欲しいリターンをまずは決める
限られた預貯金を、どの投資対象に振り向けるのか。これは、なかなかに高度なテーマです。
ハイリターンの投資を追求していくと、どうしても投機的になります。反面、ディフェンシブな投資対象ばかり選ぶと、資産形成は思うように加速しません。利益が少なければ、再投資できる資金も大きくならないからです。
投資において、「負うリスク」と「そこから得るリターン」の関係は、どうしても相反します。したがって私の持論を述べると、欲しいリターンを先に決めることが大切だと考えています。
欲しいリターンとは、簡単に言ってしまえば「到達したい目標」ということです。目標を達成できないような手段で投資をしていくと、結局は「いろいろ投資したが、あまり儲からなかった」という状況に陥りがちです。
欲しいリターンを得るためには「リスク」が出てきます。そこで、できるのは「リスクを認識して対策する」ということだけです。ただし何度も言いますが、先に目標を決めておかないと手段はブレていきます。
投資対象としての不動産
私が投資対象として「地方不動産」を選好している理由は、キャッシュフローを最重視しているからです。
もちろん世界的な経済不安や暴落により、20％〜30％の価値毀損はありえます。でも、リーマンショックのときでさえ、日本の不動産価格は半値にはなりませんでした。
けっして不動産が万能だとは言いません。それなりの苦労もあります。しかし、家賃収入という毎月のインカムで、安定的に投資資金を回収することできる手堅い投資だと考えています。
日本経済が暴落したとしても、住居がある日突然、不要になることはありません。今後の日本の人口減少は不動産マーケットに影響すると言われますが、その変化のスピードはゆっくりであり、金融マーケットほど突発的な乱高下はありません。
経済がすでに成熟した日本において、これから不動産に投資するなら、キャピタルゲイン狙いには注意が必要です。
海外投資など新興国ならばそれも狙えますが、とりわけ国内の不動産投資における基本は、やはりインカムゲインであり、仕組みとしてのキャッシュフローであると考えています。
低年収サラリーマンでも不動産投資は可能
私が始めて不動産を購入したのは、3年前です。当時は、私も結婚直後だったことから、貯金がほとんどありませんでした。多額の結婚式費用で、ほとんど使い果たしていたからです。
それでも1棟目として小さなアパートを、地銀から融資してもらい購入することができました。私が31歳の時でした。当時は、低年収でしたが必死に頭金を貯めていきました。
夫婦二人でがんばってきたからこそ、今の幸せがあります。不動産投資において、夫婦で合意形成しながら、前に進むことは非常に大切です。
せっかく不動産投資をしても、夫婦仲が悪かったり、喧嘩ばかりしていたら、何のための不動産投資なのか分からなくなってしまいます。
スタート時の自己資金と目標CF
今から、不動産投資をスタートする人は、まず最初は「自己資金300万円」を目指したいところです。これを1〜2年くらいのスパンでクリアするのを目標にします。
だいたいですが、毎月10万円＋ボーナスを貯めるのが一つの目安です。ここは大変ですが、歯を食いしばってやるしかありません。300万円貯められれば人生が変わると信じること。それが自分のエネルギーになります。
ペリカン家の場合は、DINKSだったこともあり、私の給与で生活して、妻の給与はすべて貯蓄する方針で一気に貯めてしまいましたが、人により金額やスケジュールは変わってくるでしょう。
まずは、この「貯蓄サイクル」を確立できれば、大きな強みになります。
なぜなら、頭金やリフォームなどに一時的にキャッシュを使ってしまっても、時間が経てば、次の資金もすぐ貯まっていくからです。
購入した不動産から得られるキャッシュフローも丸々貯金すれば、複利が効いて、どんどんスピードが上がっていきます。
1棟目は戸建て賃貸がファミリー区分を狙う
では、ここからキャッシュフロー30万円達成するために、より具体的な手法について書いていきます。
まず、はじめての1棟目は、戸建て賃貸、またはファミリー向けの区分マンションを購入することをオススメします。その理由は以下の3つです。
- 小さい物件のほうが融資が引きやすい
- 規模が小さく投資リスクも限定できる
- ファミリー物件は入居期間が長く安定感がある
融資の組み方ですが、たとえば、そこそこ都市部の市街化区域で600万円くらいの物件であれば、自己資金300万円とノンバンク融資300万円（金利3.6％・期間20年〜25年）で融資付けします。
