長期空室はできるかぎり避けたい
こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。25世帯の大家さんで、平均入居率は98％ほどです。
さて、不動産投資にとって、空室が埋まらないことほど苦しい状況はありません。
運営戸数が増えれば、それに比例して空室は増えていくものですが、その中に長期空室のお部屋があることは精神衛生上も良くないですよね。あまりに空室が埋まらない難物件であれば、稼働率が上がったタイミングで売却することも一考でしょう。
しかし不動産投資をスタートしてまだ最初の1、2棟目であるとか、収益不動産を購入して間もない状況ということであれば、ここは踏ん張りどころです。
私は不動産投資において「空室対策」というのは、一番重要なスキルの一つだと考えています。同時に、コツさえ掴めば誰でも習得できるスキルでもあります。
というわけで今回は、長期間の空室を抱えている大家さん向けにやるべことをまとめてみましたので、参考になれば幸いです。私が7年間でやってきたノウハウを詰め込んでおりますので、ぜひ最後までご覧ください。
空室対策は仲介店舗への営業がポイント！
築古アパートを経営をしている方は、家賃帯が2万円〜4万円台くらい低価格帯になるケースが多くなってきます。
とりわけ高利回りアパートだと、低所得者にターゲットを絞って所有戸数を多くしてキャッシュフローを出している大家さんも多いでしょう。私もその中の一人です。
低家賃帯のアパートの空室を埋める場合は、店舗における営業マンの誘導・案内というのは、一つのポイントになってきます。特に札幌や横浜の一部エリアなどは、その傾向が強いと聞いたことがあります。
そういった激戦エリアでは、営業マンへのインセンティブというのはすごく大切になってきますから、広告料を3ヶ月分などが当たり前になっているようです。酷いエリアだと4ヶ月、５ヶ月出すこともあるそうです。
空室対策の書籍などを読んでも、自分でマイソクを作ったり、仲介店にお土産を持参することの大切さが沢山記載されていますね。できる努力をすべてやり切る意識は大切だと思います。
しかし投資家ならば、まずはお金を掛けずにどれだけ空室を早く埋めることができるかにも拘るべきだと私は考えています。安易に広告料を増やせば大家の負担が大きくなるだけです。
Webを制するものは空室対策を制す
幸い私の場合は、そこまで賃貸激戦エリアではありませんが、それなりの競争には晒されています。少なくとも、何も工夫せずして空室が埋まるなどということは絶対にありません。
しかしながら閑散期以外は、広告料を2ヶ月以上出したことはありませんし、広告料はだいたい1〜1.5ヶ月で空室は埋まっています。どんなに遅くとも、たとえ閑散期であっても3ヶ月以内にはお申込みを頂きます。
これは戸建て賃貸ではなく、アパートの空室の場合です。
空室を埋めるために、私が最も力を入れているのが「Web対策」になります。私がWeb対策で行っていることは、主に次の3つです。
- 物件ページ閲覧までのストーリーを作る
- 閲覧数をチェックする
- 写真を見映えの良いものを使う
シンプルにこの3つだけです。これだけ取り組めば空室は自然と埋まっていきます。空室が埋まらないのは、この3つのうち、どこかの対策が甘いケースがほとんどです。以下に詳細の方法について解説してみます。
物件ページ閲覧数を上げるための施策について
まず自分のお部屋をポータルサイトで見つけやすくしなければいけません。その際、どこまで絞り込み条件を入れるかがポイントになってきます。
たとえば「◯◯市、築30年以内、駐車場あり、バストイレ別」など、自分の物件にある特徴や強みを打ち込んだ時に、ポータルサイトで表示されるかどうかです。
「ペット相談可」とか「築10年以内」など、他の物件にはない条件だとかなりの強みがありますが、「宅配ボックスあり」「浴室乾燥機付き」などで最初から絞り込みを掛ける人は多くはありませんから、絞り過ぎにも注意が必要です。
またエリア（◯◯市 賃貸）で調べる人もいれば、交通網が発達しているところでは路線（◯◯線沿線 賃貸）などで調べる人も出てくるでしょう。
私の場合は、ある程度の絞り込みを掛けた段階で、ポータルサイトの検索結果の1ページ目または、2ページ目に出てくるように調整しています。
その際、1ページ目または2ページ目までに出てこない場合は、家賃を落として検索順位を上げる必要が出てきます。
ただし賃貸の超激戦エリアで、1万円台〜2万円台前半のお部屋がたくさん出てきたり、自分のお部屋が3点ユニットバスで、どうしても客付けに苦労するときがあります。
その場合は、店舗での案内を増やしてもらえるよう、営業マンへのインセンティブを上げるほうが断然効率的になるでしょう。
Webで問い合わせ＆内見が入れば一番ベストですが、それが難しい場合は別の角度から対策を取るしかありません。
SUUMOのスマホ閲覧数のチェック
前述のように、物件ページ閲覧までのストーリーを考えて、設備を強化したり、家賃設定を見直しをすることが空室対策の第一歩になります。
その後は、効果測定ということになりますが「Web閲覧数」というのは、広告を掲載している管理会社や仲介会社にヒアリングすることが基本です。
しかし、ただでさえ来店客の対応で忙しい繁忙期に「SUUMOの閲覧数を教えてもらえますか？」というのは不動産会社にとってかなりのストレスになります。面倒くさい大家だなと思われては勿体無いです。
そこで私の場合は、SUUMOのスマホ画面で閲覧数をある程度は把握できるので、活用しています。
このようにSUUMOは、スマホサイトでは閲覧数の概算値がチェックできるようになっています。上記は私の物件ページの実際の閲覧数ですが、PCページではこの表示は出てきませんので注意してください。スマホサイトだけです。
私の感覚では最低でも、最近閲覧した人が「10人以上」ないとほとんど見られていないと考えています。20人以上だとそこそこ見られていて、30〜40人だとかなりの人達が興味を持って見ている状況だと判断しています。
※なお本データについて、SUUMOを運営するリクルート社に「どれくらいのスパンのアクセス数が出てくるのですか？過去1週間などの集計でしょうか？」と質問したことがありますが、「申し訳ありませんが社外秘なので回答できません」と丁重にお断りされました（笑）
問い合わせがまったくない人は、一度こういった画面もチェックされてみることをおすすめします。繁忙期だからこそ、数値としても如実に見えてくるものがあります。
そして物件は所有しているだけで古くなって徐々に競争力も低下していきます。閲覧数をチェックして、ほとんど見られていないようであれば、閲覧ストーリーの見直しが必要な時期に差し掛かっているのかもしれません。
閲覧数が上がっているのに、内見がまったく入らない場合は、ここで初めて写真の見直しになります。
この順番を間違えないようにしないと、アクセス数がないのに、写真ばかり工夫したり、広告料を増やしたりというように、目的と手段がズレていくケースがけっこうあります。気をつけましょうね。
ということで本日は以上になります。ご覧頂きましてありがとうございました！
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