こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
現在、11棟の不動産経営しています。主に地方のアパートと戸建てを選好しています。
アパート経営していると「あまり儲からないなぁ」と感じるときがあります。その原因の一つとして、フルローン×高金利×長期融資になっていることがあります。
今回は私の所有アパートの実例から、フルローンの築古アパート投資のリアルを解説します。
築古アパート投資の現実【キャッシュフロー実例】
私の所有物件で、一番利回りが低いのが、群馬アパートです。
こちらの物件の取得ストーリーは「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」で公開していますが、2016年の春にまだ私がサラリーマンだった時代に購入しました。
1K（10帖）×10世帯で、地方で車社会ながら、市街化区域で徒歩圏内にスーパーもあり、利便性は問題ないエリアです。
融資は三井住友トラストにて、期間25年・金利3.9％で購入しています。
群馬アパートの年間収支
年間収支は以下のとおりです。
- 家賃収入 3,900,000円（満室時）
- 管理料 171,100円
- 定期清掃代 66,000円
- 広告料 90,000円
- リフォーム費 150,000円
- 固定資産税 85,000円
- ローン返済 1,880,388円（元金＋利息）
- 月極駐車場 108,000円
手残りキャッシュフロー：1,349,492円
年間家賃が390万円入ってきて、最終手残りは134万円になります。月にするとたった11万円くらいですね。
もし空室が3部屋4部屋と増えたり、部屋を汚されてリフォームにかなりのお金がかかるようだと、手取り額はもっと減るでしょう。
フルローンの功罪
アパートを高金利のフルローン＆長期融資で買うと、そんなに大儲けできるわけじゃないということですね。
では、なぜ私がこの物件を買ったか？というと、購入時は家賃がもう少し高く取れていたからです。
- 購入時の月間賃料：343,000円
- いま現在の月間賃料：325,000円（＝購入時マイナス18,000円）
家賃が下がってしまった原因は、前所有者（売り主）が、高めの家賃設定で埋めて、アパートを売りに出していたからなのですよね。
家賃査定が甘かった4年前の私は、そのまま購入してしまいました。当時「周辺アパートより家賃設定が少し高いかもなぁ」と若干の疑問を感じてはいたのですが、まんまと的中してしまいました。
今年、外壁塗装を実施したので、当面メンテナンスは問題ないですが、北関東の田舎エリアなので出口戦略はどうするのか？という命題があります。
まわりも戸建ての住宅地で、つい最近もアパート横の土地が戸建て用地として更地化されていたので、土地需要はそれなりに旺盛なエリアだと考えています。
ただし、自宅から距離（片道2時間ちょっと）あるので、管理が面倒になる可能性はありますね（笑）
入退去により全部屋リフォームが終われば、手間は減ると思っているので、CFを得つつ、残債を減らしつつ、どこかのタイミングで売却ということになるでしょう。
築古アパートでキャッシュフローを出すポイントと注意点
築古アパートでキャッシュフローを出す方法は、主に3つです。
- 高利回りで買う
- 自己資金を入れて買う
- 融資を長期で組む
しかしながら、上記3つはデメリットもありますので、簡単に触れておきますね。
「1.高利回りで買う」と、収益性は上がる一方で、客付けに苦労したり、売却が難しい不人気な立地である可能性があります。
「2.自己資金を入れて買う」と、安全性は飛躍的に上がります。でも、種銭が枯渇して拡大スピードは落ちることがあります。俗に言う、CCRが悪くなるということですね。
「3.融資を長期で組む」と、残債が減らないことが最大のデメリットです。出口で売るときに、残債が消えるよう高値を付ける必要が出てきて、買い手が見つかりにくい可能性は考慮しておくべきでしょう。
「サラリーマン卒業を本気で狙う不動産投資術【ポイントは3つある】」でも書いたように、リタイアを目指すならキャッシュフローは必須条件と言えます。とりわけ初期段階では、キャッシュフローがないと、次の投資につながりません。
しかしながら、その長所・短所をしっかり把握して取り組まないと、想定した投資シミュレーションと異なっていく場合があるということですね。
対策＝所有物件全体でバランスを取る
不動産投資の良いところは、「他の物件でカバーができる」ということですね。
例えば、ワンルーム投資でCFが出なくて困っているなら、次回は高利回りの物件を取得して挽回することもできます。また、ボロ物件ばかり買って、長期的な経営が心配なら、新築・築浅を混ぜることもできます。
100点満点の物件というのは、そう簡単に買えるわけではありません。物件それぞれ、強い部分と弱い部分があり、それをお互い補いながら投資拡大を図る。これが、不動産投資の本質ということでしょう、。
大切なのは「自分の投資目的にあった物件を買うこと」ですね。融資が付くから買うというのは、やはり投機的になる可能性があります。
リスクの高い投資というのは、その多くが、数字で考えたり、足を使って得た情報で投資判断していないケースがほとんどです。でも、一度間違っても、そこから軌道修正すればよいのですよね。
所有物件全体でバランスを取る、という意識を持てると、精神的にいくぶん楽になりますね。
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