こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私が不動産投資をスタートしたのが2014年12月です。今は独立しましたが、当時は、まだサラリーマンでした。はじめての購入だったこともあり、最初はけっこうビビりました（笑）
1棟目の物件購入は、長野県の田舎エリアにある小さなアパート（2DK×2、1LDK×2の合計4戸）です。この1棟目は、いろいろ苦労したので思い出深いアパートでもあります。
特に、このアパートを購入した翌年には、いきなり2戸も空室が出て焦ったのは良い思い出です。その年はリフォーム費用と不動産会社に支払う募集の広告料が多額に掛かりました。
初めて経験することばかりでしたが大家としての素養を鍛えられた1年でした。
しかし1年くらい経つと、古くからの入居者の人も住み続けてくれて、突発的な修繕なども減ってくるので賃貸経営は安定しました。このアパートは昨年、お陰様でずっと満室でしたが、年間収入がどれくらいになったのか計算してみたいと思います。
これからサラリーマン大家を目指す皆さんの参考になればと思います。
2016年の家賃収入（実績）
- 2016年 1月 132,000円
- 2016年 2月 132000円
- 2016年 3月 132000円
- 2016年 4月 132000円
- 2016年 5月 132000円
- 2016年 6月 132000円
- 2016年 7月 132000円
- 2016年 8月 132000円
- 2016年 9月 132000円
- 2016年10月 102000円
- 2016年11月 162000円
- 2016年12月 132000円
■年間家賃収入：1,584,000円
2016年は入退去がなく、ほぼ満室経営できました。10〜20戸の中型アパートだと1年間で空室ゼロというのは非常に難しくなります。一方、この4戸くらいの小型アパートであれば、2〜3年くらいは平気で満室経営できてしまうケースもあります。
確かに小型アパートだと、手取り収入はそれなりです。しかし小さいアパートを、エリアを分散して複数持つ、というのも精神的な余裕に繋がったり、リスク分散の観点でも悪くないと私は思っています。
不動産投資は、最初から大きな1棟ものマンションを購入してガンガン買い進める人もいますが、どうしても借金の大きさだったり、一極集中すると天災などのリスクも気になります。
最初は4戸〜6戸くらいの小さなアパート投資で経験を積み、徐々に物件の規模を上げてステップアップしていくのも、また一つの楽しみ方（投資手法）だと思っています。
2016年の経費＆ローン返済
- 管理費 64,800円（5,400円×12ヶ月）
- 定期清掃代 38,880円（3,240円×12ヶ月）
- 修繕費 3,240円（水栓パッキン交換）
- 固定資産税 47,600円
- 火災保険料 42,570円
- ローン返済 590,640円（49,220円×12ヶ月）
■年間経費＆ローン返済合計 787,730円
純粋な手残りを計算すると、家賃収入ー年間費用＆ローン返済で、796,270円です。アパートの購入価格が800万円だったので、年間の手残りを利回り計算すると、10％程度だったということになります。
あとは毎月支払う銀行へのローン返済（49,220円）のうち、3万円が元本返済になります。これは見方を変えると、1年で36万円ほどは資産化したようなイメージになります。
家賃収入＋元本返済まで含めると、年間14％の利回りの投資ということになります。
ただしこれは税引前の金額で、空室が出た場合はリフォーム費用もここから捻出していかなければいけません。
リフォーム費の目安
例えば、毎年1室退去が出たと仮定して、リフォーム費の目安ですが、簡単なリフォーム（ルームクリーニングと細かい修繕程度）であれば1室5万円くらいです。
もし居住者さんが長期間住んでいて、クロスや床の張替えを大規模に行わなければ原状回復できない場合、1室10万円〜15万円くらい覚悟しておかなければいけません。
これを先ほどの80万円の利益（手残り収益）の中から拠出していくことになります。これは、それなりのインパクトある数字です。
しかしながら所有してから退去の度に、丁寧にリフォームや設備増強を重ねていくと、居住者さんの使い方にもよりますが、2〜3年くらい住んで退去しても、次回はクリーニング程度で住むことも多いものです。
実際、戸建て賃貸だと、居住者さんが自分の家のようにお住まいになってくださることが多く、汚れもそこまで酷くならないケースが多いと感じています。これは大家をやっている身からすると大変ありがたいことです。
築古アパート経営のポイント
私のように築20年〜30年くらいの古めのアパート経営は、利回りの観点からいうと効率の良い投資先だと考えています。あとはどこかのタイミングで売却するのか、朽ちるまで所有し続けるのか、というのはその大家さんの投資スタンスの違いになります。
基本的には、5年や10年所有しても同じ値段、もしくは高めの値段で売れるのなら、一度売って含み益をキャッシュ化し、自己資本比率を改善しながら、追加の融資を受けるというのがアパート経営の王道だと言われています。
しかし現在のような不動産バブルの時代だと、売却した後に同じような高利回りの物件がないなら、稼げるうちに稼いでおいて、キャッシュフローを増やすことに集中するのも戦略だと思います。
個人的には、毎年2〜3棟くらい買って、1棟売るくらいのペースが好ましいと考えています。しかし物件は丁寧にリフォームやメンテナンスしているうちに、だんだん愛着が湧いてきて売れなくなる人もいるらしいのです。
不動産投資は、他の投資にはない、ちょっと面白い投資対象だと感じています。
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▼ペリカンのおすすめは戸建て投資です。地方の築20〜30年を安く買ってリフォームする手法が一番リスクが少ないです。しかも年間利回りはだいたい12〜15％くらいは狙えます。
