こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で戸建て8棟を所有し、平均利回りは16％ちょっとです。
不動産投資で一番ポイントになるのは、リフォーム費をどのように計算するか？ということです。
先日の以下のツイートをしました。
「この物件買っても良いのか？」という不安の大半は、リフォーム費が分からないという意味だったりします。
例えば、クロスは延床面積×3.5が張替え面積になるので、あとは平米単価を乗じれば大凡の予想はつきます。
不動産はこのように知識積み上げ型の投資なので、経験するとどんどん楽になります。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 29, 2019
結局、リフォームの判断は経験によるものが大きいのですが、それだと「初心者はそんな知識ないよ」と言われてしまいそうなので、今回は私がどのようにリフォーム判断しているのか公開したいと思います。
しかし、本記事での手法＝正解ということではありません。あくまで私の少ない脳みその中で、どのように考えているかをオープンにしているだけです。
ぜひこれを進化させて活用いただくと、より成果が出ると思うので、ぜひご熟読くださいませ。
戸建て投資のリフォームは何を重視すべきか？
結論から言うと、以下の4つですね。
- 水回りは綺麗にしておく
- 短期退去にならないよう内装・設備を考える
- DIYはやるが全てをやらない
- 費用対効果を考える
それぞれ触れてみます。
1.水回りは綺麗にしておく
戸建てに限らず、賃貸住宅で一番大切なのは何か？と聞かれたら、私は迷わず「水回りです」と答えます。
とくにファミリー物件は、ご家族で内見するので、水回りが汚いだけで検討から外れます。
しかし、その代償として入居者の属性が下がって家賃滞納したりなど、違ったストレスが出てくることがあります。
私の場合は、そういったストレスを避けるために、激安戸建てを家賃2〜4万で貸すことはしていません。
2.短期退去にならないよう内装・設備を考える
最強の空室対策は「とにかく長く住んでもらうこと」です。これに勝るものはありません。
私自身、昔住んでいた賃貸マンションが、排水口のニオイがひどくて、引っ越ししたことがあります。そういうネガティブを放っておくと、必ずお客さんは離れていきますよね。
排水溝や水回りなどのニオイは、賃貸物件でも退去につながるポイントになりえるので、絶対に防ぎましょうね。
（参考）排水口の臭いは防臭キャップと排水トラップで9割がた解決する！
他に築古あるあるは、ドアが開きにくいとか、水道の蛇口が混合栓ではない、とかもそうですね。使いづらいとダメです。
こうしたクリティカルではないけど細かい利便性とか不満点は、じわじわ後から効いてきます。私も入居前にできるだけ潰しておくようにしています。
3.DIYしても全てをやらない
私の場合は、自分でDIYもやりますが、難しい部分や時間のかかることは職人さんにお願いしています。
とくに戸建て投資は、1棟の内装ボリュームが大きいので、ほとんど職人さんに発注します。
たまに築古再生系で注意しなければいけないのは、DIYにのめり込み過ぎると、だんだん投資家では無くなっていく人もいるということです。
つまり、クロス・フロア・設備交換すべて自分でやるような人ですね。
ちょっと厳しい言い方になりますが、最初から最後まですべてDIYしないと成り立たない物件は、そもそも投資物件として不適格な可能性が高いです。
もちろんリフォームが趣味で大好きでしょうがない人は別ですが、たいがい肉体と精神がすり減っていきます。
業者に任すと2万掛かかることがセルフで2000円でできるなど、コストが1/10とかになら、やる価値はあります。
ただし投資家の一番の仕事は物件を探したり、マーケティングしたり、経営判断することです。
他の事業をやるほうが儲かるのであれば、それをやるのが賢明ですよね。DIYを頑張るより、ネットビジネスをする方が利益が増えるなら、そちらを優先すべきなのです。
ただしお金が無くてリフォーム費を捻出できないレベルなら、DIYを頑張るしかありませんね（笑）
あとは、それをいつまで続けるのかということですね。一度、DIYにのめり込むと、コストの安さから職人に任せられなくなる側面もあります。
4.費用対効果を考える
判断するポイントは、「費用対効果がすべて！」ということです。
とくに初心者の方は、やるべきことより、やらないことを決める方が大切です。
