こんにちは。ペリカンです。戸建て8棟、アパート3棟を運営している専業大家です。
さて今回のテーマは「戸建て投資の手法」についてです。一口に戸建て投資と言ってもいろいろな手法があります。
今回は代表的な手法を取り上げつつ、深掘りしてみたいと思います。
戸建て投資は、まだまだ「ブルーオーシャン」です
一般の人で「戸建て投資」をやっている人は、かなり少数派だと思います。相続した家とか、住まなくなった戸建てを持っているとしても、普通は売却に出しますからね。
リフォームして賃貸に出す人など、全体の中のほんの一部です。というわけで、戸建て賃貸をやっている人のほとんどは投資家さんということになります。
そういった事情があり、戸建て投資というのは競合が少ないマーケットになっています。これは参入者の少ない、まさにブルーオーシャン（今のところは）と言えるかもしれません。
だからこそ投資初心者は、戸建て賃貸からスタートするのが、手堅く負けない投資になると考えています。供給が少なければ、入居者さんに選ばれる可能性が高くなるからです。
それでも最近は、戸建て専門の投資家さんが増えつつあります。戸建て投資に関する書籍もだいぶ増えてきましたね。みなさん購入する物件の価格帯や再生方法も違うので、私も興味深く読んでおります。
あとは戸建てをどのように活用するのか？が一つの課題です。
私の周りを見渡すと、普通賃貸として活用する人、シェアハウスに転用する人、民泊でガンガン回収する人、数年回したら更地にしてコインパーキングにする人など様々です。
まさに手法は、十人十色ですね。私の場合は、この中だと「普通賃貸」を貫いており、現在戸建て8棟を所有しています。
私の戸建賃貸の投資法と利回り（まとめ）は以下をご覧ください。
（参考）戸建て投資を8棟やってみた感想【収益公開＆投資戦略の変化】
普通賃貸に拘っている理由は、不動産に手間を掛けたくないからです。毎月のように何かトラブルが発生する状況は辛いです。戸建てを活用した民泊・シェアハウスなどをする人もいますが、かなり手間がかかるようですね。
入退去が激しい賃貸は、エネルギーを使うので、不労所得にならないような投資は避けるべきでしょう。いくら利回りが高くても、手間が多いと長く続けるのは苦しくなるでしょう。
戸建て投資で稼ぐ3つの手法
では続いて、戸建て投資（普通賃貸）で稼ぐ手法をご紹介したいと思います。
普通にリフォームして、賃貸に出す方法です。主に以下の3つに分類されます。
- ボロ戸建て投資
- 築古戸建て投資
- 新築戸建て投資
それぞれ特徴がありますので、解説を加えてみたいと思います。
ボロ戸建て投資とは？
「ボロ戸建て投資」のスペックは、だいたい以下のようなものです。
- 築40年以上
- 超田舎エリア
- 内装が崩壊している
- 瑕疵あり（雨漏り・シロアリ・傾き）
- 価格は10万円〜200万くらい迄
この投資法は物件にだいぶ問題のあるケースが大半です。雨漏り・シロアリ・傾きのどれか、またはその複合。そして一番の特徴は価格が圧倒的に安いということです。
物件が100万円として、これに50万くらいの最低限なリフォームだけして安め（月4万円程度）で貸すと、利回り32%になります。もしくは100万円くらいの物件に、200万のリノベーションをして、6万で貸すと24％になります。5万円で貸しても20％です。
しかしながら、私はこのような投資は今までしたことがありません。理由は、「出口の問題」と「リフォーム＆運営の手間」です。
まず築40年以上になると、都市部の1等地なら更地化して土地売りできますが、田舎エリアだと、価値がほとんどありません。5年運営して売るときには築45年になります。
つまり実需・投資家ともに出口が無くなりますね。自分が最終所有者になるということです。
多くの場合、こういった投資は朽ちるまで超高利回りで貸し続けて、最後は二束三文で土地売りのシナリオですが、建物が古いですから、所有中のトラブルは覚悟しなければいけません。
いくら200万円掛けてリフォームしたからと言って、配管系のリスク、躯体全体の耐震性は、そこまで大きく向上させることは難しいと考えています。
柱だけ残してリフォームし、耐震性も上げるような超フルリノベーションする案もありますが、その場合は、外壁・内装などすべて入れると、200万円では収まらないでしょう。
基本は、リフォームに100〜150万を掛けて、入居者を4〜5万円台で見つけて、だましだましやっていくしかありません。入居者も低属性になりがちで、滞納・夜逃げなど別のリスクも出てきますから、入居審査は厳しくやる必要があります。
そして築40年以上のボロ戸建ては、旧耐震物件になりますから、アスベストの問題もあります。万一、所有物件にアスベストが使われていた場合、建物の解体費が2倍くらい費用がかかりますので、処分においても困ることになるリスクがあります。
築古戸建て投資は2パターンある
次に「築古戸建て投資」のスペックは、以下のようなものです。ボロ戸建てほどオンボロではなく、それなりにパリッとした物件というイメージです。
- 築20〜30年台
- ほど良い田舎エリア
- 内装はそれなりに汚れあり
- 大きな瑕疵は無し
