オーナーチェンジ物件への投資メリット
投資用不動産を購入する時に「オーナーチェンジ物件ってどうですか？」と聞かれることがあります。
オーナーチェンジ物件のメリットは明確です。購入直後から、すぐに家賃収入が入ってくること。これに尽きます。
通常、物件購入した後には、以下のプロセスがあります。
- リフォーム箇所を判断して決める
- リフォーム業者を探し、発注する
- 仲介会社へ募集依頼する
- 反響に応じて募集条件を調整する
- 入居申込みが入ったら広告料を支払う
もちろん、この一連のプロセスはすべて自分の想定した通りにいくとは限りません。
よくあるのはリフォーム費が高くなってしまうことです。また想定より安い家賃しか取れないケースもあります。広告料も1ヶ月で良いと思っていたら、決まらないので2ヶ月に増やさなければいけないこともあります。
投資をスタートして間もない不慣れな時には、そういう失敗が起こりがちです。
それがオーナーチェンジの場合は、上記のプロセスを、すべてすっ飛ばして買えてしまうというです。これは投資初心者にとっては、非常に安心感があるのは確かです。
したがって1棟目はオーナーチェンジ物件でぜひ買いたいと思う人がいても不思議ではありません。
私のオーナーチェンジ物件
私の場合も、所有している戸建てのうち1棟だけ（千葉県某市・市街化調整区域）をオーナーチェンジで取得しています。
この物件は売り出し価格が380万円だったのを、30万円だけ指値をして350万で購入しました。購入したのが2017年1月ですね。
現況家賃は50,000円で、管理費・振込手数料など差し引いた約46,000円が、毎月私の口座に入金されます。毎月46,000円×1年間ですから、年間55万円くらいです。
購入価格350万円から考えれば、現時点で295万円（350ー55）で買ったのと同じになります。月額家賃5万円で、295万円の物件なら、利回りは20％を超えます。
今後、急な退去連絡があるかもしれませんのでその際は、リフォームしなければいけませんが、内装写真は購入前にチェックしていたので、どれくらいのリフォーム費用がかかるか、予想は付いています。
このままずっと長期的に住み続けてくれる可能性もありますので、その場合はどんどん元本回収が進んでいきます。
戸建て・区分投資はゼロイチの世界
このようにオーナーチェンジ物件のメリットは「買ってすぐ家賃が安定的に入ってくる」という収益面です。
ただし、当たり前ですが、戸建て・区分投資はゼロイチの世界ということは認識しておかなければいけません。
アパートだと世帯数がいくつかありますので、ある程度入居者が入っていれば、収益が突然ゼロになることはありません。もちろん、アパートの場合も、レントロールに不可解な点がないかチェックして、一斉退去などが起こってしまわないよう確認は必要ですが。
戸建てや区分投資は、むしろ退去しても儲かる価格水準で買うことに加えて、次のようなポイントを事前に見ておくべきだと私は考えています。
オーナーチェンジ物件で見ておくべきポイント
私が先ほどの物件を購入するにあたって確認したポイントは次の4つです。
- 間取り
- 内装・設備
- 家賃相場と支払い遅延
- 現入居者の情報
間取り
オーナーチェンジ物件の場合、どうしても価格や利回り、立地、周りの住環境といった「スペック中心」で判断してしまいがちです。
例えば、戸建の場合だと、3DKや4Kなど、リビングルームが狭い（もしくは無い）物件を購入してしまうことがあります。部屋を繋げて間取りを変えることができれば良いですが、水回りや階段の配置などから難しい物件もあります。
駐車場が軽自動車しか入らなかったり、物件に向かうまでの道が狭くて、女性や高齢者のドライバーには車庫入れに不安があるケースもあります。
もちろんその点を考慮して、購入価格が割安であれば、家賃を落として募集するなど対策が打てます。
しかし、賃貸物件は入退去というのは必ず起こります。退去後の募集で苦戦するような物件は、最初の1棟目、2棟目あたりでは避けたいところです。
私もこの戸建ては2LDKというコンパクトな間取りながら、LDKが16帖くらいあり、新婚夫婦、子供一人までの世帯、子供が独立後の老夫婦などをターゲットにすれば問題ないと判断し、迷わず購入しました。
