こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。アパートと戸建てを10棟ほど経営しています。
さて、私が千葉に保有している投資用の戸建てを購入してから、1年ほど経ちました。
前回アパートの収支について公開しましたが、今回は戸建て投資の収支について書いてみたいと思います。
これから不動産投資をスタートする方々にとって参考になれば幸いです。
戸建ての物件スペック
この戸建ての周辺は、旧分譲地といった佇まいで、築20〜30年くらいの戸建てがズラッと並んでいます。
財閥系のディベロッパーが開発した分譲地ですが、千葉の主要都市からはちょっと田舎の方ですね。周りには小中学校・スーパー・コンビニなど基本的な施設はあり、生活に不便ではありません。
そもそも、この物件。お父様が亡くなられて相続した娘さんが売りに出していました。私が購入した当初は築32年でしたが、土地値（路線価ベース）が販売価格の90％ほどでした。
ほぼ土地値で購入したような感じですね。間取りは以下のイメージです。
間取りは5LDKで、駐車場は1台付き。地方の戸建てなのでサイズ感が大きいですね。
リフォームでやったことは以下です。費用はだいたい70万円強は掛かっています。
- クロス全交換
- 畳表替え
- リビングにエアコン新設
- ガスコンロ交換
- 室内クリーニング
- トイレ・ウォシュレット新設
- 独立洗面台の交換
- シーリングライト交換
リフォーム詳細（ビフォア・アフター）は以下の購入記を参考にして頂ければと思います。けっこうカラフルな色合いでアクセントクロスを入れてみました。
売上＆費用について
2015年11月に物件取得してからリフォームを経て、2016年3月から家賃収入が入るようになりました。
ここでは取得時の一時的な税金（取得税）を除く、1年4ヶ月間のすべての収支計算をしています。
【売上】
- 家賃収入 1,110,966円
【費用】
- 修繕費 66,000円（郵便ポスト・清掃用品）
- 固定資産税（2年分）84,300円
【物件取得費用】
- 土地＆建物 5,600,000円
- リフォーム費 725,445円
累計利益について
1年4ヶ月間の最終利益（手残り）は960,666円でした。戸建賃貸の場合は、保証会社経由の入金にすれば実質、管理費がタダになることが大きいと思います。
また共用部の清掃代や電気代なども掛からない点もメリットです。固定資産税が安い点も築古戸建てならではですね。
現金購入している物件のため、このまま毎月7万円で賃貸していくと、固定資産税を除けば毎年80万円程度の回収（12.6％）が可能です。
すると総投資額に対する現金回収率で見ると、、、
- 1年目 12.6％
- 2年目 25.2％
- 3年目 37.8％
- 4年目 50.4％
- 5年目 63％
- 6年目 75.6％
- 7年目 88.2％
- 8年目 100.8％
というように8年目で、リフォーム費含め全額回収ができます。図にするとこんなイメージです。
出口戦略としては、土地値が90％近くあるので8年後に売って売却＆利益確定することができます。また保有し続けて家賃収入を得続けてもOKです。
このように現金での戸建て投資はローン返済がないので、金利支払いがなくガンガン回収が進んでいきます。戸建てで利回り13％くらいという、超絶高利回りではありませんが、それでもこのスピードで元本回収が進みます。
もちろんその間に修繕などがあれば現金投入が必要になるので、回収率はこれより若干スピードダウンすることも考えておかなければいけません。くわえて10年に1度の外壁塗装で、10ヶ月分ほどの家賃収入が食われますので、それが一番大きな出費ということになります。
一方で、ガス会社による給湯器無償貸与を活用したり、火災保険で天災・水災などによる不慮の建物への損傷を対応をしていけば、大きなリスクはカバー可能です。
また節税面では、減価償却費による所得税・住民税の節税効果を考えると、年間で数万円〜10万円前後の節税効果がある点も見落とせません。
不動産投資は、家賃収入による現金回収マシーンとしての効果と減価償却による節税面と、両面で経営していくことが、資産拡大への一番の近道につながります。投資は「収入を増やし、支出を減らし、節税をする」、この三拍子が揃うことで最大効果を発揮します。
ところで最近は、日本政策金融公庫の融資が絞られてきてローンが10年程度しか組めない現実があります。また地銀などは戸建て投資でほとんど融資を組ませてくれません。
したがって戸建て投資で、公庫を使うならローンを半額くらいまでに抑えるか、現金で全額投資するのが良いでしょう。その方が利払いも少なく、所有期間の収支も良くなります。
戸建て投資のデメリット
戸建て投資は拡大スピードが遅くなるデメリットがあります。
融資によるレバレッジを少しでも効かせるなら、物件の何割かはローンとか、リフォーム費用だけは全額ローンで賄うなど、低金利のローン活用ができるなら積極的に検討すべきだと考えています。
そこで余ったキャッシュは別の物件取得に当てることで、資産拡大スピードが上がっていくことを実感することができると思います。
以下、関連記事です。
▼戸建て投資の攻略方法のまとめ【完全版】です
