こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
地方都市でアパート経営をしています
ホームステージングのおかげで、昨年の年間稼働率は98％でした。
さて、先日以下のツイートをしました。
本日、簡単にステージングしてきました。
2回お申し込みで、2回ともキャンセルを食らっているお部屋です。厳しい季節になってきましたが、ぜひ踏ん張ってもらいたい。#ステージング#イケアの家具#ニトリの家具 pic.twitter.com/UW7daD1Pr1
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 3, 2020
コロナ禍が本格化した3月、千葉で経営しているアパートで、空室が発生してしまいました。そして4〜5月は引っ越し需要が減り、かなり客付けに苦戦。ですが、最後はなんとかお申し込みを頂くことができました。
というわけで、今回はコロナ禍の中、空室を埋めるのに効果的だった対策について解説したいと思います。
おもに、家具のステージングと仲介会社、この2つの側面から解説していきます。
過去最長の3ヶ月空室が発生！ホームステージング強化へ！
具体的には、3月中旬に空室が出てから、お申し込み＆契約となるまで3ヶ月半もかかりました。
これは私の客付け史上、最長記録ですね。
今回の敗因は、おもに次の2つですね。
- ステージングが中途半端だった
- 客付けを管理会社のみに任せた
上記のとおり。
以下、簡単に解説します。
1.ステージングが中途半端だった
募集写真は、ずっと同じものを使っていました。
それが以下ですね。
正直、上記の写真自体は悪くないと思っています。コロナ禍の前までは、これで反響も取れていました。
しかし、4月、5月と2ヶ月募集して、あまり反響が取れませんでした。そこで、もう少しステージングを強化してみようと思ったのですよね。
そこで、さっそく以下のステージング用品を購入しました。
- テーブル 2,999円（IKEA）
- ラグマット 4,400円（ニトリ）
- フロアライト 2,769円（ニトリ）
- その他雑貨 4,000円（ニトリ）
- パズルラック 5,980円（カインズホーム）
合計：20,148円
その結果、撮影した写真が以下のとおりです。
しかし、上記の写真に変更しても、なかなか反響が増えませんでしたね。ここまで色々と改善してきて反響が出ないと、大家さんって辛いものですよね（笑）
写真が悪いのではなく、コロナの影響なのでしょうがないのかな、と思ったことも一時期はありました。
そこで、さっそく写真撮影をする角度を変えて、再度撮影し直したのが、こちら。
この写真に変更してからは、毎週1〜2件は内見の問い合わせが入るようになりました。
このように写真一枚の撮り方、撮影角度だったりで、かなり反響が変わってくることがあります。
みなさんも、もう一度自身の掲載写真について見直してみると何か発見があるかもしれませんよ。
2.客付けを管理会社のみに任せた
もう一つの敗因は、管理会社1社だけに募集を任せていたことです。
私の場合は、上記の募集写真に変更してから、自分で自己営業して、他の仲介店さんへ募集のお願いに回りました。
ちなみに私の物件では、管理会社に1.5ヶ月の手数料を払っています。
つまり管理会社が両手で決めると、お客さんから0.5ヶ月、オーナーから1.5ヶ月入るため、合計2ヶ月分の手数料収入です。
しかし、他の仲介店が決めてしまうと、その仲介さんへそのうち1ヶ月をADとして出さなければいけない取り決めにしているため、管理会社の手数料収入が、半分の1ヶ月分に減るのです。
結局、賃貸仲介の世界では、こういった「競争原理」が働くようにすることが一番大切なのですよね。
ちなみに今回は、めでたく管理会社さんが決めてくれたので、管理会社さんが2ヶ月の手数料を取っていただけました。
まとめ：需要減退期の空室対策について
結論、需要が下がっている時期は、家賃を落とすより、魅力をUPすべきかなと思います。
通常時だとニーズがしっかりあるので、物件の魅力が、全体の上位3割くらいに入っていれば、受け皿として埋まっていくことがあるでしょう。
しかし、今回のように引っ越しニーズ自体が激減すると、上位1割の魅力ある物件だけが埋まり、あとの9割は埋まらないという、極端な需給バランスになるのではないかと思っています。
そこでオーナーに求められることは、やはり所有物件を徹底に磨いて、魅力を引き出すことと言えるでしょう。特に、7〜8月の閑散期だったり、秋の繁忙期が終わった11月くらいはこの傾向が強いですね。
コロナ禍だから埋まらない、閑散期だから埋まらないと諦めるのではなく、いま自分にできることを全てやりきる意識が大切なのではないでしょうか。
今回ご紹介した「ステージング強化」「仲介会社の増加」も、その一つの手段になるでしょう。ぜひトライしてみてくださいね。
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