こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
年収1000万のエリートサラリーマンならいざ知らず、普通の会社員が不動産投資で順調に拡大していくためには、何が必要なのでしょうか？
そんな疑問を持つ人は多いことでしょう。
ですが今では会社員を卒業し、なんとか専業大家で食べています。けっして贅沢な暮らしはできませんが「毎日8時間を会社に拘束される生活」からは開放され、毎日が幸せな日々です。
というわけで本記事では、私が賃貸業を始めてこの6〜7年間でやってきたことのエッセンスをお伝えします。同じような境遇の人の参考になれば嬉しいです。
不動産投資の拡大戦略→4つのステップがあります
私が考える拡大戦略は、以下のツイートのとおりです。
4つのステップがあります。
不動産投資の拡大ステップは
1⃣属性で与信限界までアパローン活用
2⃣公庫・保証協会・マル経も併用
3⃣数年後に一部売却＆資産組み換えでBS改善
4⃣プロパーの事業性融資で金利1％台へ1棟目からプロパー引けるエリサーで無ければ、これが王道です。10年計画くらいでどっぷり賃貸経営に浸りましょう😇
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) May 16, 2022
不動産投資の拡大ステップは
- 属性で与信限界までアパローン活用
- 公庫・保証協会・マル経も併用
- 数年後に一部売却＆資産組み換えでBS改善
- プロパーの事業性融資で金利1％台へ
1棟目からプロパー引けるエリサーで無ければ、これが王道です。10年計画くらいでどっぷり賃貸経営に浸りましょう
私自身、上記4つのステップを経て、今があります。
まだまだ規模拡大の途上ですから、そんな偉そうなことは言えませんが、それでも昨年から新築アパートに金利1％台で融資が引けるようになりました。
ということでこの4つの各フェーズについて、それぞれ思うところを書いてみます。
1.属性で与信限界までアパートローン活用
まずは金融機関のアパートローンを活用するのが王道ですね。
有名なところでは、オリックス銀行、静岡銀行、三井住友トラストL＆F、セゾンファンデックス、香川銀行、滋賀銀行などがありますが、年収や属性によって使える金融機関が変わります。
例えば、年収700万くらいの人だと、オリックス銀行では年収の10倍〜13倍程度が貸し出し上限と言われたりしますが、年収が低くなるとこの倍率は下がったりするので、常に10倍以上借りられるとは限りません。
そして住宅ローンや教育ローンやオートローンなど、すでに借金があると貸出可能額はその分だけ減額されます。
このように不動産投資における初期段階では、とにかくサラリーマン与信を活用して、各金融機関の貸出し上限まで買い進めていくことになります。
上限に達したら、一旦お休みです。残債が減るまで待つか、親身に審査してくれる信金さんなどで借りていくような流れが良いでしょう。
2.公庫・保証協会・マル経も併用
不動産投資というと、5000万、1億など一気に融資を引きながら投資を進めるイメージが強いかもしれませんが、そんな簡単にお金を借りられるほど甘くはありませんね。
ネックとなるのは年収だけではありません。自己資金だったり、投資エリアだったり、物件の担保評価だったりと、多岐にわたります。そんな時は、購入する物件のロットを下げたり、少額融資にしたりと工夫していくことも大切でしょう。
私の場合は、数百万〜1000万円前後くらいの借り入れは、妻名義も含めて何度も借り入れしています。融資名目は、物件の購入費だけでなく、リフォーム費や運転資金などで少額の融資を申請するようにしています。
例えば、日本政策金融公庫は、個人の起業支援には積極融資しています。また地銀さん信金さんだと、信用保証協会付きで融資を申し込むとスンナリ通ることがあります。
もちろんその物件の収支計画がしっかりしたものであればというのが大前提になりますが、大きな借金が難しい場合は、ぜひ借りるお金のロットを落としてみるのが一番効果的になってきます。
3.数年後に一部売却＆資産組み換えでBS改善
私がここ1〜2年で取り組んでいるのが、古くなった物件を売っていくということです。
これまで13棟ほど物件を買ったあと、債務超過になってしまって地銀信金で借りられなくなったので、アパート1棟、戸建て1棟を売却する決断をして、実際に売りました。
これによって少しBS（貸借対照表）のバランスが改善したので、昨年から新築アパートの取り組みができるようになったということがあります。
