こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
千葉で大家さんをしています。現在はアパート3棟、戸建て8棟の規模です。
最近は、多くの金融機関がどんどん不動産投資への融資を絞りはじめています。
そんな中今後は「不動産向け融資をしてくれる”信金開拓”」は、一つの突破口になりえると私は考えています。
先日、以下のツイートをしました。
少額融資を引くなら以下の2つが良いかもです。
✅マル経融資
✅信金で保証協会付き融資どちらも期間10年ですが、金利は1％台で借りれるのでリフォーム費用を捻出したいとか、小さいアパートを買う時の資金の足しにするには良いかもしれません。
最寄りの商工会や信金に当たってみる価値アリです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) September 12, 2019
■マル経融資
■信金で保証協会付き融資
どちらも期間10年ですが、金利は1％台で借りれるのでリフォーム費用を捻出したいとか、小さいアパートを買う時の資金の足しにするには良いかもしれません。最寄りの商工会や信金に当たってみる価値アリです。
というわけで、今回は水戸信用金庫（以下、水戸信金）のアパートローンの融資基準についてヒアリングしてきました。
アパートローンの融資基準について詳しく聞いてきましたので、活用方法を解説します。
水戸信用金庫は茨城県にてエリア展開
水戸信用金庫は、茨城県水戸市に本店がある信金さんです。
預金残高1兆1500億円、貸出残高は4776億円で、日本で第25位の規模です。
※ウィキペディア「日本の信用金庫一覧」より
水戸信金は、もともと1945年に水戸信用組合として発足しました。その後、信金法により水戸信用金庫に改名しています。
融資可能エリアについて
店舗展開は、茨城県の全域と千葉県の一部エリア（柏支店・我孫子支店）になります。
物件の融資可能エリアは、茨城県の全域と、千葉県は柏市、我孫子市、流山市、印西市、白井市、成田市の一部になっています。
アパートローン向けの融資は？金利・期間・融資額など
オーナーズローンという、アパート向け融資のパッケージ商品があります。
ただし、基本金利は2%台前半とあまり条件が良くありません。よって、ほぼ形骸化したパッケージローンになっているとのことです。※担当者談
というわけで、新築アパート向けもOKです。融資期間は、耐用年数内までになります。
木造アパートなら新築・築浅が第一選択になってきますね。築20年以上の築古物件になると、融資期間が取れないのでNGでしょう。
重量鉄骨・RCであれば、耐用年数がそれぞれ34年、47年と長いので、中古でも投資妙味が出てくるでしょう。
基本はプロパー融資なので、とくに融資上限額というのは無いそうです。
新築アパートの融資相談をしましたが撃沈した話※2021年3月
ペリカンも2021年の春に新築アパート融資の相談をしてきました。
だいたい3500万円の総事業費で利回り9％の案件でしたが、自己資金は3割ちょっと（1100万）ほど出さないと、本部のシミュレーション上、赤字になると言われました。
シミュレーションでは、ストレスを掛けて1年目から家賃が80％スタートで、11年目以降は75％の家賃、20年目以降は70％の家賃での審査となります。
また修繕費は、5年目まではゼロですが、6年目から毎年満室家賃の5％の修繕費がかかる試算でした。金利は5年目までは1.5％で、6年目以降〜22年目までは2.5％でシミュレーションされていました。
水戸信金の融資条件としては、まず土地＋建物の積算評価で担保保全ができること、そして収支シミュレーションで上記ストレスを掛けて、新築木造なら融資期間22年で、単年でもマイナスが出ると融資NGとなります。
なお、別で現金購入等した不動産を共同担保として差し出してもOKです。耐用年数超えの場合でも、土地値分は評価が伸びます。
ですから、使い方としては、家賃UPさせて収支シミュレーションが大幅にプラスになる物件であれば、月々のローン返済額に余裕が出るので、共同担保を入れて融資額を伸ばせば、必要な自己資金が3割ではなく、1〜2割くらいで済むかもしれません。
このあたりは、支店の担当者から聞いた話を元に、私の中での仮説を立てたロジックですので、次回以降の融資において、共同担保を入れた融資を相談してみようと思います。
リフォーム資金名目での活用は可能！
水戸信金さんは、プロパーまたは信用保証協会付きの融資もやっています。これをリフォーム資金などに使うというのは一つ手段でしょう。
担当者さんから「融資実績がない方は、まずは少額のリフォーム資金のほうが取り組みやすいです」ということでした。このあたりは地域密着の信金さんという感じですね。
審査方法は２つある
「リフォーム資金」についての審査方法は、2つです。
それぞれの金利をご紹介しておくと、以下のとおり。
- プロパー融資 → 金利1％台
- 信用保証協会付き → 金利2〜2.5％前後
まずは数百万円程度での申込みが良さそうです。融資期間は最大10年になります。
リフォーム資金の融資する場合は、物件には抵当を付けないそうです。つまり、無担保でのプロパーローンのようなイメージになります。先日ご紹介したマル経融資に近いですね。
（参考）マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
マル経融資は、商工会への入会が最低6ヶ月必要です。信金だとここの縛りがないのでスピード感が出ますね。
なおリフォーム資金は物件購入時だと、購入物件が耐用年数オーバーしているとNGだそうです。耐用年数オーバーの物件の場合は、大規模修繕（外壁塗装など）であれば、設備資金として最大10年で審査可能のようです。
新規開拓した信金に融資相談行ってきました。保証協会付きで、物件またはリフォームに設備資金として借入れ可能とのこと。
物件購入時のリフォームなら担保提供必須で、耐用年数超えだと厳しいみたいですが、大規模修繕なら無担保で相談できるそうです。
こういうのをうまく活用していきたい。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) October 2, 2019
信金をフル活用しよう
今回、ペリカンが水戸信金を知ったきっかけは以下です。
つまりこれは、国を挙げての中小企業向けの融資制度ということ。まだ独立したばかりの個人事業主の方や、規模の小さい大家さんには最適ではないかと思ったわけです。
最近は民間の金融機関（メガバンク・地銀）だけでなく、公庫も不動産向けには厳しい融資条件になってきているようです。公庫も昔のように耐用年数超えに期間20年とかでの審査は難しくなりました。
ですから、商工会経由や信金融資など、他のルートを模索していく姿勢は今後ますます重要になると私は考えています。
優良物件が出てきたときにタイミングよく買えるかどうかは、その後の拡大に大きく影響します。
日頃からアンテナを張って、積極果敢に金融機関開拓に動いておきたいところですね！
以下、関連記事です。
▼築古系アパートにはノンバンクを活用するのが王道です。私も4回ほど活用しています。
▼不動産投資で世帯年収1000万を突破すると見える世界が変わっていきます。