こうした築古戸建てですが、価格帯は300〜400万円程度の物件と、500〜800万円程度の物件の2パターンあります。
とりわけ前者（300〜400万円程度）の物件であれば、立地的には駅も遠くてかなりの田舎になりますが、駐車場があり、スーパー、学区の問題もクリアしていれば、賃貸募集は十分可能だと考えています。10年くらいは十分戦えます。
ただしこの価格帯の物件は路線価が付いていないエリアが多いのが特徴です。全国地価MAPで見るとこんな感じです。
これは私が実際に投資しているエリアです。家は建っていますが、まわりが田んぼだらけで、前面道路には路線価が付いていませんね。
こういうエリアで戸建てを購入しても、金融機関からはほとんど物件評価が出ません。
唯一、ノンバンク・公庫あたりは評価の対象にしてくれますが、共同担保として差し出しても、せいぜい100〜200万程度の評価になります。
家賃はリフォームにもよりますが、だいたい5万円〜6万円くらいで考えます。価格が安いですから、利回り20％くらいを狙えると良いですね。
次に500〜800万円程度の築古戸建てですが、このくらいの価格帯だと地方と言えども、立地はそこそこ良くなります。
地価MAPでも見ても、ちゃんと前面道路に路線価がついていますね。こちらも実際、私が投資しているエリアの近くです。
くわえて、駐車場・スーパー・学区、の問題がクリアされていれば、家賃帯としては6万円〜8万円程度を狙っていけるでしょう。
利回りは12〜16％くらいとそこそこですが、私なら土地値割り合いが7〜9割近く出るものを買っています。700万円以上になると指値も必要でしょう。
強みとして、駐車場2台、バス停至近、近隣に大きな商業施設（イオン・ららぽーと）などがあればベターです。
以上つらつらと書いてきましたが、築古戸建賃貸にも2つの価格帯があると私は考えています。利回りを追うなら前者ですが、私は今後あまり積極的に買おうとは思いません。
なぜなら、田んぼが広がるようなエリアは将来賃貸マーケットとしてより厳しくなることと、やはり入居付けの反応が良いのは圧倒的に後者（500〜800万円エリア）だからです。
前者の300万円台エリアはだいたい戸建てでもお申込みが入るのに1ヶ月〜2ヶ月程度かかります。※これでも閑散期のアパートに比べると早いですが。
一方で、後者の600万円台エリアは、平均で1〜2週間程度、早ければ数日でお申し込みをいただけます。
しかも後者は土地値があるので、返済が終われば共同担保になります。これが一番大きなメリットです。
そうすると将来は、更地売却も視野に入れた戦略を考えることができるのも安心感がありますね。
新築戸建賃貸
最後に、新築戸建賃貸について、現段階での私なりの意見です。
まず新築戸建というのは、賃貸マーケットにおいてはとても希少です。家賃もだいたい10〜15万円と比較的高額で出されている物件が多いですね。
投資利回りで考えると、例えば土地を300〜400万で仕入れて、建物を1000万くらいで仕上げて、家賃を14万円で貸せれば確かに、利回りは11〜12％取れます。
これなら、新築系の投資として見れば、大成功でしょう。しかし、この新築戸建賃貸は、エリアや立地が大きく成否を分けます。
もし家賃を13〜14万円程度取るのであれば、ターミナル駅から徒歩圏など、かなりの好立地でないと厳しいでしょう。田舎の戸建てで、家賃を10万円以上取るのは、新築であっても至難の業です。
例えば、私が住む千葉県の某市（ららぽーと・イオンもある人口13万人の街です）では、ある法人が建設した新築戸建が4棟ほど賃貸募集中でした。
家賃は9万円（敷金1・礼金0）で、駐車場2台付きの、間取りは3LDK・85㎡というスペックです。
しかし、この春の繁忙期を含む6ヶ月間で、4頭中2棟しか申し込みが入っておらず、現在でもまだ半分空室となっています（※近隣仲介店ヒアリングより）。
つまり立地が1等地でもなければ（普通の地方都市レベルなら）、家賃10万円以上もするような高価格の戸建賃貸は、新築でもそれほど需要が高いわけではないということです。
こういった地方都市では、6〜7万円台で新築アパートの供給があるので、年収や可処分所得を考えると、そちらの方が人気があるのだと推測されます。
ですから、新築戸建賃貸をやるのであれば、立地・取れる家賃・建設費をトータルで判断して取り組まないといけないので、かなり難易度の高い投資だと私は思っています。
どんなにスペックの良い新築戸建賃貸を作っても、家賃が高く、なかなかお申込みを頂けないケースはありえます。
おわりに
戸建賃貸と一口に言っても、いろいろな価格帯や投資法があります。不動産投資というのは、1棟で終わるものではありませんから、長期的なスケジューリングが必要です。
まずは自分の目指す目標（キャッシュフローや資産形成の目標）を定めて、それに合った物件を選択することが王道でしょう。
実際に物件を買う段階では、立地やマーケティング上の分析、長期的な運営計画や出口戦略まで、綿密に検討された上で、投資を進めていきたいものですね。
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