こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。5年で10棟ほど収益不動産を購入してきました。
さて、不動産投資をするために欠かせないものが「頭金」です。頭金としては、最低でも仲介手数料と登記費用が、だいたい物件価格の8％〜10％かかります。俗に言う、諸費用というやつですね。
例えば、木造アパートで諸費用が8％とすると、1000万円の物件なら80万円、3000万円の物件では240万円、5000万円の物件になると400万円もということですね。
最近はオーバーローンなどは厳しくなってきていますので、頭金がないから投資スタートでいないという人はけっこう多いでしょう。数年前までは私も貯金ゼロだったので、その気持はよく分かります。
というわけで今回は、私が「頭金を貯めるために行った3つのステップ」について詳しく触れてみたいと思います。これから不動産賃貸業をスタートしたい初心者さんの参考になりましたら幸いです。
1.家計支出を再度見直す
貯金は、毎月のサラリーマン給料からの積み立てになることを考えると、毎月いくら貯金できるか？というがまずは最初のポイントです。
結論から言うと、最低でも10万円程度は貯金できないと不動産投資を早期にスタートすることは難しいと考えています。
10万円あれば1年で120万円、2年で240万円ですから3000万円のアパートを購入するための頭金に充てることができます。毎月5万円の貯金では、ここが4年必要になるので人生における大切な時間をかなり失うことになります。
私の場合は貯金をするために取ったのは以下の行動です。
- 引っ越しをして固定費削減する
- お昼はお弁当を持っていき外食を減らす
- 保険代などを見直し安いプランに変える
- 格安スマホで月額2000円以内にする
- 食費が上がらないよう食費専用財布を作る
これらをすべて実行することで独身時代は毎月5万円くらいがやっとだった貯金額が、10万円程度まで増えたので、一定の効果があったと考えています。
特に、住居費のインパクトは大きいです。給料の20％は絶対に超えないようにしましょう。私も給料が25万円〜30万円くらいだったので、家賃は5万円程度に抑えて、その分すべて貯金に回していました。
支出カットは、徹底的に世の中の商品やサービスを調べて実行しなければ意味がありません。人生を変えるためには時には思い切った行動を取っていく覚悟が必要になります。
2.夫婦二馬力で働く
妻と結婚してからは夫婦二馬力で貯金を続けています。特に効果テキメンだったのは、住居費や交通費（車代）が1つになるので、田舎で暮らしていた私達はかなり余裕が出てきました。
しかも夫婦2人で正社員だったので当時は私の給料で生活して、妻の給料は全額貯金していましたから、毎月25万円くらいの貯金額になっていたと思います。独身で毎月5万円しか貯金できなかった時代を考えると、同居することの支出削減効果も相まって貯金のスピードは劇的に早まったことを覚えています。
もちろん、結婚してすぐにお子さんができてしまう家庭もあると思います。それはそれでとても素晴らしいことですが、お子さんが生まれた後もずっと専業主婦でいるのはちょっともったいないなと思います。
お子さんが保育園に預けられるようになったら、自分はアルバイトして働くとか、できれば正社員の時短勤務を許してもらえる会社に転職するとか、やりようはあるはずです。夫婦二馬力を貫く強い気持ちがないと、不動産投資はやっていけないことは確かだと思います。
3. 借金は悪だという発想をやめる
最近、カフェ相談をお受けしていると、、、
- 借金って怖くないですか？
- 現金が少なくなると不安ではないですか？
という質問をよく頂きます。
確かに、私も最初の1棟目のアパートを買う時は、1000万円以下の借金でしたがすごく怖かったのを覚えています（契約書にサインするときにはけっこう緊張しました）。
このような「借金＝悪」だという発想は、日本の教育から来ているのだと思いますので、そういう反応はごく自然のことだと思います。
一番の問題は「借金はしたくないけどお金持ちになりたい」という人が多いことです。だからお金を持っていない人は、パチンコや競馬や宝くじに走るわけです。これではいつまで経っても、資産形成することはできません。
もっと言うと、借金をしないでお金持ちになる人は、最初からある程度の資産家＝つまりお金持ちだけです。すでにある資産を活用して、もっとお金持ちになれるようにお金に働いてもらっているということになります。
逆説的な表現になりますが、お金がない人（貧乏な人）は、なんとかしてお金を借りて事業をするしか、お金持ちになる術がありません。
当然、銀行からお金を借りると金利の支払いがありますので、それを上回るリターンで事業をして、借金を返済しながら収入を上げていくということになります。
貯金がない人は貯金体質になること、貯金ができた人は貯金の範囲内だけで考えないで、銀行からお金を借りてレバレッジをかけて事業を営むこと。これが弱者が這い上がっていくための方法だと思います。
すると、、、お金がない人が銀行からお金を借りれるのか？という疑問がありますが、事業性があると判断されれば公庫などは融資してくれますし、ちょっとずつ貯めた貯金（200〜300万円でも）あればノンバンクや一部の不動産投資に積極的な地銀などは、融資を検討してくれます。
まずは借金が怖いとか、お金が無くなるのが怖いという発想を捨てることが、事業でインカムを稼ぐには必要です。
まとめ
不動産投資をスタートすると家賃収入が入り、節税が効くので資産の拡大スピードが飛躍的に向上します。
これはやっていない人には実感がないのでリアルに理解することは難しいと思いますが、私が2014年の12月に1棟目のアパートを購入してから、1年半でサラリーマンを辞めて個人専業でやってこれたのは、この家賃収入＆節税が大きく貢献しています。
私のように数年前まで、低年収・低属性・貯金ゼロでもそれはできましたので、これから不動産投資を志す人は、「家計支出を抜本的に見直す」「夫婦二馬力を貫く」「借金＝悪だという発想をやめる」という3つを頭の片隅に留めておくのが良いかと思います。
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