こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
このたび、新築アパートの融資で「共同担保」を活用して、融資額をかなり伸ばすことができました。
2棟目新築アパート、融資承認をGETです。千葉の地銀さんと初のお取引です。
🔽融資額：2700万
（期間20年/金利1.1％）金利を頑張っていただいたのでCFもしっかり出そうで楽しみです😇来月は古家解体＆確認申請です。 pic.twitter.com/kt09FeJHro
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) May 19, 2022
ちなみに今回、新築アパートの融資審査にあたり、差し出した共同担保は「築34年の木造戸建て」です。
こちらはマル経融資で購入したので無抵当でした。その結果、地銀さんに共同担保として取ってもらうことができたというわけですね。本当にマル経様様です（笑）
（参考）マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
というわけで本記事では、新築アパート融資における共同担保の効果について、どのくらい融資額が伸びたのか？詳細についてお伝えします。また共同担保を入れる上での、注意点もあわせて解説していきます。
新築アパート融資で、共同担保はどう評価されたか？
今回の2棟目新築アパートの費用は、土地が約1000万で建物が約2100万でした。
そこに古家解体・建物オプション・水道加入金・外構費用など別途500万弱掛かってくるので、トータルで3600万くらいのプロジェクト予算でした。
新築アパートの担保評価はどれくらいだったか？
それに対して、実際の新築アパートの担保評価（金融機関評価）は、以下だったわけですね。
- 土地：450万
- 建物：1500万
合計：1950万円
上記のとおりですね。
するとプロジェクト予算3600万に対して、融資額が1950万円となるので、差し引きで自己資金1650万ほど必要になってくるので、かなりのキャッシュアウトです。
なぜこういうことが起こるのか金融機関にヒアリングしたところ、「弊行では、実際の担保評価に対して7掛けするので、どうしても頭金が大きくなってしまうんです」ということでした。
つまり、そこそこ割安な土地（購入価格＝路線価以下など）を見つけたとしても、そこから評価額に7掛けされるとキツイですし、昨今はウッドショックの影響で建築費も上がっています。
また建築費の面で割安な工務店を探して、金融機関の再調達価格（原価法）より安く建てるという作戦も、ほぼ不可能になってきているのですよね。
共同担保を入れて、伸びた融資額とは？
このままだと多額の自己資金が必要になってしまいます。
そこで今回は、法人で所有していた戸建てのうち1棟を、”共同担保”として差し出す条件で、融資審査を依頼しました。
その結果、融資額は以下に伸びました。
- 土地：450万
- 建物：1500万
- 共同担保：660万
- 担保余力：90万
融資額：2700万円（金利1.1％、期間20年）
上記のとおり、750万UPしました。
まず共同担保の戸建ては、土地の固定資産税路線価が680万くらいでした。ですから金融機関での660万は、ほぼまるまる固定資産税価格を見ていただいたことになります。
あとは私の法人が黒字経営でかつそれなりの現金残高もあったことから、担保余力として90万見て頂けました。最終的には、希望融資額（2700万円満額）まで融資を伸ばしていただけたというわけですね。
千葉の地銀さんに新築アパートを相談していましたが、耐用年数超え物件をたくさん持っている人には融資が難しいということで、本日否決連絡がありました。
みなさんボロばっかり買うと、新築アパート買えなくなることあるので気をつけましょうw
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) May 6, 2022
耐用年数超えの築古物件ばかり持っていると、地銀・信金系では融資の足枷になるリスクがあることは、上記ツイートのとおりですね。
耐用年数を超えた物件だと、その物件から入ってくる家賃収入はゼロと見られて、PL上ではデメリットしかありません。
ただし、実際は「土地値分」は担保評価として見てもらえるので、BS上ではプラスに見てもらえるメリットもあるということになります。
ですから正確に言えば、金融機関では耐用年数超え物件は、PL上では厳しい評価となりますが、BS的にはぜんぜん問題ないのですよね。
これをうまく利用して、今回の新築アパート融資では、収益評価◯でも、積算評価×となっていたので、この積算評価を埋めるために、共同担保を入れて融資額を伸ばしてもらえた、ということですね。
このように耐用年数超えの築古戸建ても、使い方によっては活用できる道があるなぁと思いましたし、それは地銀さんでの融資審査でも十分に共同担保価値があることを証明できました。
共同担保を入れる際に、気をつけておきたいこと
共同担保を考えるときの注意点としては、当面は金融機関からの抵当がはずせないということですね。
少なくとも、むこう5年〜10年は売れないと思っていたほうが良いかもしれませんね。
私も、実は三井住友トラストL＆Fで群馬アパートを購入したのですが、その際に共同担保を戸建て2つ入れたことがありました。
現時点で残債が2500万ほどあるのですが「共同担保2つを解除するには、1500万を現金入れてください」と言われたことがあります。
購入時には、2つの共同担保評価は800万くらいと聞いていたのですが、解除するときには1500万円もの現金を入れて繰り上げ返済してください！と言われてしまったので、今はちょっと塩漬け状態になってしまいました（笑）
一番手っ取り早いのは、この群馬アパートそのものを売却すれば、人質に取られている戸建ても抵当をはずしてもらえるので、今はその線で検討しています。
このように融資情勢が急に変わったり、金融機関も態度をコロコロ変えることがありますので、われわれ投資家は翻弄されることもあります。
ですが、うまく共担を使うと投資が拡大するキッカケになるということは間違いない事実だと思います。
あとがき
最近は、プロパー融資でフルローン・オーバーローンというのは、非現実的になりつつありますね。5〜6年前の融資情勢（スルガショック前）とは、投資環境が大きく変わってしまったと言えるでしょう。
お陰様で、やっと昨年あたりから地銀・信金さんから金利1％台のプロパー融資をいただけるようになったものの、頭金2割〜3割はどうしても求められる状況があります。
融資が渋い時代ですから2割3割の頭金は当たり前！なのかもしれませんが、もっと決算書を磨き、所有物件のポートフォリオが新築アパートを中心にしていけば、上記目標である「頭金1割・金利1〜1.5％」も見えてくるだろうと思っています。
そのためには、共同担保もうまく活用しながら、頭金キャッシュアウトを最小限にして、なんとか新築アパートを毎年1棟ずつ建てていくことを至上命題にして、今はここに全力投入しています。
今年やっと新築アパートの2棟目を建てる目処ができましたので、あと8年かければ合計10棟の新築アパートオーナーになれるのではないかと妄想しつつ、そこに向けてがんばっていきたいと思います（笑）
以下、関連記事です。
▼年間キャッシュフロー1000万円の達成するまでの軌跡です。
▼最終的にはメガバンクから融資を引くのが一つのゴールですね。
