こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で28世帯ほど運営しています。
さて、今回のテーマは「コインパーキング投資の初期費用と利回り」です。
そういえば先日、コインパーキング経営について、楽待さんも取材されてらっしゃいました。
今回は、この動画のエッセンスを抜き出しつつ、コインランドリー投資のメリット・デメリット・注意点を解説してみたいと思います。
コインパーキング投資とは？
コインパーキング投資とは、以下のとおりですね。
パーキング経営をスタートにするためには、まずは機械の導入（料金精算機やフラップと呼ばれる自動で車止めしてくれる装置）を購入する必要があります。
コインパーキング経営は「稼働率」が命です。したがって、立地が良くないと経営が成り立たないのですが、大半の投資家は更地の好立地を買うことはなかなか難しいところがあります。
駅前などの立地購入は難しいでしょうから、可能だとしたら、駐車場のニーズはあるお手頃な住宅地の一角を買うなどになってくるでしょうね。
通常は地主さんから「土地」を借りることになりますから、毎月の賃料を払わなければいけません。
せっかく駐車場を作っても使ってくれる人がいなければ収入はゼロですから、ここが最初にして最大のハードルとなるでしょう。
コインパーキング投資の初期費用と利回りとは？
楽待さんが紹介していた「初期費用」は以下のとおりです。
- 初期費用 400万円（＝主に機械導入など）
また収益性については以下のとおりです。
- 毎月の売上 30万円弱
- 毎月の支出 19万円ほど
売上から経費を引いた毎月のキャッシュフロー（手取り）が10万円くらいということでした。東京都内の駐車場8台経営で、これくらいです。
この数字だけ見ると、かなり良い投資のようにも思えますね。
私の地方投資だとCCR（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）は20〜50％あたり目指していますが、好立地の駐車場経営でCCR30％は十分優秀と言えるのではないでしょうか。
（参考）地方での不動産投資ならCCR（投資収益率）50％超も狙える
最大のリスクは貸地であるということ【要注意】
リスクは貸地だということです。
ちなみに、「貸地」と「借地」の違いを、みなさんご存知ですか？
定義の違いを確認しておきましょう。
- 貸地とは・・・土地をそのまま利用すること
- 借地権とは・・・土地の上に建物を立てる権利をもつこと
「借地権」は、半永久的にその土地を活用する権利になりますので、かなり強い権利です。
一方で「貸地」とは、土地をそのまま活用しますので、上モノを何も建てません。たいていは、駐車場だったり、資材置き場だったり、という活用法です。
ですから「貸地」とはただの一時使用です。地主さんの気持ちが変われば、賃借契約をある日突然、打ち切られるリスクがあります。
これが最大のリスクですね。でも地主さんにとって、これほど楽な「不労所得」はありませんので、契約打ち切りとなるリスクは、現実にはそこまで高くないのかもしれませんけども。
しかし、相続・資産整理などにより、事態が急変するリスクはありますね。そのリスクを背負って、コインパーキング経営をスタートする気概が必要になります。
競合と原状回復義務のリスクも有る
最近だと、タイムズや三井のリパークなど大手のコインパーキング企業が大きく業績を伸ばしています。
ですから、マーケットは限りなくレッドオーシャン化しています。
そうすると、設置した精算機・フラップ・看板などの一式を撤去しなければいけません。
その場合、もし買い取り業者などがいなければ、ただの産業廃棄物になりますから、処分費が掛かりますね。これは太陽光発電投資のパネルと似たような課題があるようにも思えますね。
コインパーキング投資のポイントと安定収入について
動画内でも、8台の駐車場で、月の売上が20万円〜30万円台後半まで大きく変わってくるようですので、まさに事業と言えるでしょう。
私のやっているアパート経営や戸建て投資だとレジデンスですので、内装を若者向きにしたり、女性に好まれるクロスを入れたり、ソフト面での差別化が大きく効きます。
また近隣に競合が出てきた場合、売上が急落する可能性がありますので、価格キャンペーンなど対策を打たないといけません。
そういう点では、コインランドリー経営に近いのかなという印象です。
（参考）コインランドリー投資は美味しいのか！？初期費用・利回り・成功条件等
街の中で、人の動線をよく見極め、足りない場所にパーキングを設置するという、かなり流動性のある投資になることは確実でしょう。
リスクを取りたくない地主と、リスクを取って利益をかすめ取りたい個人投資家。いつの時代も、われわれ持たざるものは、リスクを取るしか大逆転の道はありません。
しかし、リスクを見誤ると、一歩進んで二歩下がる、ということになりかねません。事業とはそういうものですね。
私が不動産投資に興味を持った6年くらい前は、木造１棟アパート投資が主流でした。
その後、RC光速投資法、太陽光発電、民泊、新築アパート、など様々な投資法が出てきましたが、時代の流れで難しくなった手法もありますね。
個人的には「時代が変わると通用しなくなる手法」はやらない方針です。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 20, 2019
私の場合は、不動産については初期段階ではキャッシュフローを得ることが大切だと思っています。
しかし、その最終ゴールは「好立地の所有権を得て、そこから得られる安定収入で生きていくこと」だったりします。
ですから、コインパーキングもキャッシュフロー型の収入として、マーケットに歪みがあるなら投資するのはアリだと思っています。
このあたりは投資家個々の狙いによっても、投資判断が変わるでしょう。
コインパーキングを検討されている方は、メリット・デメリットをよく理解してから初めていただきたいと思います。
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