こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で、戸建てとアパートを経営していて、家賃収入は月150万円ほどです。
さて、これから不動産投資をスタートする人は、自己資金が少ない人も多いでしょう。そういう場合は、戸建て・区分マンションなど、小ロットな物件から検討するのがおすすめです。
というわけで今回は、「戸建て投資」と「区分マンション投資」を比べつつ、私が戸建て投資を主軸にしている理由や投資基準について解説します。
戸建て投資の優位性（メリット・デメリット）
区分マンションと比較すると「戸建て」のほうが土地がある分、銀行評価が出やすく担保になりやすいです。
しかし、利回りを追求すると郊外の戸建てをチョイスすることが多くなりますので、資産性重視なら、都市部の区分マンションが向いているでしょう。
注意点としては、好立地の区分マンションは利回りが低くなるということですね（利回り4〜6％など）。もしローンで購入する場合は、長期保有してゆっくりと借金を減らして純資産化をしていくしかありません。
一方、戸建て投資は賃貸マーケットでは母数が少なくニッチ戦略ですが、賃貸需要が旺盛なので競争力がめちゃめちゃ高いのです。しかも利回りが12〜15％など、かなりの高利回りを狙うことも可能です。
実際、私の所有する全8棟の戸建ては、表面利回りが17.5％ほどです。リフォーム費まで入れた総事業費に対する利回りでも15％を確保しており、投資回収が早いと感じています。
詳細は「戸建て投資を8棟やってみた感想【収益公開＆投資戦略の変化】」で私の所有物件の最新の利回りを公開していますので、ご興味のある方はご覧ください。
もちろん規模拡大の観点だけだと、1棟アパート・1棟マンションが圧倒的に早いです。スピード感的には、戸建て投資だと物足りない人もいるかもしれませんので、そこはデメリットですね。
ですが、実績が乏しいと融資がすんなり通らなかったり、最初から借り入れのロットを大きくして失敗するとかなりの痛手を負いますので、王道は「小さくはじめて、コツコツ育てる」が最重要だと思っています。
一見遠回りなように見えますが、まずは堅実に利益を積み重ねることが、将来大きな投資ができるようになる一番の近道なのです。
戸建て投資の購入基準【オススメの選定方法とは？】
私の購入基準は、以下のとおりです。
- 人口10万人以上の市町村
- 公道接道
- 路線価が購入価格の7割以上
1. 人口10万人以上の都市
私の所有物件の中には、調整区域とか非線引き区域でまわりが田んぼや畑だらけの物件があります。人口が5万〜7万人くらいの市町村だったりするのですが、こういった物件は金融機関から評価が低く、融資が伸びないことが多いです。
この点については以前の記事「市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想」で、調整区域での投資があまり旨味がないことを書いていますので、読まれていない方はぜひ熟読ください。
したがって、最近は人口10万人というそれなりの人口ボリュームのある市町村だけをポータルサイトで絞り込み、物件を探すようにしています。
人口が10万人以上でも、調整区域や非線引き区域のあるエリアもあるので、基本は市街化区域の物件で、路線価がしっかりある場所に絞ってます。
※路線価の基準は後述します
2. 公道接道
不動産は「接道が命」です。よっぽど高利回りでガンガン家賃回収できるものでなければ、接道が悪いと投資価値が薄まります。
具体的にNGな道路は、私道接道、2項道路（みなし道路）です。これらは金融機関の評価がかなり厳しくなります。
建築基準法上では、4m幅の道路に2m接道しないと、再建築不可の可能性が出てきます。のちのち自分が不利になる不動産を買わないように気をつけましょう。
3. 路線価が購入価格の7割以上
ここが一番ハードルが高いかもしれませんね。上記の物件を絞り込むと、物件の金額帯が1000万超えになることが多いです。
戸建ては競争力がありますが、地方郊外だと家賃10万円以上を取ることは至難の業ですので、できるだけ手頃な価格のものを探して、最後は指値とリフォーム費用をいかに安く抑えるられるかが勝負になってくるでしょう。
なぜ路線価（＝土地値）を気にするかというと、1棟ものを買う時に共同担保を銀行から求められたときに活躍するからです。
私は戸建てを購入し、それを共同担保にしたり、銀行に資産として評価してもらう戦略で、合計4棟のアパートを購入してきました。詳細のやり方は以下の記事も参考にどうぞ。
（参考）共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】
現金購入と融資のバランスについて
無担保の戸建てを所有しておくことは大きな強みです。
私の知っている投資家さんでも、共同担保を活用して新築アパートや中古アパートにフルローン融資で購入している投資家がいます。
あとは戸建て購入における現金と融資のバランスですね。基本は3つです。
- 全額現金決済で買う
- 公庫の無担保融資制度を利用する
- 一旦ローンで購入して繰上返済する
公庫は実績や属性にもよりますが全額無担保は厳しいので相応の現金は必要ですね。
このように1棟目の物件を買う時には、現金がそこそこ必要になり大変なのですが、規模拡大していきたいなら、それを乗り越える価値はあると思います。
まとめ：結局は、現金をどこで使うかがポイントです
今はフルローンやオーバーローンでどんどん買える簡単な時代ではなくなりました。物件価格に対して、2〜3割の自己資金は最低でも必要になってきます。
あとは「キャッシュの使い所」が最大の問題でしょう。
もちろん、必ずしも規模拡大を目指さなくても良いと思います。個人のリスク耐性に応じた投資をすることが大切ですね。
焦らず、一歩一歩投資の歩みを進めていけば良いと思います。
以下、関連記事です。
▼戸建て投資のノウハウを一挙に全公開しています！ぜひ気になる記事からどうぞ。
▼戸建て投資に関するおすすめ書籍3つをご紹介しています。
