こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。不動産投資でサラリーマンリタイアして6年目になります。
「複利」は、アインシュタインが”20世紀における最大の発明”と言ったことで有名です。現在では資産形成における重要な要素の一つになっています。
というわけで今回は、不動産投資における複利の効果について5つの視点で書いてみたいと思います。
1.不動産投資は”融資”で複利効果が増す
不動産投資の最大のメリットは「レバレッジ効果」です。
レバレッジとは、”てこの原理”のことですが、簡単に持ち上がらないものが持ち上がってしまう力のです。不動産投資は投資の中では唯一事業性の融資を引っぱることができる投資です。
そして融資によるレバレッジ効果は、投資元本を飛躍的に増やすことにつながります。
不動産投資で金融機関から引ける金額は、一般的に年収の10倍〜20倍とも言われていますので、500万の年収の人であれば5000万円〜1億円は可能ということになります。
もし手元に現金が1000万円でも2000万円でもある人であれば物件次第では、もっと多くの融資を引っ張ることも不可能ではありません。
サラリーマンで個人で引ける最大金額は2億円〜3億前後が一つの目安になると言われています（医者・士業はもっと高くなります）。しかし、それ以上の借入は法人融資でないと厳しいでしょう。
注意しなければいけないのは、融資によるレバレッジで複利効果が大きくなる反面、投資物件が良くないと逆ザヤ（マイナス効果）になることです。
2.購入する不動産の目的を定義せよ
不動産投資というのは実に奥が深いものです。1棟目を購入してキャッシュフローが毎月15万円ほど生まれても、2棟目、3棟目を買えない人はいます。
一方で、1棟目はキャッシュフローが5万円しか出ないけど、それを担保にしたり貯まった現金も再投資して2棟目、3棟目を購入していける人もいます。
不動産投資も、ある程度の規模がないとインカム収入を実感しづらい投資ですから、買いましていく中で、キャッシュフローや経験・スキルを養っていくというのは非常に重要です。
キャッシュフローも出て資産性もある物件を購入できればベストですが、通常は資産性があってもキャッシュフローが出ないとか、キャッシュフローは出るけど資産性がないという物件が多い中、どのような戦略で買い増しを継続できるかが一つのポイントになります。
ですから購入物件と融資の組み立てが最も重要になってくる訳です。
3.家賃収入に手を付けず再投資に回す
得られたキャッシュフローをすぐに使ってしまう人は不動産投資に向いていません。
なぜなら複利により元本が大きくなって、その大きくなった元本に大してまた利息が付くという仕組みですから、消費が多い人は途中で一旦元本が削られてしまいます。
「お金持ちはコップから溢れた水を飲む」
これは投資の格言でもありますがと、まずはコップを一杯にすることを第一に考えて、質素倹約と日々の経営努力が何よりポイントになってきます。したがって「早めの贅沢は悪」ということ肝に銘じて、私も毎日、経営改善について思考を巡らせています。
4.組織を大きくせずとも売上を増やせる
通常、会社を立ち上げて売上規模を拡大する時には、必ず「雇用」を伴います。商品やサービスを売るためには、営業マンが必要ですし、会社が大きくなるとバックオフィス（経理・総務部門）の比重が大きくなります。
しかし不動産投資においては、売上が大きくなっても雇用を必ずしも必要としません。
資産規模が50億、100億と超えてくれば、領収書も多くなるし電話の頻度も増えるでしょうから、パートの事務員さんくらいは必要になるかもしれませんが、メガ大家と呼ばれる資産規模10億円くらいなら、社長一人でもやっていけます。
なぜなら、それらはすべて「外注」しているからです。営業マンは、管理会社や客付け会社がいますし、確定申告は税理士の先生がやってくれます。
自分がいなくても、だいたいのことは回っていく仕組みなのです。組織のマネジメントに疲れたり人間関係の煩わしさが嫌な人（私もそうですが）にとっては、他人に縛られない人生は心地の良いものです。
5.早めのスタートが人生を豊かにする
複利効果を得るためには、なにより時間がかかります。それは複利が時間の経過とと共に威力を発揮するからです。
そういう意味で、不動産投資は50代よりも40代、40代よりも30代、30代よりも20代というように、人生における早めの時期からスタートすることが望ましいと思われます。
投資は早めにスタートすればそれだけ有利になり、若い時期に複利効果の実感をすることができます。
すると60代、70代など人生の後半においても年金が出るかどうかなどまったく不安に感じる必要も無くなりますし、本当に余裕の心持ちで過ごすことができます。
以下、不動産投資をスタートする際にオススメの過去記事です。
▼家賃収入50万円を達成する方法について、経験を元に解説しています。
▼最近はやっている戸建て投資について私の投資規模を公開しつつ解説しています。
