こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。賃貸経営8年目に入りました。
最近、このようなご質問をいただきました。
収益不動産の価格はもう少し時間が経てば、安くなりますかね？最近は、売主さんが強気で価格が上がっているので、東京オリンピック前に買わない方がいいかなと考えますが、ペリカンさんはどのようにお考えですか？
不動産投資をはじめるタイミングについてのご質問ですね。多くの方が興味を持つ、示唆に富むご質問だと思います。ありがとうございます。
融資が締まりつつあるものの、まだまだ物件価格が高いですよね。そのような中、どのような投資戦略でわれわれは臨むべきなのか？
私なりの見解をまとめておきたいと思います。
空き家はどんどん増えておりチャンスはいつでもある
現在、日本における住宅総戸数5,760万戸のうち、築25年から45年の住宅は、約2,000万戸もあるそうです。
これは、高度経済成長期に建てられた住宅が非常に多いためですが、地方郊外などを中心に大量の空き家があり、今もなお年間60万戸ペースで増加している状況です。
※NRI「〈2017年版〉2030年の住宅市場」より
しかし、空き家対策に動きがありました。
2016年に閣議決定された住生活基本計画では「空き家の活用・除却推進」を目標とされています。
それによると、2025年までに賃貸・売却用以外の「その他空き家」を400万戸に抑える方針です。
だいぶ空き家増加がマイルドになりましたね（笑）
もともと2033年の空き家率予測が30％超えだったのが20％弱まで落ちて、成り行きシナリオ→抑制シナリオへ変更されました。
日本の住宅は、この空き家率3割時代を回避することが急務となっています。
物件価格の下落を待ち、底値で買うのは不可能
こうしたことから、現金を蓄えておいて、もっと物件価格が安くなってから買ったほうが良いだろう、と考える人がいるのは自然ですが、そんな短期間に物件価格が落ちるという保証はどこにもありません。
なぜなら、収益不動産の価格は、日本の景気の浮き沈みと連動する傾向にありますが、そのスピードはゆっくりだからです。
そして現在は、未曾有の好景気・低金利政策が続いており、データ上でも物件価格は一向に落ちていませんね。
したがって、この価格高騰はもう少し続くと考えるほうが自然だというのが私の見立てです。
100歩譲って景気が急激に冷え込んでも、その影響が不動産業界に波及するのには、それなりの時間がかかります。また突発的な地政学リスクは、だいたい値を戻しますね。
ギリシャショック然り、ブレグジット然り、コロナショック然りです。
景気後退→ゆっくりと不動産価格下落という流れになりますので、そうなるには2年や3年の短期では難しく、早くても5年10年スパンで見ないと、見に見えるレベルでの価格下落は考えにくいでしょう。
「暴落を待ち、底値で大きく買い増す」という戦略は、必ずしもうまくいく保障はありません。
おわりに：儲かる不動産を見分ける選球眼を磨こう
不動産はとても個別性が高く、いつなんとき優良物件がでるか分かりません。
それが難しくもあり、醍醐味でもあります。
一つ言えることは物件が出た時に「瞬間的に分析・判断する目」と「購入を決断する心」を養っておくことでしょう。これが無ければ絶対に買えません。
このように、不動産価格の未来を正確に予言することできないことを考えれば、参入タイミングを計ることをやめて、良い物件があれば、買って着実に資産形成を図るほうがを賢い選択だと言えるでしょう。
ペリカンが本格的に不動産投資をはじめたのは2015年ですが、すでに収益不動産の価格は高騰し、割安な物件は飛ぶように売れていました。
しかし、「物件価格が高いから、もう少し待とう」と考えていたら、今の私は絶対にありません。マーケット全体は高くても、個別で良い物件を探すことは可能です。
早めに取り組むことでインカム収入で回収できますし、賃貸経営の経験も詰めると考えれば、今から探す価値は十分あります。
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