例えば、和室の洋室化をしても家賃が上がらないのであればやらなくても良いです。しかし、和室が多すぎて入居付けができないのであれば、洋室化必須ということになりますね。
まずはクリティカルなのかどうか。次に、掛けたコストと効果が見合うのかを冷静に考えましょう。
私の戸建てのリフォーム判断例
私がオーナーチェンジで購入して、昨年に初めて退去があった物件がありました。
【退去立会い完了！】
今日はオーナーチェンジで購入した戸建ての初の退去でした。風呂釜＆洗面台を交換して、全体的に表層リフォームしても30万円くらいで終わりそうです。現況利回り17％ですが、問い合わせがけっこう殺到しているので、家賃UPして貸し出そうと思います。 pic.twitter.com/upDx4uLSyu
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 28, 2019
ざっくりですがリフォーム内容と、それをやる根拠（判断目線）を紹介しますね。
なお本物件は、退去前にも関わらず4件ほどすでに内見問い合わせがあるので、リフォームをやり過ぎなくても決まる可能性が高いと考えている前提です。
まず玄関の小型シーリングが蛍光灯式だったので、LEDに変更しました。あとは、リビングにダウンライトが7つ付いていてちゃんと点灯しましたが、すべて交換です。
こういう照明や電球系は、入居前にだいたい全交換します。
私も社会になりたての時に賃貸アパートで、入居初日に電球が切れて、管理会社にクレームを入れたことがあります。
入居後にすぐに電球切れになったら、「入居前にチェックくらいしとけよ」と思われてマイナスイメージです。
LDKのクロスはとても綺麗だったのですが、今回はオシャレなクロスを入れる予定です。
ダイニングは、家族が夕食を取る団らんの場ですので、気持ち良い空間を演出しようと思います。
この物件は1階が寝室で、2階にキッチンがある珍しい間取りをしています。
私が購入前に1階にあったキッチンを2階に持っていったようです。そのせいで寝室に、キッチンがあった跡（壁タイルと換気扇）があるのが分かりますね。
ここも今回、クロス張りに変更して、換気扇は撤去するつもりです。なぜなら、寝室にキッチンタイルや換気扇があったら落ち着かないですよね。笑。
換気扇からは微妙に外の音も入ってきますので、塞いだほうが騒音も気にならないと考えました。
あとはこの寝室のダサいレンガ柄のクロスと、意味不明なデスクも撤去します。
私ならこのコーナーにベッドを配置しますので、デスクは無いほうが生活イメージが作りやすいと考えました。
トイレは新品ウォシュレットを設置します。たまに投資家さんで、アクセントクロスは綺麗なのに、ウォシュレットが付いていない家があります。
SUUMO調査でも、ウォシュレットは「付いていて当たり前・付いてなければ借りない設備」のトップ10に入っています。日本のビジネスホテルでもほとんどウォシュレット付きですね。
それでなくても入居者目線で考えれば、ウォシュレットがあった方が優しいと思います。
表層リフォームだけやって、実際の使い心地が悪いのは、やはりNGでしょう。
こちらの洗面台も交換します。若干レバーが弱っていて設備不良ですので、マストですね。
最後にお風呂ですが、以前塗装して安く仕上げたことがあります。
しかし、風呂釜の塗装はあまりおすすめしません。数年すると剥げてくるので、必ずCS低下につながるからです。実際に、私の実家の区分マンションでも、風呂の塗装が3年くらいで剥げてきて、今春再塗装しました。
したがって、今回は風呂釜交換を予定しています。費用はモノと工賃で8万円くらいとのことなので、塗装で4〜5万掛けるなら、こちらのほうがベターだと判断しました。
おわりに：リフォーム判断は自分が住む気持ちになって考えよう
というわけで、この戸建ては上記＋表層リフォームで、トータル30万円くらいになるかなと思います。ビフォアアフターはまた別途記事にしますね。
基本はクリティカルなもの、住む上で快適性を上げるものを最優先に考えます。ここまで見ていただくと分かると思いますが、リフォームは一見難しいようで、そこまで高度な判断をしているわけではありません。
お客様目線で考えることと、費用対効果を考えることの2点を意識すれば、おのずと答えは出てきます。
あとは慣れの問題はありますが、そこは経験を徐々に積んでいけば問題ありません。
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