こんにちは。ペリカンです。アパート。戸建ての大家さん（25世帯運営）をしながら暮らしています。
さて、今回のテーマは静岡銀行の融資基準です。担当者から、アパートローンの融資基準について色々とヒアリングしてきました。
中古の法定耐用年数超えのアパートに対して、今でもフルローンに近く出しているので、とても期待が持てる内容でした。
では、さっそく内容を報告させて頂きます！
静岡銀行は全国第4位の地銀
静岡銀行は貸出残高では、全国のすべての金融機関の中で12位。
地銀のなかでは、横浜銀行、千葉銀行、福岡銀行につづいて第4位と、メガ地銀とも言えるような金融機関ですね。
以下、ランキングです。
- 三菱東京ＵＦＪ銀行 86兆円
- みずほ銀行 70兆円
- 三井住友銀行 69兆円
- 三井住友信託銀行 27兆円
- りそな銀行 18兆円
- 農林中央金庫 17兆円
- 三菱ＵＦＪ信託銀行13兆円
- 横浜銀行 10兆円
- 商工組合中央金庫 9.5兆円
- 千葉銀行 8.7兆円
- 福岡銀行 8.2兆円
- 静岡銀行 7.6兆円
- 埼玉りそな銀行 6.9兆円
- 西日本シティ銀行 6.2兆円
- 常陽銀行 5.9兆円
※2016年全国銀行協会、金融庁データよりランキング付け
最近では、不動産投資への積極的に融資を行っています。
不動産会社ともコラボして、共済セミナーをするなど、投資家向けの営業にも力を入れていることが分かりますね。
アパートローンの対象＝年収700万以上のサラリーマン
基本ルールとして「サラリーマンの資産形成」を応援するということです。サラリーマン個人はもちろん対象ですし、サラリーマンが設立した資産管理法人でもOKです。ただし、自営業者や経営者はNGとなっています。
あくまで、本業がサラリーマンで、その人の資産形成のサポートという位置づけになっています。
年収基準は、最低700万円以上という、けっこう高いハードルになっています。おのずと高属性のサラリーマンに限定されますね。しかも3年連続700万円超えが一つの目安ということでした。
なお、私が以前、知り合いの投資家さんから「700万円基準は夫婦合算でもOK」と聞いたことがあったのですが、現在は「主債務者単独で年収700万必要」というのが条件とのことでした。※こちらは静銀担当者より直接対面でヒアリングした内容です
このように融資条件は刻一刻と変わりますので、追いかけ続けなければいけません。また支店や自己資金などその他の条件によって変わることもあります。しかし「年収700万以上のサラリーマン」という枠から大きく外れることはないでしょう。
ちなみに法人向けプロパーローンは、年収1000万以上ともっと条件が厳しくなります。こちらもサラリーマン属性必須です。また経営者と配偶者の連帯保証も必要になってきます。
また法人はレンタルオフィスはNGで、また賃貸業だけの資産管理法人でないとダメです。他の事業をやっている法人は、融資不可とのことでした。
静岡銀行の融資可能エリアについて
主に東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知の一部です。
静銀の担当者いわく、関東エリアだと「国道16号線の内側」がポイントになります。
東京・神奈川は全域で融資相談できますが、埼玉・千葉に関しては東京駅から電車で1時間圏内というのが一つの目安になっています。バス便の立地ではなく、駅から徒歩15分圏内であることが望ましいとのことです。
つまり基本ルールは「都市部で立地の良い不動産」ということになります。
物件評価方法・融資条件（期間・金利）について
まず物件評価の方法ですが、こちらは物件自体は「積算評価」です。土地値と、建物は法定耐用年数を基礎にした残存価格で評価されます。
加えて、申込者がすでに不動産投資をしていて、他の所有不動産がある場合には、すべての所有物件の積算評価をして、資産超過（評価が100％を超える状態）であることが条件になっています。
融資期間は最長35年で、金利は3.6％程度です。法定耐用年数超えの融資も行っているので、築古の木造アパートでも立地が良ければ、審査の土俵にのります。
新耐震基準であれば、30年〜35年程度の融資が可能になります。
融資申し込みから、審査まで1週間ほどは掛かりますので、物件はちゃんとグリップしておくことが必要になります。
静岡銀行の活用方法のポイント
静岡銀行は、木造の耐用年数超えアパートでも、期間30年〜35年で融資が出るため、高属性（年収700万以上）のサラリーマンが、最初の2〜3棟目くらいまで、キャッシュフロー重視で買い進めることができます。
土地評価の高い中古アパートを持ち込むと、だいたい90％〜100％に近く融資が出るので、とても使い勝手の良い金融機関と言えるでしょう。
しかし現在の融資マーケットではかなり柔軟に対応してくれるのは事実ですので、静岡銀行は「サラリーマンの資産形成を応援する会社」と言えるのではないかと思います。
（悲報）静岡銀行ワイドローン融資ストップのお知らせ
《追記：2019年6月26日》
先日、以下のツイートをしました。
【静岡銀行の融資ストップ】
静岡銀行の不動産向け融資がストップになりました。もともと年収700万基準があり属性が狭かったのでマーケットに対する影響はそんなに大きくないと思います。
思えば、夫婦合算で良かったのに単独年収基準になったり動きが怪しかったですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) June 26, 2019
上記のとおりです。
2019年の5月までは融資を出していたようですが、6月からワイドローンは停止になっているようです。
条件は厳しくなりますがプロパーはやっているようです。私が借りている静岡銀行のカードローン（セレカ）も追加借り入れ不可になったので、おそらく行内でも大きな融資ルールの改定があったものと思われます。
以下、関連記事です。
▼融資が閉まる中でも、木造1棟アパート投資なら三井住友トラストがますます有力になってきました。
▼新築アパート投資の難しさについて詳しく解説しています。
