こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
戸建て・アパートを28世帯ほど経営しています。
最近は、賃貸オーナーさんから空室相談を受けることが多くなってきました。
さて先日、以下のツイートをしました。
空室対策のリフォームには「とにかく早く結果を出すリフォーム」と「家賃を上げるリフォーム」の２つがあります。一刻も早く稼働率を高めたいなら前者ですし、売却予定なら後者で家賃UPを図るのが王道です。つまり目的によって、やるべきリフォーム内容はぜんぜん変わってきます。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年11月7日
このツイートの通りでして、重要な空室対策は、以下の2つです。
- 早く成果を出せるリフォーム
- 家賃を上げるリフォーム
基本的に、1つ目の「早く成果を出せるリフォーム」ができるようにならないと、2つ目の「家賃を上げるリフォーム」は難しいでしょう。
なぜなら家賃UPを狙うということは、自分が狙う居住ターゲット（ペルソナ）を正確に設定して、そこに100％フックさせるリフォームをしないといけません。
ですから、最初から勝手にターゲットを絞って、奇をてらったリフォームをするのではなく、広く万人にウケるリフォームをすることが、早く空室を埋める最善手です。
本記事では、早く成果を出せるリフォーム手法について私の経験から書いてみます。
まずは家賃相場を理解することが第一歩
早く成果を出すためには、相場賃料と同等か、できれば5〜10％くらい割安に出すことがポイントになります。
これは家賃帯にもよりますが、特に3万円〜5万円くらいで探す人は、あまりお金をたくさん持っていないので、2000円、3000円違うだけでも反響が大きく変わってきたりします。
逆に、7万円以上の住宅に住める人は、立地や設備など、賃料ではない部分が自分の基準に満たす物件を探していることが多いです。気に入った物件なら、73000円だろうと、75000円だろうとあまり影響しません。
もっと言うと、10万円以上の家賃が出せる人は、1万円くらいの違いも気にしないケースもあります。これくらいの人たちは「5000円安いから、こっちのお部屋にする」という選び方は絶対しません。
まずは、自分がどういう入居者層をターゲットにしているのか、ここを把握することが大切なポイントになってくるのです。
早く成果を出す＝中途半端なリフォームはNG
具体例で解説します。
先日、私の所有アパートで1室退去がありました。そこで、今回はあまりリフォームに手間を掛けず、写真も管理会社が撮影したもので、そのまま募集しました。
その写真がこちら。
見た目そんなに悪くないと思ったのと、早めに募集を掛けたほうが良いと思ったので。この写真でOKを出してしまいました。。。
結局、退去予告から実際の退去日まで1ヶ月ほどの間ずっと募集していましたが、問い合わせや内見予約はまったく入りませんでした。
なぜ私がこのような判断をしたかというと、半年前に同じアパートの別の部屋で募集した時に、退去前なのに3組の内見予約が入ったことがあったからです。
もちろん時期は6月くらいなので繁忙期じゃないですよ。つまり、お部屋も広くて賃料も割安にしているので、余裕で申し込みが入ると油断していたのです（笑）
その結果、蓋を開けてみたら、問い合わせも内見もゼロ。
なんでかな？と思って、募集写真を見たらすぐに答えが出ました。
その写真がこちら。
リフォームもすべての箇所でバッチリやっていますし、写真の撮り方・明るさ・構図もこちらの方が魅力的に見えるかと思います。
こうした一つ一つのポイントで、反響は大きく変わります。神は細部に宿るということですね。
今は賃貸マーケットもほとんどネットで反響を取る時代です。「閑散期だからしょうがない」などと、時期のせいにしては大家失格ということですね。
内見が入らない人は、もう一度、募集写真をよく見てみることをオススメします。そこに何か改善の突破口があるかもしれませんよ。
リフォーム箇所＆募集写真を決める際の注意点
結論からいうと、どこを切り取っても素敵に見える写真を使うことです。
一般的には、SUUMOやHOMESで募集することが多いと思いますが、掲載写真の大枠はだいたい以下のように決まっています。
- 外観
- 間取り
- 居室・リビング
- キッチン
- お風呂
- トイレ
- 収納
- 洗面所
- バルコニー
- その他設備
- 近隣施設
基本的にはこの10項目ですが、あとはここに駐車場や共用部の写真が入ってくることもあります。
私の所有アパートで、各ポイントの撮影写真はこんなイメージです。
上記は単身用のアパートですが、例えばエアコンの写真もアクセントクロスがちらっと見えるように撮影しています。
また玄関も小さいですがシューズボックスがあることが分かるように撮影したり、小さい工夫を入れるように努力しています。
ちなみに、私のカメラは3万円くらいの製品を使っていますが、10万以上もするようなプロ用の超広角レンズではありません。
※詳細は「賃貸募集は写真が命！スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較」の記事でも紹介していますのでご覧ください。
こういう細かいところに拘って対策できるようになると、お客様からの反応が目に見えて変わり、賃貸経営もだんだん楽しくなってきますね。
まとめ：空室対策＝神は細部に宿る
本記事の内容をまとめます。
- まずは家賃UPを狙うより、万人受けするリフォームを習得しよう
- 無理にペルソナ設定して、斬新なリフォームをするのは難易度高い
- 早く成果を出すなら、中途半端なリフォームはNG
- SUUMOなどで掲載される各ポイントをすべて魅力的に撮影しましょう
- 空室対策スキルがUPすると、賃貸経営もどんどん楽しくなる
大家さんとして食べていくためには、努力しない賃貸経営者に勝ち続ける必要があります。
そのために、まずは自分のお部屋に真正面から向き合って、素敵なお部屋（プロダクト）が一番の肝になります。
今回は以上です。
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