私も不動産投資のスタート段階では、築古×高利回り物件をどんどん買っていって、無限に借金ができるのだと思っていましたが、そんな甘くはありませんでした（笑）
私自身は今後は、新築アパートを1棟建てたら、古い物件を1棟売るということを繰り返していこうと思っています。
それをやっていかないと、いつまで経っても築古ボロをなんとか買っていくという戦略になります。そうなると毎年やることは修繕対応と建物の延命だけの投資になり、だんだん気持ちが疲れてくると感じています。
4.プロパーの事業性融資で金利1％台へ
「プロパーローンで物件を買う」ことができるようになると、初心者大家さんを脱するフェーズになったと言えるかもしれませんね。
通常、金融機関は団信付きや保証協会付きで融資をすることが、ほとんどです。そういった保証をつけず100％金融機関の責任で貸すのがプロパーローンです。
プロパーローンになると金利は1％台まで落ちます。投資家にとっては今まで以上に手残りが多くなり、低利回りでもより資産性が高い物件を買うこともできます。私も昨年はじめて金利1％台で新築アパートを購入することができました。
ただ難しいのは、昨今は自己資金が購入価格の3割（実際に入れるかどうかは別として）くらいの準備がないと、プロパーローンは厳しいことが多いですね。
先日、そういった感覚についてツイートしました。
最近の融資情勢だと、新築アパートを金利1％台のプロパー金利で引くためには「自己資金1000万」は最低ラインで必要な雰囲気です。
理由は、土地値と建築費の高騰ですね。総工費と担保評価の乖離がどうしても出てくるので、土地から新築やりたい人は種銭1000万はマストだと思います😌
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) May 12, 2022
どうしてこうなるか？というと、アパートローンとは審査方法がぜんぜん違うからですね。プロパーローンの場合、融資期間が短めになることがあります（一部そうでない金融機関もありますけども）。
融資期間が短くなると、収支シミュレーションで赤字ならならないようにするために、毎月の返済負担が減らす目的でそれなりの頭金を入れてもらう必要があります。
それに加えてプロパーローンでは、物件の積算評価、所有物件の収支状況、経営者の人物評価など、いろいろな観点から審査がなされることになりますから、ハードルが高くなるわけですね。
プロパーローンも第一段階は金利1.5〜1.9％くらい。そして法人の格付けが上がっていくと、1.4％以下に落ちていくイメージですね。金利1％未満で借りられるのは、かなり優良な格付けになっていると言えます。
このようにプロパーローンも段階がありますから、そういったステージを意識しながら決算書を磨いていくと、より事業が楽しくなっていくのではないでしょうか。
おわりに：金融機関の融資基準をしっかり把握しよう
今回お伝えしたいのは、物件より融資が先ということですね。
だいたい融資が通らないケースというのは、自分に合った金融機関に物件を持ち込んでいないか、もしくは債務超過・自己資金不足など、何らか融資できない理由がこちら側にあるということですね。
「持ち込んだ物件が悪いのかな？」と思う人が多いですが、実は問題はあなた自身（の財務状況や資産背景）にあることが多いですね。
例えば、私が住む千葉エリアでは、千葉銀行・京葉銀行・ちば興銀などいわゆる地銀系は築古物件をたくさん持っていると、融資NGとなります。
もちろん築古物件をたくさん持っていても、ぜんぜん融資は通ってるよ！という投資家さんもいらっしゃるでしょう。それはたまたま、あなたがラッキーだっただけかもしれません。ぜひその金融機関とのつながりは大切にしてくださいね。
大切なのは、自分の居住エリア内の金融機関（とくに地銀さん・信金さん）とお付き合いをしていきたいなら、その金融機関がどんな物件を評価し、どんな物件の評価が低いのか、ということを正確に理解するのがスタート地点になります。
そういった融資情報から逆算して、いま自分がやるべき投資、買うべき物件を決めていかないと、手戻りが多いですよということですね。
融資というのは「断られた時があなたの経営を改善するタイミング」でもあるのです。
これから賃貸業を拡大していく人は、ぜひ上記のようなことも心に留めておいていただくと、どこかで役に立つかもしれません。
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