こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で賃貸経営しています。
私の投資戦略は、毎年1〜2棟ほど築古の戸建て、もしくはアパートをコツコツ取得していくというものです。
私の2019年の不動産投資というと、春の空室を4室ほど埋めたところで、また新規取得のモチベーションが高まっていました。
「そう言えば公庫の無担保枠がまだあったよね」と、融資の目処もあったので、あとは物件を探すだけでした。
今回は、かなり古めの戸建てのリノベーションに挑戦しました。買い付け〜リフォームの悪戦苦闘をお送りいたします。
物件サーチ＆仕入れルート
この戸建てに最初に出会ったのは2018年夏（9月ごろ）。物件は、アットホームで"古家付き土地"で見つけました。
（参考）【戸建て投資】ポータルサイトでの物件の探し方を解説【at home編】
最初は600万円で販売されていましたが、「築年数は何年だろう？」と思って、さっそく資料請求しました！しかし、築38年と古かったので、結局その時点では、内見すらしませんでした。
その後半年くらい経っても、ずっと売れ残っている様子で、2019年には価格が500万円に落ちているのに気づきました。
この価格でも高いな！とは思いましたが、たまたま近くに用事があったのと、営業担当の反応から値下げできそうだったので、内見してみることにしました。
意気揚々と内見したものの、すぐにガッカリすることになります（笑）やはり安いには理由があります。
古いことは知っていましたが、ペットを飼っていたのと所有者がまったく掃除をしない人だったようで、かなりの汚部屋でした。
物件スペックは、次のとおり。
- 千葉県の郊外（一応、市街化区域です）
- 昭和55年築（築39年・旧耐震）
- 土地180㎡（土地値450万）
- 4LDK・建物96㎡
- 駐車場1台付き
- 小学校350m、中学校1500m、バス停まで徒歩30秒
一番ひどかったは、このフローリングの汚れです。
とにかく意味不明な汚れがベットリ付いていて、しかも室内はすごい獣臭い。長時間いると気分が悪くなります。。。
お風呂は汚れているものの、ユニットバス仕様だった点はよかったですね。
築古戸建てはタイル張りが多いからです。お風呂が崩壊しているとその時点で戦意喪失しますからね。
システムキッチンなのは高ポイントですが、なんせこちらも汚いです。。。
担当の営業さんに「ここは何年くらい空き家になってるんですか？」と質問したら、「半年前まで売主さんが住んでいました」と言われてビックリしました（笑）
この状態で住んでいたとは！恐るべし売主さんです。。。
唯一、マシなのは和室くらいでしたね。手すりや建具なども、とにかく汚いです。
逆にプラスポイントは、市街化区域で土地値だけで450万くらいあること。それから、小学校・中学校が近いのと、バス停も徒歩30秒なので、生活利便性はむしろ良いくらいです。
さっそく、ここからは価格交渉です。
仲介営業さんから、、、「何回も買い付けが流れています。今なら売主さんも軟化しているので、好きな金額を言ってください」ということだったので、3パターンほどの金額で買付証明を送って、あとは営業さんにお任せしました。
2018年時点の売値が600万、そして私が内見した時の売値が500万円でした。それが、最終的に260万円でこの物件を購入させていただけることになりました。
融資は日本政策金融公庫の無担保枠です。
再生費用を見込んで360万円・期間10年のオーバーローンで打診しました。
【公庫融資承認】
犬のニオイが染み付いた通称：ワンちゃん号。無事、融資OKとなりました。プレゼン資料がっつり作って、面談から3営業日で承認が出ました。
ロットは数百万円と小ぶりではありますが、物件価格＋100万円のオーバー・無担保・金利1.7％。
GW明けからリフォームに入ります。 pic.twitter.com/7aTkXGiV44
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 15, 2019
リフォーム＆DIYのプランについて
さすがに室内が汚すぎて、DIYでやる気力がなかったため、8割ぐらいは職人さんにお願いしました。
完成形がこちらです。
一つ誤算だったのはLDKの壁を壊したら、構造柱が出てきてしまったことですね。これを取り除くと2階が落ちてくる可能性があるので、しょうがなくクロス施工しました。
あとは1階の壁だけなぜか塗装仕上げだったため、クロス交換できなかったことです。
チェックが甘かったので、ここは私のミスですね。職人さんに上から吹付け塗装してもらいました。
※左のブルーは塗装、奥のストライプは石膏ボード＆クロスです
洋室のアクセントクロスは、淡いグリーン系にしました。
寝室なので、落ち着いたグリーン系にして正解だったと思います。
床はすべてクッションフロアを上張りしています。ホワイト系にして明るくなりました。
キッチンはクリーニングして、CFを貼り直しだけです。
洗面台はクリーニングだけして、私がDIYでダイノックシートを施工しました。
【洗面台リフォーム】#ダイノックシート
こちら実は洗面台は交換していません。クリーニングして扉にシートを貼っただけ。ダイノックは余りの端材なのでほぼタダに近いです。設備は” 丸ごと交換しない "のが一番お金が掛からなくてよいですね。
ちなみにダイノック品番はFW-522（黒の木目）です。 pic.twitter.com/ZTJY7E4luX
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 22, 2019
こちら実は洗面台は交換していません。クリーニングして扉にシートを貼っただけ。ダイノックは余りの端材なのでほぼタダに近いです。設備は” 丸ごと交換しない "のが一番お金が掛からなくてよいですね。ちなみにダイノック品番はFW-522（黒の木目）です。
お風呂のリアテックシートは、私がDIYで貼りました。
お風呂専用のリアテックがあって、これがかなり貼りやすくて良かったです。材料だけで1万円くらいするので高価ですが、だいぶ印象UPにつながります。
玄関にシューズボックスが無かったので、こちらもネットで調達して組み立てました。
戸建リフォームの収支計画
かかったリフォームコストは以下のとおり。
- 内装一式（クロス・CF）504,392円
- エアコン1台 61,950円
- スイッチ交換 59,346円
- 1階壁＆建具を全塗装 329,940円
- 除草＆植木剪定 34,000円
- ハウスクリーニング 31,000円
- DIY備品（リアテック・ウォシュレット・照明・上敷き畳・モニターフォン・その他）約150,000円
合計1,170,628
物件価格が260万でリフォームに120万くらいで、合計380万くらいで仕上げました。
6月から賃貸募集していて、賃料は65,000円〜70,000円想定です。投資利回りは20％ほど。
6月から募集賃貸となり、完全に閑散期に入ってしまったため、内見自体が少ない状況です。
しかし、1ヶ月程度募集して、入居希望者の方が現れ、無事お申込みをいただきました！
家賃も68,000円で決まり、ほぼ想定どおりです。リフォーム後の、実質利回り21％で確定となりました。
こんな感じでボロでも地力で再生できる自信がついた私は、どんどん再生系にものめり込んでいくことになります。この次の物件の体験記（7棟目）もぜひご覧ください。
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