こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で25世帯ほど賃貸経営をしています。
アパート投資をする際に、学生をターゲットにすることがあります。賃貸募集の際に、社会人だけでなく学生も含めることで、ターゲットの裾野が広がっていくからです。
私の所有物件でも、全体の10％くらいは学生の入居があります。今回は、7年間の賃貸経営の中で、私が感じている学生ターゲットのメリット・デメリットについてまとめておきます。
大学生なら4年入居が、ほぼ確約される
”ほぼ”と書いたのは、短大であったり専門学校生だと2年制だからです。
したがって、投資対象とする収益アパートに学生需要が見込めるときは、学生の入居期間がどのくらいの期間を見込めそうなのかチェックしておきましょう。
また単身向けアパートの場合、社会人でも2〜3年で出てしまうことはありますから、確実に4年間入居してくれることは大変ありがたいですね。
また退去時期も事前にわかっていることから、次の入居募集の対策も立てやすいメリットもあります。
家賃保証
学生ターゲットの場合、未成年であるが故に、家賃保証会社の審査は必須になります。また親御さんの連帯保証も付けるのが、賃貸業界のスタンダードになっています。
この保証会社＋親の連帯保証という「ダブル保証」はかなりの安心感があります。滞納しても親が払ってくれるので、強制退去になるケースはほとんどありません。
入居期間が4年になる安心に加えて、その間の家賃収入がほぼ100％保証されるというのは、学生ターゲットにしかない強みです。
不動産投資において、夜逃げしたとか、原状回復費用を払ってくれないという事態は、大家にとって大きなストレスになります。
学生入居は、その点において大きなメリットになっていると言えるでしょう。また高齢者と違って、事故リスクも限定的だと思います。
では、学生需要のデメリットは何なのでしょうか？考えられる点を列挙してみます。
騒音トラブル
私が考える学生入居の一番のデメリットは「騒音トラブル」ですね。
特に男子学生は、家で飲み会をするケースが多々あります。これは同じアパート内で暮らしている単身の方からすると大きなストレスになります。
普通の生活をしていれば、音が出る行為というのは、家事やテレビの音くらいですからトラブルに発展するケースは少ないでしょう。
しかし木造住宅のアパートや、壁の薄い鉄骨造アパートなどは、騒音がダイレクトに伝わります。私も大学時代に経験がありますが、人の話し声というのは結構響くものです。
トラブルがあった場合は、管理会社から注意してもらうなどスピーディーな対処が大切なのはもちろんですが、学生の場合は再発するケースもあるので注意したいところです。
春の一斉退去
例えば、 8世帯中4世帯など半分が同じ年に入居した学生の場合、卒業年には瞬間的に空室率が50％になります。
もちろん社会人であっても入退去はどこかで起こりますが、ここでのポイントは退去が必ず2〜3月ごろに集中するということです（社会人は転職や結婚など、春以外の転居もありますが、学生は春の退去がほぼ100％です）。
また春は他のアパートでも入退去が起こりますから、人気のアパートであっても空きが出ている季節ということになります。つまり賃貸マーケットの供給面でも、2〜3月は競合が多くなっているということです。春はSUUMOの物件数も一気に増えます。
逆に、閑散期もずっと空室のお部屋というのは、年間を通して人気がないアパートです。そういった閑散期に、たまたま自分の所有アパートに空室が出ても、まわりの人気アパートの空室が無ければ、相対的に自分の物件を選んでもらいやすくなります。
学生の卒業により空室がたくさん出て、他の人気アパートと学生獲得競争をしながら、自分の物件を満室に持っていくというのは、それなりに大変なのです。
春は賃貸需要も増えますが、競合の数・質とも増えます。そのことは理解しておく必要がありますね。
大学移転
最近では、大学も都心回帰（キャンパス移転）が増えています。人口減少により、大学キャンパスが田舎にあると受験生が集まらない時代になっているからです。
2005年に東洋大学が白山キャンパス（東京都文京区）へ文系学部を移転したのを皮切りに、青山学院大学も青山キャンパスへ、実践女子大学も渋谷キャンパスに統合されました。
同志社大学も文系学部を京都市内に移転、立正大学・共立女子大学・拓殖大学なども、4年間ずっと同じキャンパスで学べるよう、都市部へ移転されました。
これからも地方は過疎化が進むので、大学のキャンパス移転・都心回帰の流れは続くことが予想されます。
不動産投資においても、一つの大学に集中した学生需要というのは、キャンパス移転リスクあります。
ペリカンの所有物件での事例
私が千葉県某市に所有するアパートは、6世帯中2世帯が学生入居です。その2世帯はどちらも大学の学生さんなのですが、まわりは複数の大学キャンパスがあり、多少リスクは分散されています。
しかしながら、学生需要に一極集中した空室対策はしていません。また、そもそも某市は社会人需要の方が圧倒的に大きい都市です（私がアパートを購入後、この1年間で3件の入退去がありましたが、どれも社会人の方の入居でした）。
もちろん大学生の入居希望があることは大変喜ばしいことですが、学生需要だけで空室を埋めないよう今でも気をつけています。※感覚的ですが、全体の20〜30％くらいなら問題ないと考えています。
収益アパートを購入する時には、入居者属性はレントロール等で必ずチェックすると思います。その際、学生入居が多いアパートの場合は、エリアの需要分析を行い、中長期的な賃貸経営の安定性を考えておくことが望ましいでしょう。
「収益アパートを買ったはいいけど、3年後にキャンパス移転されて空室率が一気に上がってしまった」などということのないようにしたいものです。
実際、大学のキャンパス移転が発表された途端、そのエリアの収益アパートが売りに出されることがあります。そして、これは学生需要だけではありません。
地方エリアに多いですが、企業や工場など一つの賃貸需要に依存することは、それなりのリスクがあることを意味しています。
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