こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
現在、新築アパートを3棟ほど保有し、4棟目を建築中です。そんな中、7月末に持ち込んでいた新築アパート案件について地銀さんにて、なんと融資が通りました！
5棟目新築アパート、地銀さんで融資承認をGETです。
🔽融資額：3000万
（期間20年/金利1.45％）ぜんぜん期待してなかった融資が通ったので、急いで土地の売買契約に動きます。利回り9％弱は行けそうなのでぜひ買いたい。ダメ元でもう1行審査中です。 pic.twitter.com/0rwaw6uKjG
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) August 9, 2024
5棟目新築アパート、地銀さんで融資承認をGETです。
■融資額：3000万
（期間20年/金利1.45％）
ぜんぜん期待してなかった融資が通ったので、急いで土地の売買契約に動きます。利回り9％弱は行けそうなのでぜひ買いたい。ダメ元でもう1行審査中です。
これで土地から新築アパートは5棟目になります。5棟すべてガレージハウスになりますが、今のところガレージハウスだと利回り9％前後を狙えるので、手残りと純資産化のバランスが非常に良いと考えて取り組んでいます。目標は10棟建てることです。
こちらの5棟目ガレージハウスの詳細や金融機関の融資承認を得るためのポイントについては、以下の有料noteでも解説しております。私が直近2年間で5棟の新築アパート融資を通しているカラクリを知りたい方はぜひご覧になってみてくださいね。
（note記事）新築ガレージハウスの融資額・担保評価・自己資金のリアル＆融資承認を得るために工夫している3つのこと！
さて今回5棟目が買えると、満室時の年間家賃は2500万円、キャッシュフローで1300万円超になります。家賃収入全体に占める新築アパートの家賃比率が約7割近くになるので、修繕も発生しにくい強固なポートフォリオになると思われます。
一方で、金融機関からの借り入れが1億7000万円ほどに膨れ上がってきて、そこそこ目立つ数字になってきた印象です。ペリカンの調達金利は平均1.6％くらいですが、それでも年間270万くらい利払いがあるということですからね。
不動産投資は少ない自己資金をもとに、融資を活用して大きな物件を買っていくことに最大のメリットがあると思いますが、このあたりで今後の「金利上昇リスク」については、しっかり考えておかなければいけませんね！
というわけで今回は金利上昇への対策について書いてみたいと思います。さっそくペリカンの金利も上がってしまいました（汗）
ペリカンも取引金融機関から金利上昇のお告げが！？
つい先日、ペリカンが取引のある金融機関（地方銀行さん）から、金利が上がるとの悲しい宣告がありました。
その金融機関からは2棟目の新築AP資金として2700万・金利1.1％で昨年お借りしましたが、それが来月から金利1.25％に上がります。そして今月審査が通った5棟目新築は3000万・金利1.45％の条件を頂きましたが、そちらも来月から1.6％に上がるそうです。
金利上昇については0.15％上がるくらいでは、今すぐ経営悪化するようなインパクトはありません。しかし、今後0.5％→1％とどんどん上がっていくと、やはり決算書への影響は小さくないものになってきますね。
もし金利が1％上がった場合、借金が3億ある人は年間300万円、5億ある人は500万円、10億円ある人は1000万円ほど純利益が減るわけです。
とはいえ、じゃあ融資比率を低くして、自己資金を3割4割と高めに入れて物件購入することに、どれだけ意味があるのか？ということは、一度冷静に考えておいたほうがいいでしょう。
例えばですが、先ほどの例でいうと5億円の借金があると金利1％上昇で、年間利払いは500万円です。では自己資金を1億円入れて融資を4億円に抑えても、金利1％上昇すると年間利払いは400万上がるので、100万円しか金利削減していません。
それなら1億円も自己資金を入れないで、手元に1億円は置いたまま、金利100万円上昇は甘んじて受け入れる、というのも一つの経営判断だろうと思います。
