こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。不動産投資をして7年になりました。
武蔵野銀行のアパートローンについて電話調査してきましたので、ここにご紹介いたします。
木造の新築アパートだと、期間22年がMAXになるケースが一般的ですよね。新築と言えど、法定耐用年数の壁にはばまれる地銀・信金さんは残念ながら多いです。
そんな中、武蔵野銀行は木造でも期間30年〜35年で融資相談できるということで、詳細をヒアリングしてきました。
とくに埼玉エリア・東京エリアにお住まいの方は活用できそうだったので、よかったら参考にしてみてくださいね。
武蔵野銀行のアパートローンの特徴
1952年創業で、さいたま市大宮区に本店をおく金融機関です。埼玉県内では、埼玉りそな銀行に次ぐシェア第2位の地方銀行になります。
（Wikipedia）武蔵野銀行
支店は95店舗あり、その大半が埼玉県内ですが、東京エリアに5店舗（渋谷支店・東京支店・池袋支店・板橋支店・久米川支店）と、茨城エリアに1店舗（五霞支店）があります。
東京都・茨城県にお住まいの方は、融資相談できる可能性があるでしょう。
利用条件・属性など
アパートローンの融資対象は、個人名義・法人名義ともOKです。
年収基準などもないので、サラリーマン大家さんでも、自営業者の方でも、賃貸業専業の方でも大丈夫ということ、門戸が広いように感じられます。
ただし、フルローン・オーバーローンというのは稀だそうなので、自己資金は通常だと3割程度、少なくても1割〜2割程度はいれなければいけないということでした。
融資可能エリア
融資エリアは、埼玉県内はどこでも対応可能ということでした。あとは支店がある隣接市町村ならOKです。
この点について突っ込んで聞いてみたのですが、例えば埼玉県にある三郷支店は千葉県との県境に位置しますので、隣接市町村である千葉県の松戸市・流山市などは融資実績があり、OKとのことでした（柏市だとNGだそうです）。
なお千葉県内に法人登記があっても、武蔵野銀行の支店がある街に、事業所（支店）が開設されていれば、融資条件クリアになるのでそれでも可能とのことでした。
このあたりは結構柔軟にお話を聞いてくれそうな雰囲気だったので、判断に迷うことが最寄りの支店に相談してみると良いかと思います。
金利・融資期間について
金利は、新築アパートの場合は1％台になりそうです。2％を超えることはないということでした。
木造新築アパートの融資期間は最長30年ですが、もし劣化対策等級3級を取得しており、かつ大手ハウスメーカー施工だと融資期間35年まで伸ばせるということでした。
大手ハウスメーカーも指定があり、ダイワハウス・積水ハウス・旭化成など最大手で、かつ竣工後に一括借り上げ（サブリースによる家賃保証）が付いていることが条件になります。
劣化対策等級を取っていなかったり、大手ハウスメーカーでない場合も、最長30年まで相談できるのはかなり良い融資条件なのではないかと感じます。
なお中古物件の場合、融資期間はどうなるのか？と聞いたところ、こちらは法定耐用年数以内までということでした。耐用年数を大幅に超えた融資は、新築物件のみということになります。
審査上の注意点について
注意点は、以下の2つですね。
- 収支シミュレーション上で、ストレス・大規模修繕など考慮する。
- 耐用年数超え物件を所有している場合は、収入に掛け目が入る。
1点目については、新築アパートの収支において家賃下落や金利上昇などしっかりストレスをかけて収支が回るかどうか判断するということでした。この点はどこの金融機関でも一緒だと思いますが、武蔵野銀行も例外ではありませんね。
2点目ですが、中古物件をすでに所有しているケースですね。そのアパートが融資を引いて購入している場合、ローン返済が残っていればそのアパートが耐用年数超えであっても、家賃収入をカウントします。
ただし耐用年数超えの物件から得られる家賃収入は、掛け目が入るということです。実際の掛け目までは教えてもらえませんでしたが、6割とか7割とかに下がる可能性はありますね（5割以下とかにはならないそうです）。
なお、キャッシュで現金買いした耐用年数超えの物件については、そこからの家賃収入はゼロとして評価するということでした（個人で所有している場合は、いくらかは見てもらえるそうです）。
もちろんキャッシュで購入しているので、土地値分はBS上でプラス評価されますし、共同担保にしたりできる可能性もあります。しかし、修繕費などを考慮されるとPL上では、マイナス評価される可能性がある点も気をつけましょう。
小さな物件だとキャッシュで買う人がいますが、あまりオススメしません。理由は以下2つ。
1⃣少しでも借りたほうが現金温存できる。
2⃣現金買いした耐用年数超え物件からの家賃収入はゼロと見なす地銀がある。特に2⃣がポイントです。新築アパート融資の時に、現金買い物件が尾を引くケースあります😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 5, 2022
①少しでも借りたほうが現金温存できる。
②現金買いした耐用年数超え物件からの家賃収入はゼロと見なす地銀がある。
特に②がポイントです。新築アパート融資の時に、現金買い物件が尾を引くケースあります。
共同担保をつかった投資拡大は、ノンバンク等ではとても有効です。私自身も、その方針で買い進めてきて、弊ブログの記事「共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】」でご紹介しています。
ただし、新築アパート投資をされる場合は、耐用年数超えの物件を買うこと自体が、マイナスに働くことも多くなっているので、将来キャッシュフローが大きくなってきた段階で、徐々に資産組み換えしていくことも大切だと思っています。
あとがき：資産性とキャッシュフローのバランス
ここ10年間は、とにかくキャッシュフローを増やす不動産投資法が隆盛を極めた時代だと言えるでしょう。実際、それで成功してどんどん投資拡大されている方がたくさんいらっしゃいます。
そして不動産投資はまずは資産性よりも「キャッシュフロー重視」で臨むほうが、その後の複利再投資を考えると、一番効率的なのは、いまでも変わりありません。
ただし土地値のない場所で、耐用年数超えで利回り20％の中古アパートを買っても、評価してくれる金融機関と、評価してくれない（むしろマイナス評価される）金融機関が存在する、ということですね。
あまり田舎のアパートだと、ノンバンクでさえそうした物件は取り扱いが難しくなっているのが2019年以降の傾向です。唯一そういった物件に融資を引けるとしたら、地場の信金・信組で、期間15年を狙う（保証協会付き等）になってくるでしょう。
そういう意味では、キャッシュフローだけでなく資産性とのバランスが、融資目線ではより重視される時代になってきたということでしょう。それに加えて、自己資金を貯めることだったり、日々の勉強・情報収集は欠かせませんね。
というわけで以上、武蔵野銀行のアパートローンでした。今後も、融資情報をどんどんシェアしていきますので、乞うご期待！
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