こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。家賃年収1600万円ほどの大家さんをしています。
これまで不動産投資に関して、200名以上のサラリーマン大家さんのご相談をお受けしてきましたが、コンサルも多くお受けしていますが、そういった方々には共通する課題があるように感じています。
かくいう私自身も、不動産投資をスタートした初期の頃を思い返すと、投資法についての迷いはありました。
そこから書籍を読んだり、先輩大家さんに直接相談することで、投資法や購入基準についての目線が格段に深まっていったのですが、大切なのは、自分自身の人生の目的や目標に合った投資手法を見つけることです。
万人に合う手法がないように、自分に合う方法は自分自身で見つけていかなければいけません。というわけで今回は、不動産投資の代表的な投資法について触れてみたいと思います。
1.資産防衛・相続税対策
巷によく出てくる「新築ワンルーム投資」などがこれに当たります。老後の年金代わりという名目で、都市部の区分ワンルームを購入することで、毎月の家賃収入と返済金額がほぼトントンになります。
しかし最近は、毎月1万円、2万円の持ち出しが発生するという、かなり粗悪な案件を紹介している業者がいます。
この手法の多くは、返済が終わる25年〜30年後（つまり30代〜40代の人が老後を迎える頃）に、無借金で好立地のワンルームを所有できることを売りにしています。
RC造であれば法定耐用年数が47年なので、30年後にローンを完済していれば、そこからまだまだ稼ぎ続けてくれます。老後は年金＋毎月の不動産収入を得るのが、この投資の目的です。
この投資法は、所有期間中のインカムゲインがないことが一番の問題になります。したがって、キャッシュフローを追求した賃貸経営ができないことから私は選好していません。老後年金として優良な立地のマンションを割安に買えるならアリかもしれません。
個人的にはワンルームより、ファミリー向けの区分のほうが良いと思っています。実際にファミリー向けの中古区分マンションを購入してリノベーションし、賃貸で1〜2回転させた後、実需に売却する方法は、キャピタルゲインが狙える方法だと思っています。
こうした中古マンションの投資法についてご興味のある方は、以前の記事「区分マンション投資をするなら中古・新築どちらが良いのか？【結論】」にて詳しく解説しておりますので、参照してください。
次に「相続税対策」としてのアパート経営です。地方都市での「新築アパート投資」がその代表になります。対象が土地をすでに持っている地主向けだったり、高属性のサラリーマン向けの商品です。
中でもシノケン社は有名で、私も資料を取り寄せたことがありますが、結局は低利回り（5％〜7％台）のアパートを常時100％に近い高稼働で運営して、ローン完済後の売却益やインカムゲインを狙う手法になっています。
2.ハイレバレッジ・高速投資型
高属性の人がメガバンクや地銀を活用しながら、RCや重量鉄骨を中心に買い進めていく手法です。土地建物の積算評価が出る物件を買いながら、低い利回りの物件でも、低金利によってイールドギャップを確保することができます。
この投資法で大成功しているメガ大家さんは、2012年以前（アベノミクス前）からスタートしている人が多いのが特徴です。今では信じられないことですが、不動産投資ブームが起こる前には、RCで利回りが12〜15％出るような物件がゴロゴロあったようです。
もちろん昔は銀行の貸し出し金利は高かったり、不動産投資自体がマイナーで融資が付かない時代でもあったので、購入するのが簡単であったとは言えません。
しかし当時、高金利で借りていても、昨今の低金利時代（2014年〜2017年初頭あたり）に突入しているので、借り換えることでキャッシュフローを改善したが人も多いことでしょう。
またその時点で、いったん利益確定売りしてキャピタルゲインを得たことで、手元の自己資本を一気に潤沢にして再投資を続けているメガ大家さんもいらっしゃいます。
いずれにしても、この投資法を使えるのは高属性のサラリーマンに限定されたり、2017年から融資の引き締めが起こっているので、いまでは自己資金が1割〜3割くらい求められる時代になってきているのは事実です。
「積算が出る物件でかつ収益性も高い物件を買えば、投資がエターナルに拡大できる」
、、、というロジックは、理論としては反論しようがなく、まったくその通りなのですが、不動産投資バブルの現代において、そのような優良物件を買う事自体が難しくなってきていることと、属性・自己資金の問題はついて回ります。
