入居者の初期費用負担はかなり大きい
賃貸物件を早期に満室にするために、「入居者の初期費用」をできるだけ少なくしてあげることがポイント、というのはよく聞く話です。
これは感覚で分かっていても、実際の金額がどれくらいなのか理解が難しいものです。よく敷金1ヶ月・礼金1ヶ月という条件で、長期売れ残りになっている物件を見かけるのは、ほとんどの場合、この初期費用が大きくなってしまっているからです。
今回は、家賃4万円（単身向け物件）を例にして、どのくらいの初期費用になるのか考えてみましょう。
敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の場合
初期費用はざっと以下のようになります。
- 敷金 40,000円
- 礼金 40,000円
- 仲介手数料 40,000円
- 鍵交換代 18,000円
- 火災保険 20,000円
- 室内消毒料 16,000円
- 前家賃 40,000円
合計は214,000円です。入居にあたり初期費用はこんなにも掛かるのです。
一人暮らしの単身者がこの金額を払うのですから、かなりの負担です。これ以外に新生活の家具・家電の費用、そして引越し費用なども掛かってくるでしょう。
学生や20代〜30代前半くらいの単身ターゲットはまだ貯金も潤沢ではありません。いくら新築だからといってこの募集条件（敷金1礼金1）では決まりにくい、というのは想像に難くないのではないでしょうか。
負担が大きくなっている元凶は敷金1、礼金1という条件です。この負担を和らげる必要があります。そこで最近多くなっているのが「ゼロゼロ物件（敷金0礼金0）」ですね。
ゼロゼロ物件（敷金0礼金0）
ゼロゼロ物件の初期費用を計算してみましょう。
- 敷金 0円
- 礼金 0円
- 仲介手数料 40,000円
- 鍵交換代 18,000円
- 火災保険 20,000円
- 室内消毒料 16,000円
- 前家賃 40,000円
合計は134,000円です。ゼロゼロ物件でも、初期費用は10万円を超えてきます。低所得者だと、これでもキツい人はいるかもしれませんね。
田舎だと給料が15万円〜20万円前後の人はけっこういます。パートやアルバイトだともっと少なくなりますから、1ヶ月の給料が消えていくと思えば軽い負担ではありません。
敷金・礼金・仲介手数料すべて0
「入居者の初期費用負担は極力少ないほうが決まりやすいですよ！」という仲介業者からのアドバイスを聞いて、最近は仲介手数料まで大家さん持ちにしているケースが増えているようですね。
同じく、初期費用を出してみます。
- 敷金 0円
- 礼金 0円
- 仲介手数料 0円
- 鍵交換代 18,000円
- 火災保険 20,000円
- 室内消毒料 16,000円
- 前家賃 40,000円
合計は94,000円です。貯金の少ない入居者さんが出せる金額はこれくらいが妥当なのかもしれません。
私は、繁忙期で強気で募集できる時期を除いて、10万円以上の初期費用にするのは長期売れ残りになるリスクが上がると考えています。
私の賃貸物件の募集条件
私は7年間専業で大家をしていまして、25世帯の運営です。年間稼働率は95％〜97％前後で順調に推移しています。
鍵交換は、入居者さんの希望があれば交換することにしているのもポイントです。また私がお付き合いしている管理会社さんは「仲介手数料が半額」というのをお店の売りにしています。
これにより入居者負担をかなり軽くすることができます。同じく計算してみましょう。
- 敷金 0円
- 礼金 0円
- 仲介手数料（半額）20,000円
- 鍵交換代（希望があれば無しも可）
- 火災保険 20,000円
- 室内消毒料 16,000円
- 前家賃 0円（フリーレント）
合計は52,000円まで落とすことができました。鍵交換無しOK＆フリーレントを付けることで一気に安くなっています。
このくらいの水準であればお店の賃貸物件の中で最安値近辺になってくるので引き合いも増えてきます。実際に私も、この条件だとスムーズにお申込みを頂けています。
効果的なのは仲介手数料ゼロ？フリーレント1か月？
私は仲介手数料をゼロにはしません。なぜなら「仲介手数料ゼロ」というのは入居者がインパクトを想像しづらいのではないかという仮説を持っているからです。
具体的に、仲介手数料がどのくらい取られるのかを正確に把握している人は、一般の入居者さんで、どれくらいいるのでしょうか？
大家さんや賃貸営業マンなら当然知っている知識ですが、一般の人が仲介手数料が2万円なのか、3万円なのか、家賃1ヶ月分なのか、すぐに回答できる人はそんなに多くないと思っています。
むしろ「フリーレント1ヶ月」と広告を打ち出したほうが、入居希望者からすれば「最初の月が家賃ゼロになるのはいいなあ」と思ってもらえる確率が高いと私は考えています。
実際は、仲介料ゼロもフリーレント1ヶ月も、大家さんが1ヶ月分の負担を被るという点では一緒なのですが、入居者から見たマイソク上のインパクトを出していくのが早期満室のポイントです。
初期費用ゼロの功罪
初期費用を完全にゼロにして募集する手法もありますが、問題のある入居者のお申込みが入ってくる可能性が上がりますので、おすすめしません。
敷金・礼金だけでなく、仲介手数料・火災保険・鍵交換まですべて大家持ちにすれば、これは最強の入居条件です。しかしこれはリスクが相当高くなります。もちろん問題のある入居者でも、家賃保証会社を通せばお金は入ってきます。
しかしながら、残置物を残しての夜逃げ、近隣トラブル、室内での事故があれば、所有期間中の利益が水の泡になります。
こういった原状回復費用の方が大きくなっては本末転倒というものです。所有部件が埋まらないと焦る気持ちも分かりますが、初期費用完全ゼロは、本当に埋まらない時の最終手段に留めておきましょう。
それより初期費用5万円ポッキリプランなどにして、足りない部分を大家が負担してあげる施策を取っている大家さんはいらっしゃいます。こちらの方が、ウリが分かりやすくて好まれそうです。
おわりに
リスクヘッジとして、退去時清掃料・エアコン洗浄などを特約に入れておくことも大切です。この場合でも、夜逃げをされると払えないのは一緒ですが、保証会社のプランを原状回復特約まで付けておけば安心ですよね。
また超繁忙期の時期は、フリーレントも外しておくというのも一つです。家賃交渉があった時には家賃を下げるより、フリーレントで対応する方が、2年くらい住んでもらえれば十分ペイしてくるからです。
フリーレントを付ける場合は、短期入居になると収支が悪くなりますから、「短期解約違約金」を付けておくことをお忘れなく！私も過去、これで痛い思いをしたことがあります。
このように賃貸募集には様々な方法がありますが、どこでリスクを取り、どのようにそのリスクをヘッジしていくかを、投資家は常に考えなければいけません。
もちろん最終ゴールは、早期に空室を埋めて満室にするということなのですが、それによりストレスが増えたり、結局儲からなかったという事態にならないように気をつけたいものです。
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