こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2015年から不動産投資をスタートし、はや7年が経つところです。この7年間ずっと千葉県の物件ばかり買ってきました。
これまで私が購入した物件は、以下のとおり。
- 中古アパ 3棟（うち1棟売却済）
- 新築アパ 3棟（1棟竣工、1棟建築中、1棟審査中）
- 戸建て 9棟（うち1棟売却済）
この全15棟です。
金融機関は、最初の4年ほどはノンバンクが中心で、いわゆるパッケージ型のアパートローン（金利2％〜3％台）を主に利用してきました。あとは、たまに公庫で戸建てを買っていたような感じですね。
2019年からやっと県内の信金さん・地銀とお取り組みさせて頂けるようになりました。現在は、融資審査中も含めると3棟（すべて新築アパート）でお世話になっています。こちらはプロパーローン（金利1％台）ですね。
話を聞いてくれるところもありましたが、実際は玉砕したところがほとんどです（笑）そのお陰で、千葉県内の金融機関事情には、だいぶ詳しくなりましたね。
というわけで今回は千葉県の金融機関について、ざっくりと最新動向をご紹介してみたいと思います。なお、本記事は私の個人的な経験ですので、すべてが正しい情報ではない可能性があります。
同じ金融機関でも、支店や担当者によって変わることが多々ありますので、最寄りの支店にぜひアタックしてみてくださいね！
本記事が、みなさんの新たな一歩を踏み出すキッカケになれるようでしたら、これほど嬉しいことはありません。
千葉県の金融機関のアパートローン・不動産投資ローンについて
おもに地方銀行・信用金庫・信用組合になりますが、その中でも千葉県内に本店がある地場金融機関と、県外に本店がある外様金融機関と2種類あります。
それぞれカテゴリ別にわけて、お伝えしていきます。
3大地銀のアパートローン
千葉県内の3大地銀といえば、千葉銀・京葉銀・ちば興銀の3つです。
まず千葉銀行ですが、ここは昔は中古・新築ともかなり積極的に融資を行っていましたが、今は法定耐用年数を超える物件への融資は非常に厳しくなっています。また年収基準が1500万以上などといわれており、ハードルがすごく高い一方で、高属性で資産背景がしっかりしている人の新築アパート融資はかなり積極的でしょう。
京葉銀行は、合計で3支店にアタックしました。私の住む市内の支店と隣町2支店ですね。正直、隣町の支店はすごく渋かったです。新築アパートを持ち込んだときも、「古いの持ってる人はだめです」とお断りされました。しかし、幸いにも運転資金名目で保証協会付きの融資（500万）を借りることができて、その後に新築アパ企画を持ち込んだら、すぐにそちらも融資承認を頂くことができました。
ちば興銀は、いまのところ私では橋にも棒にもかかりません。とにかく耐用年数超え物件を持っている人には貸さないというスタンスが強く、2度ほど新築アパ企画を持ち込みましたが、即お断りされました。
外様地銀のアパートローン
よく言われるのが「新規の金融機関開拓は外様銀行を狙え！」ということですね。外様銀行とは、千葉に本店がない銀行なので、周辺の茨城・東京・埼玉などに本拠地を置く銀行です。
まず常陽銀行ですが、ここは「収益目的」のアパートには融資していません。相続税対策であるとか、持っている農地が市街化区域になってしまって有効活用したいなど、収益が第一目的ではない案件のみの取り扱いのようで、まったく取り合ってもらえませんでした。
筑波銀行は、劣化対策等級2か3を取得していると、期間30年で新築アパート融資の相談可能との情報がありました。実際、3年位まえに私が聞いたときも、ちゃんとした資産背景があればOKと言われたのですが、2022年に入ってから追加で聞いた時には、最近また本部の意向で厳しくなっているそうです。ちょっと時間をあけてまたヒアリングが必要だと思いました。
最後に東日本銀行ですが、ここはかなり積極的にやっているようで、私の知り合いの大家さんもお付き合いがあります。新築木造なら22年、劣化等級を取っていると35年まで伸ばせるということで、新築アパートには向いているでしょう。ただ私の住む街には支店がないので、そもそもお付き合いができないのが痛いところです。。。