もちろん金利が2％→3％→4％と上がっていく状況だと、借り入れ依存はどんどん苦しくなりますが、日本の国力や実体経済へのダメージを考えると、そこまで急激な上昇は考えにくいかもしれませんね。
ただし2024年の8月上旬の株式相場暴落が象徴するように、植田総裁が利上げを発表し、その後アメリカの経済指標が弱くて利下げ懸念が高まると、一気に円高にふれて株価が暴落しました。
今後も日銀が利上げを実施し、アメリカが利下げを繰り返すと、日米金利差は縮まっていくので、どんどん円高・株安になっていくと思いますので、日銀としては利上げを慎重にやらないと、ふたたび株式市場の混乱が起こるのかなと思います。
したがって私の予想としては、金利は0.5〜1％程度上がる可能性があっても、不動産投資が成り立たないほどの利上げはすぐに起こらない（日銀は利上げできない）と考えています。そこまでして経済を冷やすほど、日本の経済は強くないです。
ただ1％程度までの利上げは十分起こる可能性がありますので、どうなっても良いように対策しておくことが一番大切だと考えています。
金利上昇について唯一取れる対策とは？
2024年の3月に日銀はマイナス金利解除し、7月に政策金利を0.25％に上げたばかりです。まさに利上げ局面にシフトしているように見えますが、短期間にどんどん上がっていくことはないと私は予想しております。
それならば利上げが本格的に起こる前に物件を買って、どんどん返済を進めていくのが賢明だと私は考えますので、これからもペリカンは融資を引いて新築アパートを建てていく方針に変更はありません。
では最悪のケースとして金利が2％も3％も上がって、融資で買っても儲からない状況になったらどうするか？その時は、金利の支払いがすごいことになりますから、すでにある借り入れは繰上返済していくことを検討します。
極端な話ですが、家賃100万入って返済50万だとキャッシュフローは50万です。生活費30万なら、毎月残るのは20万円のみです。一方で、同じく家賃100万でも返済なしならキャッシュフローは100万。生活費30万使っても、毎月70万円も残りますから、十分に暮らしていくことができます。
このように返済が少なくなれば、手残りを一気に増やせますし、当たり前ですが金利上昇など心配しなくても良くなるため、強靭な財務体質になります。なので極論すれば、金利が上がる唯一の対策＝繰上返済しかないのです。
いつの時代も無借金経営が最強ですからね。しかし最初から現金購入だと拡大スピードが遅くなるため、レバレッジは掛けつつ不動産を買っていくことが大事でしょう。
普段から金融機関に信用を積み重ねて、低金利で資金調達できることも有効ですね。そして、キャッシュフローに余裕をもたせて、最悪は繰上返済できるようにしておくことですね。
ということで、当面の見通しと対策をまとめると以下ですね。
- 金利は徐々に上昇するが急激には上がらない（実体経済へのダメージ）
- 引き続きレバレッジをかけて新築アパートを建てていく
- 金融機関との良好な関係を築いておく（低金利調達）
- キャッシュフローと預金に余裕を持ち、いつでも繰上返済できる体制を築く
以上となります。
2013年からのアベノミクス以降、ずっと低金利時代がつづき、不動産投資ブームが巻き起こりました。その結果、多くのサラリーマン大家さんが出現しましたが、いま思えば、それ自体が異常だったのかもしれません。
むしろ金利のある世界が普通なのだと思います。もちろん金利が上がる中でも賃貸業を継続できるよう、われわれも経営努力が必要になるでしょう。
「まずは生き残れ、儲けるのはそれからだ！」とは、ジョージ・ソロス氏のコトバですが、死ななければ賃貸業も続けることは可能です。しかも賃貸業の場合は、レバレッジと元金返済という最大の強みがあります。
生き残れば、返済がすすむにつれて勝手にローン元金は減っていくので、最終的にそれを売れば手元にお金が残る（利益確定できる）はずです。
そんな希望も持ちつつ、改めて冷静な心で不動産投資には向き合っていきたいものですね。
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