こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
現在は大家さんやりつつ、のんびりと暮らしています。最近は、読書でインプット量を増やしつつ、それを体系的な知識としてまとめるのが一番の楽しみになりつつあります。
さて毎月恒例の家賃収入報告です。何か一つでも参考になれば幸いです。
2018年9月の家賃収入
9月の家賃収入は次のようになりました。
家賃収入が102万円ほど、経費差引後で96万円ほど（ローン返済前）です。今月も安定した運営ができています。
安定した運営ができている要因は、間取りの狭い物件を買わないようにしているからだと思っています。私の所有アパートはすべて単身向けながら、8帖以下の間取りはありません。
狭小物件がどれだけ競争力が無いか、以前の記事「アパート・マンション投資で失敗する原因【狭小物件は危険！】」でも解説しましたね。
地方だと、駐車場付きで家賃が安い。そんな物件はたくさんあります。
狭小物件で勝負できるとしたら、唯一、東京都内や横浜などの都会だと思いますが、それでもアパートが乱立しているエリアでは、他の魅力（駅チカ・設備・価格）がないと戦えなくなるでしょう。
設備や価格は、後からいくらでも調整できますが、間取りの広さは絶対に変えられません。この事実は後々大きく影響してきます。
『間取りが悪い→CS低下→短期退去→またリフォーム費・広告費がかかる』この負のサイクルになるとけっこう厄介でして、大家さんやっていてもストレスが溜まります。
特に地方で賃貸業やる人は、間取りが狭い物件買うと、差別化ができなくなります。車社会だと駅チカなどメリットになりませんからね。
私は、「間取り」はかなりのクリティカルポイントだと思っていますので、今後の地方投資でも絶対に妥協するつもりはありません。
2018年9月の入居率
現在の入居率は、25戸中 25戸（入居率100％）です。
長野アパートでテレビ配線の修理があり、ちょっと修繕費が発生したくらいです。戸建ては無風状態です。
でも、今の状況が当たり前だと思ってはいけませんね。この状況に感謝しながら、淡々と自分にできる投資を進めていくだけです。
TATERUの預金残高改ざんに思う
ここ数年で、不動産投資をしたい人もかなり増えて、不動産マーケットが高騰しています。その影の立役者は、無数にある売買仲介会社と銀行です。
不動産を買うにはそれなりのキャッシュも必要なのですが、お金がない人でも大きな物件を買おうとする人が後を絶ちません。
そういった中で起こったのが、このTATERU（現在の（株）Robot Home）の預金残高改ざんでした。
つまり、物件価格が上がり、担保評価が出ないので、融資が通りません。結局、預金残高を水増ししないと融資が通らないということで、無理やり資産背景を操作したのがこの事件の発端だったわけです。
スルガ銀行の事件もそうですが、2018年は「不動産融資が完全に閉まる元年」になりつつありますね。
それでも仲介会社は倒産するわけにはいきませんので、2重契約（通称：ふかし）などグレーな取引や、高属性を狙った低利回りな物件紹介は、今後も続くでしょう。
※低利回りな投資の代表が新築アパート投資です。老後のために1棟持つだけなら悪くありませんが、継続的に拡大していきたい人には向きません。
不動産投資は、本来ある程度の時間（5年〜10年くらい）を掛けてやるものです。半年や1年で一気に規模を追い求めると、どうしても無理が生じます。
規模拡大を急ぐ気持ちは分かりますが、こうしたグレーな手法や違法行為には手を染めないよう、ぜひ気をつけていただきたいと思います。
リタイアするためにはまず支出を減らそう
最近思うのは、支出が大きいとサラリーマンリタイアはできない、ということです。
先日もこの件で、ツイートしました。
毎月手取り100万あっても、支出が70万あると不安で脱サラできません。一方で毎月、安定収入が40万円あって、支出が10万円で済むなら独立しちゃう人もいます。どちらも余裕資金は月30万ですが、この30万の重みがぜんぜん違います。独立するなら、とにかく支出を減らすことを考えましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年9月13日
私の考えはこの通りでして、支出が多いとリタイアは遠のくばかりです。
※私のリタイア後の生活は「セミリタイア後の生活はどんな感じ？30代で会社を辞めた私の生活リズム」でも公開しています。
不動産投資を10年以上やっていてリタイアできない人は、だいたい家計支出が多い人がほとんどです。したがって、投資拡大の第一歩は、とことんまで支出を削ることです。
世の中には家計支出が過大な人が多いです。これは例えると、怪我をしているアスリートのようなものです。
アスリートは良い結果を出せばお金が稼げるので、必死に身体を鍛えようとしますが、まずは怪我をして流血しているのであれば、それを治すのが先なのです。
サラリーマンも同じことでして、支出が多くて困っているなら、残業して稼ぎを増やそうとするのではなく、まずは支出を見直すべきです。
病気や怪我を治してからでないと、貯蓄や投資はできないということですね。
もちろんリタイアは個人の価値観ですので、楽しく勤め人ができるのであれば続ければ良いと思います。
でも、年収がそんなに高くない人で住宅ローンに毎月15万とか20万払っている人がけっこういますよね。これでは、なかなか貯金も進まないでしょう。
住居費のことが出たので、ついでに言うと、会社から家賃補助が出るからと、賃貸のままずっと暮らしている人もけっこういます。
都市部だと毎月6万〜10万円くらいだと思いますが、これも高額の掛け捨て保険のようなもので全く資産化していませんので、ハッキリ言ってもったい無いです。
投資するにもリタイアするにもお金が必要です。そのためには、いまの生活を見直して、普段当たり前になっている支出に目をむけることが大切になってきます。
私も、現在は戸建てに住んでいて毎月3万円のローン返済ですが、それでも食費はもっと削れないかとか、税金はもっと下げられないかとか、いつも考えてます。
でも最近は、あまりに貧乏くさい生活もどうかと思うので、旅行や記念日にはドンっとお金を使うこともありますよ。
でも、毎月の貯蓄目標額だけは死守して、投資スピードが遅くならないように気をつけています。
以下、関連記事です。
▼最初は小さい物件で練習するのをおすすめします。私も1棟目は、田舎の4世帯の小型アパートでした。1年間の収支について紹介しています。
