こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方でアパート3棟、戸建て8棟をほぼ常時満室で運営しています。
不動産投資で物件購入と同じくらい重要な事が「良い管理会社を見つけること」だと考えています。
稼働率を高くキープすることは、賃貸業においては第一優先であり、そのキーポイントが「管理会社」になります。
私の所有物件において、一時的な空室が出ても年間を通じた稼働率が96%程度で推移しているのは、「強い管理会社」とのパートナーシップがあるからです。
今回は、私が重視ししている管理会社選びのポイントについて、4つの視点で纏めてみたいと思います。
1.まずは管理形態の違いを知る
元来、「管理会社」というのは家賃の入金管理・トラブル対応などがメインでした。インターネットがない時代には町の不動産屋さんがそれを担い、入居募集は店頭や新聞広告で行っていたわけです。
それがインターネットが浸透したことで、不動産業界も大きく変わってきましたね。
ネットを使った広告が主流になり、バブル後の90年代からエイブル・アパマンショップ・ミニミニなどがFC化で一気に事業を拡大していきました。
私が重視しているのは「管理＋客付け」の両方に強い会社を選ぶことです。
「管理＋客付け＋売買」まで行っていれば、不動産の出口戦略を相談することもできますので、尚良しと言えるかもしれませんね。
最近では「客付け」だけに特化している会社も多くなっているように感じます。こうした会社は、人気のある物件から埋めていき、賃貸仲介でのみ食っている会社ということになります。
家賃の督促は、保証会社にすべて任せているので、オーナーに家賃満額が入ってくるメリットがあります。
一方で、管理面が弱く、トラブル対応も得意ではないので、管理を任せるのは向きません。トラブルの比較的少ない戸建て投資であれば問題ないでしょう。
2.入居付け力
不動産投資家が管理会社に求めることは、ズバリ「客付け力」ですね。競争の激しい賃貸業界で、安定的に空室を埋めてくれる会社は心強い存在です。
先程の「管理＋入居付け」の両方に力を入れている不動産会社であれば、管理物件の入居率を社内目標にしています。
営業マン個人の目標も、管理物件とそれ以外の一般物件では、客付けすることによる目標達成スピードが異なるような仕組みになっている会社が多いです。
つまり、管理物件を中心に客付けを頑張ったほうが、目標達成がしやすい数値管理になっているということです。
管理会社の入居付け力を測る指標としてもう一つは、オーナー自身が他の不動産会社に訪れて直接営業もOKにしている会社かどうかです。
中には両手で仲介手数料を取りたいために、オーナー自らの営業を嫌がる会社もあります。そういった点も、管理会社選びの段階でヒアリングしておかなければいけません。
3.管理費用
管理費用の相場は、通常「家賃額×5％」という会社が多くなっています。
アパートで20万円の家賃であれば1万円。30万円の家賃入金であれば、1万5千円が差し引かれるということです。
5％引かれるということはオーナーの手残りも少なくなります。
でも、トラブル時の対応、リフォーム会社への修繕取り次ぎ、入居者が退去する際の退去立会いなどもすべて行って頂けますので安心ということですね。
たまに3％〜4％程度でやってくれるところもあります。
ミニミニさんは管理費用が3％〜4％程度ですが、入居付けのときにミニミニライフサポート料という入居者から月2000円取ることを必須にしており、これが募集にけっこう影響して決まりが悪くなったりするので注意しましょうね。
4.スピード感
管理会社が地場の会社さんだと対応スピードが遅い会社がけっこうありますね。
メールの返信が遅いとか、ネットの募集スタートもゆっくりやるような不動産会社ですね。これはオーナー側のストレスが大きくなります。
例えば私のアパートでは、退去立会いからリフォーム業者によるリフォーム費用の見積もりまで2〜3週間掛かると言われたことがあります。
あとは電話してもコールバックがないとか、メールのレスポンスが悪い会社とは私は付き合わないようにしています。
不動産投資で一番大切なのはスピードです。物件買い付けもそうですし、空室対策もそうですが、すべてにおいて素早く行動できる人こそが、チャンスを掴むことができます。
今まで私が出会った、ダメな不動産会社の共通点は、とにかくスピードが遅いということがありました。
そういった会社を選んでしまうと、後々本当に苦労しますので気をつけてくださいね。
おわりに
管理会社選びでは電話で話すだけなく、実際にお店で管理担当スタッフと会って対面で会話してみることも大切だと思います。
お店の雰囲気やスタッフさんの印象・姿勢でも見えてくるものがありますからね。良い管理会社と出会うことができれば、長期的な賃貸経営がほんとうに楽になります。
ぜひ粘り強く、ストレスのない、信頼関係の築ける会社を探していただきたいと思います。
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