内装・設備
オーナーチェンジで入居者がいるというのは、過去に賃貸募集したわけですから、客付け会社は内装の写真を撮影して持っているはずです。
客付け会社も、入居申込みが入ったら、写真はすべて削除するということはまずありません。SUUMOなどで一度掲載したのであれば、写真は必ず保管しています。
したがって客付け会社に写真を依頼すれば、見れるわけです。
私の物件の場合も、上のような内装写真を購入前に見せてもらいました。
キッチンはシステムキッチンにリフォームされており、トイレも通常のよくあるタイプです。お風呂が若干古めかしさはありましたが、バランス釜ではありません。
退去があったら、お風呂は混合水栓に交換し、シャワーヘッドと鏡を新調し、浴室を全体塗装しても、おそらく10万円も掛からないと判断しました。あとはお部屋のクロスを適宜交換しても、全体で30〜40万円程度でしょう。
このように水回りを中心に、室内写真をしっかりチェックしておくだけで、退去後のリフォーム費用はある程度、予想できます。
また今回は、シロアリ履歴を確認したことと、傾きは入居者さんにヒアリングしてもらって「傾きを感じたことはない」ということだったので安心して購入しました。
相場家賃と支払い遅延
今回の物件は、月額家賃が5万円で、エリア的な相場家賃ともズレがないことは認識していました。
むしろ退去後にアクセントクロスや設備のバリューUPを測れば、利回りは上がる可能性があります。
アパートの場合は、これが複数世帯になるので注意が必要です。一部屋あたりの家賃が、相場より数千円ズレているだけで、全世帯数で掛け合わせると、利回りに大きく影響してくるからです。
その上で、アパートの場合は「支払い遅延がないかどうか」を確認することが重要になってきます。
滞納の場合は一発アウトですが、遅れながら払っているケースというのはけっこうあります。また保証会社に入っていない入居者がいるかどうかも確認します。
支払い遅延がまったくない場合は、かなり安心感があります。たとえ、母子家庭だろうと、生活保護だろうと、支払いが滞らないということはプラス材料です。
もし支払い遅延をして、保証会社から代位弁済されている世帯があれば、そのお部屋は数カ月後に、強制執行で退去になる可能性は十分あります。そして内装ボロボロで退去されるとかなりリフォーム費は嵩みます。
したがって、レントロールも現況家賃の確認だけでは足りません。必ず、全入居者の家賃支払い状況をヒアリングしておきましょう。
現入居者の情報
最後に、戸建や区分投資の場合などは、現入居者のプロフィールを確認しておきましょう。特に次の3つは必須ですね。
- どんな世帯構成か？
- 勤務先と年収は？
- 契約期間と始期はいつか？
この辺りをイメージしておけば、長期的に入居してくれそうか、住むのに不便でない立地かどうか、検討することができます。私の戸建ても、購入時に入居して半年しか経っていなかったのも、購入を決意したポイントの一つでした。
入居して間もない外国籍の方や、生活保護の方だと、いくら高い家賃が取れていると言っても、買ってすぐに滞納で強制退去などもありえます。そのような物件は、あまり初心者向きではありませんね。
終わりに
とりわけファミリー物件選定においては、ご家族とその生活をイメージすることは非常に大切だと考えています。
お子さんがいるご家庭だと、自然と学区の問題が大きいですね。小学校や中学校だと、徒歩通学なら2キロくらいが限度ではないでしょうか。3キロ、4キロとなってくると車で送り迎えが必要になってきます。
また近くに保育園がまったく無ければ、新婚夫婦が住むには将来のお子さんのことを考えると、敬遠されるかもしれません。
繰り返しになりますが、オーナーチェンジ物件は、数値上のスペックだけで見ると失敗しやすくなります。現況利回りに騙されないよう注意しましょう。
オーナーチェンジ物件に限りませんが、あくまで住宅としての長期的な住みやすさや快適性、入退去を見越したリフォームコストの算段など、そういった意識がかなり重要になってきます。
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