こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。アパート2棟、戸建て8棟の賃貸経営をしています。
今日は「不動産投資の弱みと強み」について改めて基本に立ち返り、纏めておきます。
まずは「弱み」についてです。
不動産投資＝「ほったらかし投資」ではない
たとえば金融投資で配当狙いならば購入した後にすることがほとんどありません。時期をずらした投資を実行することで、リスク分散にもつながります。あとは「銘柄の分散」において、投資ポートフォリオを変えるなどのコントロールが必要になります。
その点、不動産投資の一番の弱みは「買って終わりではない」ということですね。
購入した後も、不動産の空室対策や計画的な修繕が求められます。不動産投資は「事業性が強い投資」であると言われるのはその為です。
新築案件でも8％前後、築古なら最低でも12％以上の利回りを求める投資家さんが多いですね。ある程度の手間は覚悟の上でなければ成り立ちません。
しかしながら、一度入居者が入れば数年は安心して運営できます。満室ならほとんどやることがないのが不動産投資でもあります。
不動産投資＝借金のリスクが大きい！？
借金のリスクについては事あるごとに言われるので、あえて再度触れておきます。
「何千万や何億も借金して破綻したらどうするのか！？」というのは不動産投資では昔から言われてきたことです。しかし破綻率がどれくらいなのかという数値を根拠に話している人は、ほぼ皆無です。
不動産投資は金額が大きいイメージがありますが、小規模の物件（区分マンションや戸建て）もあるので、現金投資が可能な投資分野です。
現金投資で破綻など、ありえませんから、リスクを最小限にしたい人はそのようにすればいいということです。私がやっている戸建て投資などはその代表格ですね。
（参考）戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】
低利回りの物件を、高金利でローンを組むという過ちを犯さないかぎり、破綻しにくい投資だと私は考えています。不動産投資で損をする確率より、金融投資（株や為替）で損をする確率の方が高いとさえ私は思います。
つづいて不動産投資の「強み」についての考察です。
不動産投資の強み①：収益性（利回り）が高い
私が不動産投資をやっている一番の理由はこれです。平均リターンが年利10％を狙っていくような投資など、ローリスクな投資の中では、他にあまりありません。
不動産投資は、物件数が増えれば増えるほどリスク分散が効きます。1戸しか所有していなければ満室か空室かでゼロイチの世界ですが、5戸あれば1戸空室が出ても、他の4戸がしっかりとカバーしてくれます。
そういった手堅い不動産を、現金買いで、少しずつ増やすのもこの投資の妙味というものです。
家賃6万円の不動産を1戸持っているだけで良いお小遣いになりますが、5戸持っていれば30万円です。30万円あれば家族で最低限食べていくことができますからね。
サラリーマン給与以外にこれだけの収入があれば、相当恵まれている状況です。
不動産投資の強み②：マーケットの影響を受けにくい
不動産投資というのは、実はマーケットの動きの影響は小さいです。上がっても下がっても動きがマイルドです。
たとえば「首都圏の中古マンション価格（平均成約価格）」を例に取ると、リーマン・ショック時の平均価格は2400〜2500万円でした。それが昨年の不動産価格の高騰により、3000万円を超えてきました。上昇幅は実に20％ほど。
一方、トヨタ自動車の株価を例に取りますが、リーマン・ショック時には株価が2,650円まで下がりました。現在の価格は9000円台の後半です（ちなみに2015年には8000円台まで上昇しました）。上昇幅は実に200％〜300％です。
もちろんトヨタが輸出企業だから為替の影響を受けやすいというのはありますが、日経平均でさえ7000円台から、現在の25000円〜3万円のレンジまで上昇しています。金融投資は市場リスクが大きすぎるということです。
このように市場が上がった下がったで、大きな含み益または含み損を抱えるということは、リスクが大きいと言わざるをえません。なぜならリスクとは変動幅のことを指すからです。
大きく儲かる可能性もあるけど、大きく失敗する可能性のある投資で生涯に渡って長期的に儲けることは至難のワザです。
まとめ
投資は一度勝つことは簡単ですが、勝ちつづけることは本当に難しい。
高利回りの運用益を得つづけることを投資の軸に据えている不動産投資は、かなり堅実な投資だと言えます。回収が早いからです。投資において回収スピードは非常に重要です。しかもリスクの変動幅は20％程度。キャピタルロスも起こりにくい。
これが不動産投資＝ローリスク・ミドルリターンと言われる所以です。これから日本が下降経済を辿ることは確実だと思いますが、不況やインフレに強い不動産であれば、そんな時代こそ勝算が出てきます。
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