こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
これまで250名以上のサラリーマンの方に対して、不動産投資のご相談をお受けしてきて、自身も11棟の不動産経営をしています。
ご相談にいらっしゃる方は、すでに物件をいくつか所有している人もいらっしゃいますが、これからはじめて1棟目を購入される方が大半です、自ずと、みなさんの知識量にも差があります。
皆さん投資のステージが違うので、ご相談いただく内容も、個性がありバラエティに富んでいます。相談会においては私から、不動産投資で失敗しないために守って欲しいことを、できる限り分かりやすく毎回お伝えするようにしています。
それを纏めると以下の3つになります。
- まずは目標と期限を明確にする
- 物件を探すことより「融資」が先
- キャッシュフローと資産性の優先順位
どれも基本的なことばかりですが、一つ一つ触れてみたいと思います。
まずは目標と期限を明確に決める
投資を開始するときには、「目標とその期限」を決めることが何より大切になってきます。なぜなら人間は弱い生き物ですから、目標がないと走り出せません。
そして、頂上まで到達したら、いつまでに下山する。そういった逆算思考で、ルートや所要時間を考えるはずです。
不動産も、購入後にリフォームして安定稼働させ、最後は売却まで考えなければいけません。あくまで、山を昇ることがゴールではなく、下山して無事生還することで一つの投資が終わりを告げます。
心身ともに元気でいられるのが60代までだとすると、30代の人は残り30年。40代の人は残り20年ちょっとです。人生の残された時間は、そんなに多くはありません。
ですから、いつまでに・どこまで行く、という揺るぎない目標を、見定めていただくことをおすすめしています。
特に、短期間で、ある程度の家賃収入やキャッシュフローを求めたり、できればサラリーマンリタイアを目指す、という人には必須条件になります。
目標が決まれば、どのような手段を取るべきかもクリアになっていきますし、自分を奮い立たせてアクションを起こす、大きな原動力になります。
物件探しより融資が先
私が不動産投資をスタートして間もない頃、物件探しを最優先して、毎日ポータルサイトを見ていた時期がありました。
特に、1棟目に小型アパートを購入し、2棟目に戸建てを購入した後、一気に規模拡大をしたくなったので、3棟目は10世帯前後の中規模のアパートを狙っていました。
高利回りアパートだと、都市部は厳しいので、おのずと地方中心に見ていくことになります。
しかし当時の私は、低属性で自己資金も少なく、共同担保物件も持ち合わせていなかったため、金融機関に持ち込んでも、ことごとく玉砕していました。
まずは電話で金融機関の人にヒアリングして、融資できるエリア・必要な自己資金などを把握することで、そこから逆算したエリアの物件を探し始めたのが、この頃です。
属性・自己資金・家族構成・賃貸業歴など、金融機関によって評価される視点が違います。
例えば、年収基準一つ取っても、自分のサラリーマン年収だけで評価されることもあれば、夫婦合算の世帯年収で見たり、子供の有無でも変わってくるなど、金融機関により基準がまったく異なるのです。
現在の私は、どこの金融機関がどういう融資基準になっているのか、だいたいは把握できています（融資基準はどんどん変わっていくので、常にアップデートが必要）。
しかし当時は、その基準を分かっていなかったので、物件を見つけては、審査に出して玉砕という無駄なことを繰り返していました。今となっては、その失敗からも多くの学びに繋がったので尊い経験ではありますが、かなり非効率なことをしていたと思っています。
したがって不動産投資は物件より「融資」が先というのが王道になります。
自分が探しているエリアで良い物件が出た時に、融資先を把握していれば、狙い撃ちで買い付けを出すことができます。また自分には融資の付かない物件を内見する、という非効率なアクションも少なくなります。
キャッシュフローと資産性の優先順位について
不動産投資は、物件を選定し、高い稼働率で運営して、家賃収入（インカムゲイン）を積み上げていく投資です。その際に、一番大切なのは、「キャッシュフロー」ということになります。
間違いを恐れずに言えば、不動産投資の特に初期段階においては、キャッシュフローがしっかり出るかどうかが最も重要です。
一方でサラリーマンを辞めるつもりがないという人には、資産性重視で物件を買っていくべきです。
昨今はとくに積算評価や担保評価が出ない物件ばかり買っていると、次の物件を購入するときの足枷になるからですね。今は田舎のボロ物件を買っていると、銀行でマイナス評価されることがありますので注意しておきましょう。
（参考）債務超過で融資が通らない！？新築アパート投資で直面した問題点
キャピタルゲインを得るには時間が掛かる
キャッシュフローは出ないけれども、10年後、15年後などにローン返済が終わった時に売却することで利益が出るという投資をキャピタルゲインと呼びます。
これは好立地の物件を、資産家が買う場合には良いですが、資産ゼロの人がこれをやると、”お楽しみはかなり先”ということになります。
持たざる者が最短でインカムゲインを増やすためには、高利回りで自己資金回収を早くして、途中で売却して売却益も得ながら、より規模の大きな物件に組み替えていく。
これをひたすら繰り返すしか道はありません。しかし、ここまで来ると自己資金の問題に必ず突き当たります。
不動産を購入するには、常に頭金や諸費用、そして購入後は満室にするためのリフォーム費や修繕費が必要になります。したがって、家計をうまく設計して、そうした自己資金をいつでも拠出できるように、貯めておくこともポイントになってきます。
私の場合は、家賃収入で安定したインカムゲインを積み上げていくことを大切にしています。そういう意味では、頻繁な売却をするとキャッシュフローが一時的に下がり、自己資金が貯まるスピードが落ちるので当面は売却に消極的です。
しかしながら、含み益の大きくなった物件や、逆にキャッシュフロー率が悪い投資物件、減価償却費が切れて税負担が大きくなる物件については適正な時期に売却し、利確・損切りをすることで、常にレバレッジを効かせた再投資ができるようにしていく予定です。
キャッシュフロー、自己資金、融資による再投資（レバレッジ）。
この3つがうまく回るよう、賃貸経営と税務をハンドリングしていくのが、不動産投資家の仕事だと理解しています。
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