明けましておめでとうございます。本年も「あすなろLIFE」をどうぞよろしくお願い致します。
さて新年一発目は、昨年のまとめと共に、今後の抱負めいたものを発信しておきたいと思います。
2017年の年間家賃収入
まず2017年の家賃収入をまとめると、次のようになりました。
2017年は、家賃収入合計額が1,072万円。
経費（管理費・修繕費・広告料など）を差し引いた金額が、965万円になりました。ここからローン返済が3割ちょっとありますので、それを引くと最終手残りになります。
所得税・住民税などの税金は、減価償却費によりほぼ掛かっていません。このほぼ無税状態は2020年まで続く予定です。
なお上記は、純粋に”家賃収入のみ”の実績です。
その他にプロパンガス報奨金、セミナー収入、コンサル収入、ブログ収入、取材収入等いろいろあるのですが、一過性の特別利益みたいなものですので、上記に含めていません。
私の2018年の投資目標
私の2018年の目標は以下の3つに置いています。
- 法人化を目指す
- 引き続きの繰上返済
- ボロ物件や競売物件の検討
ひとつひとつ解説を加えてみたいと思います。
法人化を目指す
これは節税と将来の拡大のための布石と捉えています。現在は、私の税負担は最小限のレベルになっています。これは先ほど書いた減価償却費の恩恵によるものです。
しかし2021年から減価償却費が切れていく物件が出てきて、税務上の利益が多くなっていきます。そこで取れるオプションは、減価償却が切れた物件を売却して一旦キャッシュ化するか、大規模修繕で単年度の費用を多くするかの2択になります。
しかしこの方法だと単年では節税にはなりますが、本質的な節税策になりません。したがって今後は法人で物件を取得して規模拡大を図りながら、個人で所有している物件は生活費が賄える程度を残し、売っていく方針です。
引き続きの繰上返済
2つ目の「繰上返済」は昨年も進めてきましたが、2018年〜2019年前半までは続くと思われます。これまでレバレッジを目一杯かけてリフォームローン、フリーローンなど高金利系ローンを引いてきました。
これはこれで”目的ありきのローン”なので、必要な施策ではありましたが、やはり高金利だけあって金利負担は無視できません。まずは高金利ローンを完済して、アパートローンだけが残るというのが理想です。それを、あと1年半ほどで進めたいと思います。
ボロ物件や競売物件の検討
これは、昨今の物件価格高騰を受けての対応です。現在、マーケットに出回る物件は、高価格、低利回りの物件が多くなっています。優良物件を探すのは本当に大変です。
そんな中で物件を購入するためには、かなりのキツい指値を通すか、自己資金を沢山入れるか、長期目線で積算評価と利回りのバランスが良いものを購入するか、というような話になってきます。
私の考えでは、この価格高騰の状況は、それなりに長く続くと予想しています。今後、不動産業界に大きな価格下落があるとしても、かなりキツい金利上昇や融資引き締めが起きない限り難しいでしょう。
言い方を変えれば、それだけ日本経済が安定しているということです。これは待っていても良い物件は自分のもとに降ってこないことを意味します。 したがって「良い物件は自分でつくる」という姿勢も求められています。
現在は、投資規模をガンガン拡大するイケイケドンドン路線ではなく、小規模〜中規模のちょっと難アリな物件を丁寧に再生し、キャッシュフローマシーンを堅実に作り上げていくほうが時代に合っていると考えています。
どのタイミングで、どういった投資判断をしていくか。これは個々人の判断ですが、現在はコツコツと投資を継続しつつ、キャッシュと信用をひたすら蓄積する方針です。
それが遠回りなようでいて、結局は一番の投資拡大の近道でもあると考えています。
▼2017年のペリカンの不動産投資の振り返りです
▼不動産投資と一口に言っても、アパート、マンション、戸建て、区分マンション、シェアハウス、コンテナ投資、駐車場経営、など多種多様です。自分に合った方法を選ぶための、代表的な手法について書いています。
▼和足がこのブログをスタートしたのが2016年9月です。1年経っての振り返りです。