これを7万〜8万円弱の家賃で賃貸すれば、毎月のローン返済は2万円程度なので、5万円くらいの手残りになります。
ここでポイントなのは、まず1棟目は手残り5万円前後出るよう融資を組むこと。それにより初期投資300万で年間60万円稼ぐことができれば、自己資金に対する利回りは20％の投資ということになります。
これにより【毎月10万円貯金＋ボーナス】＋【1棟目のCF5万円】を継続的に貯めていけますので、年間200万円貯まるようになります。これを2年間運営すれば、400万円ほど貯まり、賃貸業としての運営実績もできます。
この布石により、いよいよ次はアパート投資に向かいます。
ノンバンクを活用してアパート投資へ
自己資金が400万円あれば、次に2000〜3000万円くらいで6戸〜10戸くらいの中規模なアパート購入に狙いを定めて動きます。
私の場合は、築古アパートであればイールドギャップ（満室時利回りー融資金利）を最低10％取ることを目標にしています。ノンバンクで金利3％台で借りるのであれば、利回り13％程度は必要ということになります。
2000万円のアパートであれば次のような試算になります。
- 物件価格：2000万円（6戸）
- 利回り：13％以上
- 融資：期間25年、金利3%
これで毎月の家賃収入は満室時に22万円ほど、ローン返済は9万円台になります。満室なら手残りが10万円程度は出ることになります。
しかも返済比率が40％台に収まるので余裕を持って運営可能です。空室率が50％になっても、ローン返済は可能なので、破綻する可能性は非常に低いでしょう。
キャッシュフロー＆複利の威力
これで【毎月10万円貯金＋ボーナス】＋【1棟目＆2棟目のCF15万円】の仕組みが出来上がりました。それにより、ここからは年間300万円以上貯まります。
1棟目購入から最初のアパートを買うまで2年掛かっていましたが、その後は毎年300万円以上貯まるので、ここからは1年〜1年半ほど掛ければ2棟目のアパートが買うことも見えてきます。これが複利の力です。
このペースでまた2〜3年進めていくと、不動産収入だけで毎月30万円は超えていくことができます。1棟目を買ってから4年〜5年程度でサラリーマン給与と、ほぼ同額のCFを得ることができます。
自己資金を貯められるスピードがもっと早い人や、購入物件の規模をもう少し大きめのもの、利回りの良いものを購入できるようであれば、CFの拡大スピードはさらに上がります。
その分リスクも上がりますので、エリアや物件選定は大事になってきますが、こうしたことを理論上で理解しておくことが大切だと考えています。
おわりに
このように低年収のサラリーマンでも公庫とノンバンクをフル活用していけば、属性に関わらず不動産投資をスタートすることができます。そのために投資初期においては、まずはキャッシュフローが最重要になります。
雪だるまを作るとき、最初はゆっくりで遅いですが、だるまが大きくなれば、どんどん加速して自分で転がっていきます。
次のステップとして、収入が安定してきたら繰上返済をしたり、新築アパートに挑戦するなど、B/Sのバランスを整える（資産超過にする）のが王道になります。
大きな自己資金を持っている人は、最初から1棟モノのRCマンションを買い進める手法もあります。
しかし、すでに不動産価格が高騰している現代において、積算評価とCFの両方が出る物件を買える可能性は、かなり低いのではないでしょうか（競売や公売でうまく仕入れができる人は例外ですが）。
投資初心者がここに手を出すのは非常にリスクが高くなります。メガ大家さんは、こうした手法を声高に説いていますが、初心者には、再現性に乏しい投資法になっているケースもあります。
少ない現金からスタートして、サラリーマン収入に頼らない生き方を目指すなら、まずはキャッシュフローが出る仕組みを構築するのが最優先です。
重要なのは、途中で絶対に諦めないことです。人生、どこかで歯を食いしばって頑張らなければいけない時があります。その経験が、人生の大きな転機になる可能性は十分あります。
以下関連記事です。
▼カフェ相談を随時開催中です。不動産投資でお悩みの方のご相談に乗らせていただいております。
▼戸建て不動産投資は安定した賃貸経営をすることができます。ファミリー層が長く済んでくれるのがその理由ですが、戸建の賃貸物件は少ないので、募集の際にも競争力が高いのが特徴です。