現在は積算は出るけど、収益性が低いRC（利回り6〜10％程度）が増えていますので、そういうリスクの高い物件を掴まないよう注意しなければいけません。
3.低レバレッジ・コツコツ型
今も昔も、根強い人気があるのがこの投資法です。 「戸建て投資・ファミリー向け区分」などがその代表例だと思います。昔からこの手法を取っている投資家さんも多いです。
100万円〜1000万円程度の価格水準のため、全額キャッシュで購入したり、物件の一部やリフォーム費用を公庫などを活用しながら買い進めている投資家が多い印象です。主婦やOLさんでも、この分野の投資本を出版する時代になってきています。
この投資法の一番の弱みは、ロットが小さく低レバレッジのため、拡大のスピードが最初は遅いということです。しかし塵も積もれば山となります。毎年1〜2棟を買い進めて、それが10棟、20棟と所有物件が増えていくと、毎月50万円〜100万円くらいのキャッシュフローは十分に到達可能です。
売買決済の回数が多くなるのは手間ですが、所有物件のエリアが分散されたり、ファミリー向けがターゲットなので、孤独死や事件性のリスクがほぼゼロに近くなります。あまり収益性の高くない物件を買ってしまっても、ロットが小さいのでリカバリーも効きやすい特徴があります。
最近は、この戸建て投資は人気が出てしまったことで優良物件を見つけるのはそれなりに大変になりました。一方で、これから10年、20年後の空き家問題がどんどん顕在していく時代なので、出回る物件も多くなれば、それは見方を買えればチャンスかもしれません。
破格で買って、リフォーム費用をうまく抑えれば、今でも15％〜20％くらいの収益性を狙える唯一の投資法だと思います。私も不動産投資の初心者さんに勧めているのはこの手法です。
（参考）戸建て投資を8棟やってみた感想【収益公開＆投資戦略の変化】
4.ミドルレバレッジ・ハイブリッド型
ここまでの投資を振り替えると、RC投資に偏重するとリスクが大きいし、戸建て投資だけだとスピードが遅すぎるというジレンマがあります。
そこで最初からRCに取り組まなくても、ミドルレバレッジの効く中型アパートと、安定した収益性の戸建て投資、この2つを組み合わせていくハイブリット型のような投資法があります。私もこの投資法に近い手法かもしれません。
具体的には木造アパートと戸建てを中心とした投資法になります。基本は高利回りを狙っていきますので、自ずと地方の木造アパートや戸建てが投資対象になります。融資は、公庫やノンバンクを活用するケースが多いので、良いアパートが無いときには共同担保になる戸建てを中心に投資します。
木造アパートは法定耐用年数が22年と短いので、通常の金融機関では融資期間が伸びません。したがってノンバンク（トラストやオリックス等）や静岡銀行などを活用していくことになります。
この投資法の最大のデメリットは、信用毀損状態になりやすいことと、融資期間が長く取ることでキャッシュフローを出しているだけなので、残債が減るペースが遅いことには注意しなければいけません。
対処法として、キャッシュフローがある程度まで積み上がった後は、売却して利益確定したり、途中から資産性のある物件を組み入れることで、徐々に債務超過から資産超過に移行していくことが必要になります
リスクが怖い人は、小さいロットの投資からスタートすれば問題ありませんし、経験と自信が付いてきたらロットを大きくしていくことで、リスクを取る量を自分でコントロールしながら投資していくことができます。
最初は戸建て中心に買い続けながらも、良いアパートが見つかったら、融資活用したり手元現金も投入しながら、優良アパートを購入していくイメージです。こうすれば安定した投資を基本としながらも、時に融資レバレッジを一気に効かせてキャッシュフローを叩き出していくことができると考えています。
低属性で賃貸業の経験がない人が、最初からメガバンクや地銀の融資を引くことは困難を極めます。だからと言って、少ない給料から10年、20年かけて自己資金を貯めてから、現金投資するのでは人生が終わってしまいます。
この投資法は、先ほどの「債務超過・残債が減らない」という最大のリスクがありますが、そうしたリスクをしっかり認識した上で、現金投資を織り交ぜていけば、実はそこまでリスクは大きくならないと私は考えています。
つまり「なにごとも戦略ありき」ということになります。
だからこそ投資初期に、まずは自分の投資手法を見極めることが大切になります。そして投資法が明確になったら、早めに投資をスタートして、小さな成功体験や失敗経験を積み重ねることで、投資家として成長していくことができます。
以下、関連記事です。
▼カフェでお茶を飲みながらざっくばらんに相談会を開催しています。
▼現在の私の生活支出や資産規模などを公開しています。
