こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2024年のペリカンはというと、金融機関の新規開拓に力をいれています。というのも、当面は新築アパートを毎年1〜2棟建て続けるということを目標にしており、お付き合いできる金融機関は多いほうが良いので、相談先を増やすためですね。
新築アパートを建てるのにノンバンクを使っても収支が回りませんから、そこは地銀さんや信金さんが第一ターゲットになります。
お付き合いできる金融機関を増やしたいなと思っていたところに、そういえば私が持っているアパートをトラストから借り換えさせて頂いたB信金さんを思い出しました。しかし3年前に借り換えした後は、とくにお付き合いはありません。
ということで、今回は追加の修繕費ローンを保証協会付き融資でご相談したお話です。修繕費×保証協会付き融資は非常に相性が良いと思いますので、皆さんもぜひ機会があればご活用されてくださいね。
では実際にどんな内容・融資条件で借りられたのかご紹介していきましょう。
信金さんに保証協会付き融資をご相談しました！
さっそくB信金さんに電話でご相談したところ、「保証協会付き融資ならご相談に乗れますよ！」と言っていただきました。
融資のおおまかな流れですが、ざっと以下のとおりです。今回は外壁塗装費用をご相談しました。
- 外壁塗装する業者を探す。
- アパートの外壁塗装費用を見積もりしてもらう。
- 信金さんにお見積りを持参する
- 支店内で協議して融資の土俵に乗るか検討してもらう。
- 支店内でOKになったら、保証協会融資を申し込む。
- 保証協会で稟議してOKになったら、納税証明など提出
- 融資実行＆塗装業者さんへお振込みする。
上記は外壁塗装する場合です。もちろんアパートや一戸建てのリフォーム費用でもご相談できますので、例えば物件は現金で買って、リフォーム費用のみご相談するとかはできます。
審査期間ですが、保証協会では2週間程度ですね。
提出書類も見積書くらいなので、プロパー融資みたいに1ヶ月とか1ヶ月半などそこまで長く要しませんから、すぐに大規模修繕費用やリフォーム費を借りたいときには良いかと思います。
1点、保証協会付き融資は「信用保証料」が初期にかかるのが最大のデメリットです。今回ペリカンは、150万円弱のローン金額を融資期間5年で借りる際に、信用保証料が5万円くらいかかりました。融資期間が7年とか10年とか長期になると、この信用保証料はどんどん上がっていきますので、そこそこの負担になりますね。
一方で保証協会付き融資の一番のメリットは、初めて取引する地銀・信金さんでも積極的に取り組んでくれることです。
なぜなら、お金を貸して万一債務者がお金を返せなくなったとしても、保証協会から融資額を保証されるため、金融機関側はノーリスクですからね。よっぽど信用情報がブラックとか、無謀な事業計画でないかぎり、窓口で門前払いされるケースは少ないでしょう。
なので将来的にこの金融機関さんとお付き合いしていきたいなという銀行さん・信金さんがあったら、ぜひ保証協会付き融資からご相談されるとスムーズにお話が進みやすいですよ。
ちなみに、ペリカンの今回の融資条件は以下のとおりです。
外壁塗装費用として143万円お借りしました。金利は1.2％、融資期間は5年間、元金均等返済という内容です。信用保証協会に支払った保証料率は1.35％でした。
これによってB信金さんからは、中古アパートの借り換えをして、今回保証協会付きですが修繕費もお借りできたので、また一つ実績を積み上げることができました。次回はプロパー融資にチャレンジしてみたいと思います。
担当者さんからは「新築アパート案件があったら、ぜひ持ち込んでください」と言われましたので、次回は法人名義で新築アパートの土地情報を持ち込んでみようと思います！
まずは新築アパートを10棟規模にしたい！
2020年くらいからは築古を売って、新築アパートにシフトチャンジしてきました。
物件を売却すると一時的にはキャッシュフローは減りますし、建物が竣工するまで半年くらいのプロジェクトになります。しかも竣工しても満室になるまで家賃収入は入ってきませんから、時間がかかりますね。
しかし築古を売ることで、手元現金は飛躍的に増やすことができました。変な話、月7万円のお家賃をもらえる戸建てを持っておくより、売れば1000万入ってくるなら残債を引いても500〜600万くらい手残りしますからね。
それを新築アパートの頭金に突っ込んだほうが、1〜2年先でみると逆に家賃収入もキャッシュフローも増えるんですよね。しかも耐用年数オーバーを売ることで、債務超過していた部分の信用を回復させることもできます。金融機関としてはその方が融資先として追加ローンを出しやすくなるようです。
その結果、私の場合、新築アパートを建て始めてからは借入金も、少しずつ増やすことができました。
いま新築は4棟目を着工していますが、このまま5棟目6棟目と建てていくことができれば借金は1.5億、2億とだんだん増やしていくことができます。そして耐用年数超え物件が減って、修繕トラブルも少なくなるので賃貸経営はどんどん楽になっていくでしょう。
目下の目標は、まずは新築を10棟規模にするということです。
築古はすべて処分し、キャッシュフローも安定した基盤を築くことができると思いますので、金融機関からの評価はいまより上がっていくでしょう。
以上より、ペリカンは不動産投資を開始して最初の5年くらい築古を買い進めて、その後は築古を売り、現金と与信を徐々に回復してきました。このまま新築10棟くらい建てることができたら、その後はまた新築アパートのうちのいくつかを売却し、より大きな物件を買っていくイメージです。
不動産投資はこのように買っては売り、現金を回復させて、より大きな投資をするという繰り返しになります。これは買った物件に固執していたらできないことですね。徐々に資産を入れ替えていくことが、結果として銀行与信につながり、資産拡大にも繋がるものと考えています。
みなさんも目の前のキャッシュフローだけに拘ることなく、長期的な視点でぜひ取り組んでみてくださいね。というわけで、本日は保証協会付き融資のお話でした。最後までお読みいただきありがとうございました！
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