こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。2016年にセミリタイアして、いまは大家業を楽しくやっています。
私のサラリーマン時代は、毎月70〜100時間ほど残業をこなし、それでも手取りの給料は30万円に届くか届かないかで、残業ゼロだと月の手取りが10万円台になる始末でした。
（参考）ホテルマン時代の私の月収・年収・ボーナス額【リアルな給与明細】
まさに典型的な「低賃金・長時間労働」の職場で、これが残りのサラリーマン人生で30年以上も続くのかと思うと、辛い気持ちになったことを、今でも鮮明に覚えています。
それからというもの、私の目標は「40代までに早期退職・セミリタイアすること」に定め、毎月安定したキャッシュフローを得ることができる不動産投資に傾倒していくことになります。
というわけで、今回は40代までに不動産投資で早期退職するステップについて、私のやり方をご紹介します。
早期退職に必要な「キャッシュフロー」を把握する
まずは「貯金しまくってセミリタイアするのは至難のワザ！」だということを理解しておきましょう。
その根拠について、以下のツイートをしました。
1億円貯めてサラリーマン卒業とかほぼ不可能だと思います。年500万円貯めても、20年かかりますからね。
ですから早期リタイアしたい人はとにかく「キャッシュフロー」を増やして、それが生活コストを大幅に上回る状況を作らないといけません。
安定収入かつ自分が好きなことで稼げれば尚良しですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) September 14, 2019
上記のとおりです。
投資の種銭づくりは大切ですが、ひたすら貯金額を積みあげてリタイアするのは、かなり難易度が高いというかほぼ不可能だということですね。
毎月30万円支出がある人なら、年間360万円ほどですね。
例えば、私がやっている不動産投資だと、キャッシュフローが1000万円くらいあると、普通に生活しつつ、投資としても拡大していくかな、というイメージがあります。
ですから月の支出が20万円なのか？30万円なのか？40万円なのか？で、必要な不動産キャッシュフローがぜんぜん変わってくるのですよね。
変な話ですが、実家暮らしだと、支出が月10万円くらいの人もいますからね。
ちなみに、不動産だけで年間キャッシュフロー1000万円を得るには、家賃収入は2000万〜3000万円ほど必要になり、その場合の投資規模（借り入れ）は2億〜3億円ほどになってくると思われます。
このあたり計算したことのない人は、ぜひ一度は把握しておきましょうね。
自分に必要な収入を得るために、どの程度の投資規模や自己資金が必要なのか？、全体像をざっとでも掴んでおくと、ゴールが明確になりますよ。
40代までに不動産投資で早期退職する方法
次に私が具体的にやってきたことをお伝えします。
不動産投資では、以下の3つに集約されます。
- 書籍や先輩大家さんから学び、自分に合う投資戦略を見つける
- 自己資金をとにかく貯める（支出削減・家計改善も含む）
- 数値で考えて最後は投資判断する
それぞれ触れておきます。
1.書籍や先輩大家さんから学び、自分に合う投資戦略を見つける
1をやっている人はすでに沢山いらっしゃいます。巷にある不動産投資の本を10冊でも読めば、それなりの知識を得ることは可能です。ブログ・TwitterなどSNSでも多くの情報が出回っていますね。
でも、それは一般論を学んだだけに過ぎません。問題は、自分に合った投資手法を見つけること、そして最初の購入物件で間違わないということです。
最後は実践で戦うことでしか身につかない感覚やスキルは存在していますが、最初の時点で躓くと、次のステップはどんどん遠くなります。だからこそ焦って買ってはいけません。
大家の会に参加したり、先輩大家さんと会える機会があれば、積極的に出向いていきましょう。
2.自己資金をとにかく貯める（支出削減・家計改善も含む）
投資手法が決まれば、この2の自己資金を貯める段階に進みます。RC高速投資と、戸建賃貸では必要な自己資金が異なりますからね。
その投資手法に合った、必要な自己資金を貯めるために、いかに家計支出を抑えるかも重要です（夫婦で働いているのに、月に数万円程度しか貯められない人は、一度生活を見直してコストの断捨離をしたほうが良いでしょう）。
不動産を購入するのは、それとは別に諸費用が7％〜10％ほど必要になりますから、だいたい3割ですね。つまり、1000万円の物件を買うためには、300万円ほど貯金しておかないといけないということです。
もちろん、サラリーマン属性が良くて、自己資金が1割で済んだとか、フルローンに近く出るということもありえますが、それはかなりのラッキーパンチだと思ったほうがよいでしょう。
不動産は1棟買って終わりではありませんから、継続して買うためには、常にキャッシュを投入し続ける覚悟と努力が必要になります。
3.数値で考えて最後は投資判断する
不動産投資は「数値で考えて投資判断する」というのが何よりも一番大切になってきます。
安定した賃貸需要があるのか？大規模修繕はどれくらい掛かりそうか？デッドクロスにはどう対処するのか？出口戦略はどうするのか？といった点は、長期シミュレーションをして判断する必要があります。
そうすることで、表面利回りが高いとか、外観がキレイだとか、そういった不動産投資においてあまり重要でないことにフォーカスしてしまうリスクを避けることができます。
自分の「登る山」を決めて走り出そう
登山家なら、スキルや経験に応じて、登る山が異なりますよね。
不動産投資も同じようなもので、あなたが登りたい山が富士山なのか、エベレストなのかによって、そこに到達して得られる金銭的、精神的満足度も、まったく違うものになります。
メガ大家さんを目指して10億、20億まで資産拡大にしたいなら、数千万単位の自己資金が必要になりますし、借金を恐れず、どんどん物件を買っていく覚悟が求められます。
逆にスローライフ大家として、キャッシュフローを毎月50〜100万円くらいなら、借入額も1〜2億くらいで抑えることも可能です。やり方を間違えなければ、5年〜長くても10年もあれば十分到達可能でしょう。
（参考）5年でサラリーマンを辞める不動産投資法【現実的なステップを解説】
これは、投資の初期段階で、しっかり向き合っておくべきテーマと言えるでしょう。
あとがき
私がはじめて購入したアパート1棟目は、かなり田舎のアパートでした。
汲み取りトイレ＆旗竿地という、あまり良くないスペックでしたが、毎月7〜8万円ほどのキャッシュフローを安定的に稼いでくれました。
金額としてあまり大きくはないですが、サラリーマンで月に20万円台の給料だった私からすれば、当時はけっこう大きな金額に感じたものです。
私が購入してきたのは、地方エリアの戸建てやアパートばかりです。しかし、地道にコツコツ11棟ほど積み上げて、仕組みとしてのキャッシュフローが構築できたことで、セミリタイアすることができました。
でも、セミリタイアはあくまで「スタートライン」なのですよね。
リタイアして時間の余裕が生まれるからこそ、自分の本当にやりたいことや人生で成し遂げたいことと、ゆっくり向き合うことができます。
自分が登りたい「新たな山」を見つけることができるのも、セミリタイアの醍醐味の一つだと感じています。
以下、関連記事です。
▼私のセミリタイア後の生活リズムについて公開しています。
▼退職後のペリカンの生活費などについて紹介しています。
