こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方でアパート2棟、戸建て9棟運営し、年間家賃収入は1400万円ほどです。
さて今回は区分マンション投資の特徴と儲け方について書いてみたいと思います。
マンション投資の営業トークとは！？
マンション投資のセールスと言えば、電話営業がメインです。私も勤めていた時に、会社のデスクへ急にセールスの電話が来た経験があります。最近では、フェイスブックやTwitterなど、SNS経由でのセールスも増えているようです。
彼らも、彼らなりの理論に添って営業していますし、営業電話が無くならないということから一定の購入ニーズが存在するのでしょう。
この種のセールストークは大抵の場合は以下の2つですね。
- 老後に備えての自分年金
- 所有期間中の節税策
前者は、ローンが終わる20〜30年後は、毎月の家賃収入が発生する自分年金になりますよ、というロジックです。
後者は、所有期間中に毎年減価償却費が取れるので、所得税・住民税の圧縮につながりますよ、というセールストークです。
私自身、こうしたマンション投資のセールスを否定するつもりはありません。また上記について一定の効果があるのは事実です。
しかし以下のような3つのリスクは事前に留意しておきましょう。
会社員がマンション投資をする上で知っておきたい3つのリスク
ここからはマンション投資のリスク面について徹底解説していきます。
1.家賃収入・管理費のリスク
マンション投資ですから、当然ながら「家賃収入」が入ってきます。
たとえば、3000万円の新築区分マンションを購入すると、期間35年・金利2％としても毎月10万円のローン返済が発生します。新築マンションなら家賃収入が発生している間はプラマイゼロ、または持ち出しが毎月1〜2万円というのが一般的なようです。
しかし入居者がひとたび退去すると、次の入居者が付くまで毎月10万円の返済が発生します。しかもマンションの場合、管理費・修繕積立は常に支払いが発生します。これは入居中か空室か否かは関係ありません。所有している限り発生します。
これがアパート1棟・マンション1棟の購入なら、1部屋が空いても他のお部屋の家賃でカバーできますが、区分マンションの場合は、空室になると完全に給料から持ち出しになります。
2.出口のリスク
不動産投資における”出口”とは、「売却」です。
先の例によると、3000万の区分マンションが35年後はいくらで売れるのかということですよね。確かに、がんばってローン返済して常に満室に近い経営を続けられれば、35年後にローンは終わり、不動産は自分のものになります。
しかし築35年の区分マンション1室だと、東京23区内であっても数百万円〜1000万円前後まで落ちるでしょう。所有期間中に年間30万円持ち出していたら、35年で1000万円以上持ち出している計算になりますから、35年後に売却してもトントンです。
しかも晴れて35年間経過しても、残るのは「評価額1000万円以下の築古のマンション1室」のみです。
これだけ出口での旨味が少ないなら、所有期間中にインカムゲインが出続けるか、35年後に売った時に1500万〜2000万円くらいで売れるのであれば問題ありませんが、そのような優良な区分マンションは少数でしょう。
以上より、区分マンションは、所有期間中のインカムで儲けられないところに最大の落とし穴があるということが分かります。
3.信用毀損のリスク
加えて、区分マンション投資で融資を引いていると、信用毀損（銀行からの信用が無くなる状態）になるリスクがあります。なぜなら新築マンションは、新築プレミアが必ずと行っていいほど乗っていますので、購入した瞬間から価値が一気に下がります。
新築なら価値があっても、築2年、3年になるだけで価値は急落します。そして資産より負債が多い状況になり、銀行から見ると「信用毀損」という状態になります。
信用毀損になると、もしあなたがマイホーム購入を検討している場合、融資が下りない可能性があることは留意しておかなければいけません。
もちろん新築ワンルームなど買うと、それでかなりの与信枠を食いますので、追加の収益物件を買おうとしても買えなくなります。簡単に、債務超過してしまうのも新築マンションのデメリットですね。
おわりに
私は区分マンション投資をやるなら「中古マンション投資」がベストだと考えています。
中古マンションであれば、購入時に新築より安価に購入ができるのでローン返済負担が最小になります。さらにインカムゲイン（家賃収入からローン返済を引いた最終手残り）がプラスになります。
ワンルームだとローン返済が終わる35年後に購入するのは投資家しかいませんが、ファミリータイプの2LDKや3LDKなどであれば実需の購買層が期待できます。
ですから、その時点でリフォームして綺麗にしていれば築30年超えでも、立地が悪くなければ買い手が付く可能性が高いです。
したがってマンションを購入するなら、中古物件というのは鉄則だと考えています。間違っても、新築×ワンルームタイプの投資はやらないようにしてください。もしやるのであれば綿密な計算をしてから取り組むようにしましょう。
以下、関連記事です。
▼区分マンション投資について、新築か？中古か？私なりの考えを解説しています。
