こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。7年ほど専業大家さんをしていまうｓ．
不動産投資で一番つらいこと。それは、空室が長期間続くですよね。入居募集は、SUUMO・HOMES・アットホームの3大ポータルサイトに広告を掲載します。
それによる弊害は、以下の2点です。
- 自分で写真やPRポイントを修正・更新できない
- 競合物件の掲載が多く、自分の物件が埋もれる
自分で更新できないことで、管理会社主導になりがちで、かつレッドオーシャンの市場になってしまう。それがWEBによる賃貸募集の難しさに繋がっています。
私もジモティーはうまく活用して7年ほど賃貸募集しており、実際お申し込みをいただける機会が増えてきましたが、一方で注意点・反省点もいくつか感じています。
というわけで今回は、ジモティーの活用方法と注意点について徹底的に解説してみたいと思います。
ジモティーとは？
「ジモティー」とは、地元情報が掲載された無料の掲示板です。「中古品あげます・譲ります」というキャッチコピーで、無料の商品も多く掲載されているのが特徴です。
ヤフーオークションのように、オークション形式で値段が釣り上がることはありません。またメルカリのように決済機能も、ジモティーには備わっていません。
では取引はどうするのか？というと、チャット機能が用意されており、取り引きの当事者はそこで何回かのやりとり（会話）をして、値段交渉、取引の場所・日時を決める形式になっています。
振込や代引だと取引詐欺が起こりやすいことから、商品の授受や代金支払いは「手渡しで直接」がメインになっています。
ですから、実際会ってお部屋の案内が必要な不動産とも、相性は良いと言えるかもしれません。
賃貸募集における広告掲載のポイント【3つある】
今回私は、ジモティーの広告掲載により、初めて賃貸のお申込みをいただくことができました。
私が工夫したポイントは以下の3点です。
- 物件の売りを分かりやすく書く
- 別サイトで写真公開
- オプションの活用
一つ目は、できるだけ賃貸物件の売りを分かりやすく書くことです。以下は私が掲載した広告例（紙面の都合上一部のみ）です。
特に通勤・通学の利便性や、最寄りのお店情報、ジモティーならではの申込み特典などを豊富にPRしました。
こうした細かい売りポイントは、なかなかSUUMOに掲載することが難しいと思います。ウェブ上で、自分オリジナルのマイソクを作っている感覚で楽しくもあります。
次にジモティーに掲載できる写真の点数ですが「最大が5枚」しかありません。物件の魅力を伝える上で写真は重要ですから、これはなかなか厳しいルールです。
したがって私は写真を、「30days Album」という無料のストレージサービスを使って、外部に飛ばして見てもらえるようにしています。30daysとありますが、30日間以上でも利用可能です。
このサイトは登録・利用がすべて無料なのが良心的です。サイトに飛ぶと以下のように、あらゆる物件写真・最寄りのお店の外観写真などを公開するようにしています。
最後に、ジモティーには有料の「オプション」機能が付いています。お金はかかりますが、数百円〜数千円レベルなので、1ヶ月でも入居付けが早くなるのであれば、費用対効果は十分だと考えています。
私が使っているオプションは主に「ハイライト」と「リフレッシュ」の2つの機能です。「ハイライト」機能は、自分の広告に黄色の背景を目立たせてくれる機能です。色付きの広告を出すことで、押したくなる心理を誘発します。
ジモティーは、毎日のように新しい物件が更新されるので、放置しておくと広告がどんどん下に追いやられていき、人目に付かなくなります。
ここで「リフレッシュ」機能を使うと、投稿が新着投稿として更新され、多くの人の目に触れやすくなり、アクセス数を上げることができます。
ジモティーでの賃貸募集の注意点とは？
ジモティー募集の一番のデメリットは、「入居希望者の属性があまり高くないこと」です。
「無料で譲ります」「格安で売ります」という商品が多い特性上、そうした属性の人が多くなるのも頷けます。私に問い合わせがあったジモティーのユーザーは、パート主婦、未成年、生活保護、母子家庭、フリーター、高齢者なども多かったです。
全体的に、低所得の方が多かったように思います。
私は遭遇していませんが、実際にジモティーで商品を売ったときに、待ち合わせの日にドタキャンしたり、連絡が急に途絶えてしまうトラブルも報告されています。
そこで私の場合は、家賃設定の工夫をしたり、入居条件を広告内に明示してリスクヘッジしています。保証会社の審査に通らない人もいるので、事前の段階でできるだけスクリーニングするようにしています。
またブロック機能もあります。問題があるユーザー（公序良俗に反する人・暴言を吐く人）はブロックすることもできます。他にも様々なリスクヘッジ方法を駆使しています。
ジモティーを活用して反響があった後の流れですが、チャット上で何回かやりとりして属性など問題無いようであれば、私の場合、現地内見は管理会社に案内してもらっています。
まとめ
大家自らが内見者を増やすことで、成約時に客付け会社へ払う広告費を削減することができます。これは客付けに2〜3ヶ月の広告費を払っているようなエリアだと、特に有効でしょう。
もちろん前提として、プロダクト（空室部屋）のリフォームをしっかりやっていない、売りポイントが明確になっていない、掲載写真が見栄えのしない、という状況で問い合わせは期待できないということは申し添えておきます。
また簡単に客付けできても、入居者のスクリーニングをしっかりやっていないと、入居後にトラブルになる入居者もいます。
けっして甘い世界ではないことを念頭に起きながらですが、うまく活用すれば、ある程度の内見数が見込めるチャネルになるのではないでしょうか。
ジモティーは、SUUMOなどで家賃順や駅徒歩順では「上位表示されないお部屋」にも有効です。ただし入居希望者の属性が総じて高くないので、低家賃帯のお部屋のほうが親和性があると考えています。
家賃帯が高めのお部屋（新築・デザイナーズ等）は、ターゲットが異なりますので、やはりSUUMOや店頭紹介による誘導が有効になってくるでしょう。
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