もちろん別途、税金も掛かりますからそう簡単ではありません。
債務が現在の半分になれば土地値以下になるので、全額一括返済する意義もあまりないのですが、理論上はそういうことです。
残債利回りを高くキープしておけば、安定経営できます。もちろんリスクゼロはありえません。いかに最小限にするかです。
あとは手元キャッシュに余力を残しておくことですね。やはりキャッシュがあれば窮地も耐えられます。
3.他の収入源を確保しておく
不動産投資だけの一本槍というのは、何かあったときに不安です。
他の収入源があれば、安心ですね。そういう意味で、サラリーマンしながらの不動産投資は理にかなっていますね。かくいう私は、本業は不動産賃貸業ですが、副業はネット収入です。
最近は不動産から得られるキャッシュフローと、ネット収入が半々くらいになってきました。安定感は、まだ賃貸業の方がありますけども。
6年前、サラリーマンを辞めたときは見切り発車でした。でも6年経って、少しずつですが実を結び始めています。
今後も慢心することなく、コツコツ投資で10年、20年と続けていきたいと思います。魔法の杖はありません。地道にやって時間を見方につける。それしか道はないのです！
これまでずっと賃貸業を経験してきて、それが王道にして原則だと分かりました。
以下、関連記事です。
▼私が中古アパート投資をするときの投資基準・利回りについて解説しています。
▼年収・属性によって使える金融機関が異なります。融資条件をしっかり理解しておきましょう。