地場信金
千葉信金は、千葉県では一番貸付残高が多い信金さんです。一般の方も口座をお持ちの方は多いことでしょう。千葉信金は、以前は不動産向けにイケイケドンドンで融資を出していたようです。しかし、ここ最近は一気に厳しくなっています。一見さんではほぼNGで、新築アパートは、期間22年、金利2％程度の目線。審査では、1年目から家賃収入70％でストレスがかかり厳しく見られますから、頭金3割は最低入れる必要があるでしょう。
東京ベイ信金は、千葉県内では2番めに大きな信金さんです。千葉だけでなく、東京の城東エリアにも支店があります。ここは支店がある場所であれば融資はできますが、たとえ千葉県内であっても支店がない市町村だとNGです。あとはセゾンファンデックス保証で金利2％後半〜で築古アパにも使えるパッケージローンもやっているので、エリアさえクリアできれば使い勝手の広い金融機関ですね。
それ以外だと、銚子信金、館山信金、佐原信金などもありますが、かなりマイナーですね。私も詳しくヒアリングできておりませんが、かなりドミナント系の信金ですから、お住いのエリアに支店があり、かつ購入物件もそのエリア内ということなら、相談可能かもしれません。チャンスがありそうでしたら、ぜひアタックしてみてください。
外様信金
東京東信金は、私の住むエリアに支店がないため融資NGとなってしまったのですが、私の知り合いの大家さんがここで新築アパートを建てていました。千葉県内だと、松戸市、市川市、船橋市、習志野市、八千代市、鎌ケ谷市、佐倉市に支店があるので、その市内と隣接市町村でしたら相談にのってくれるでしょう。
城北信金は、新築アパートで使っている大家さんは多いようです。金利1〜1.8％で、自己資金2割程度が出せることが条件のようです。劣化等級があると期間が伸びるとか、RCは35年までなど一定の要件はあります。千葉県内だと、松戸市だけ支店があるので、使える方は限られると思います。東京や埼玉の大家さんには有名のようですね。
水戸信金は、私がお付き合いのある信金さんです。1棟目は、保証協会付きで戸建てを購入させてもらいました。その後、新築アパートでも1棟お世話になっております。本社は茨城県の水戸なのですが、千葉県にも、柏と我孫子に支店があります。ただ新築アパートでも耐用年数22年までで、自己資金が2〜3割程度は最低必要になってきます。
地場信組
最後に信用組合です。信用金庫よりももっとエリアドミナントになるのが特徴ですね。
まず横浜興銀信組は、千葉市と船橋市に支店があります。サラリーマン大家には貸さないのが最大の特徴です。また金利2％〜3％で、期間22年が限界ですので、あまり使いやすい金融機関ではありません。最近は新規顧客はあまり積極的に受けていないということを言われました。
ハナ信用組合は、朝鮮系の金融機関です。千葉の支店だと、新規は受け付けていないと言われたのと、取り組めても金利3％台になるなど、かなり厳しい条件だったので今後のお世話になることはないでしょう。
銚子商工信組は、金利2〜3％になりますが、法定耐用年数超え物件でも修繕計画次第では期間10〜15年程度で相談にのってもらえそうなので、築古には使えそうでした。新築は期間22年になりますが、利回りが良かったり自己資金が多いと、期間延長の相談の乗ってもらえるということだったので、機会があれば突撃してみたいと思っています。
房総信組は、茂原市・いすみ市など外房エリアが融資エリアになります。また、君津信組は、市原市から南の内房線エリアの会社が融資対象ということなので、両組合ともにエリアがかなり限定されてきますね。
弊ブログの存在意義は、投資の道標になること！
弊ブログでは、一貫してこれまで投資方法について、一歩突っ込んだ知識をお伝えしてきました。
医者・弁護士・大企業の会社員のような高属性でもない、ごく普通のサラリーマンがどうやって規模拡大をしていくべきなのか？順調に賃貸事業の物件数を増やすのか？そこにフォーカスして発信を続けてきたつもりです。
それを解決するヒントは、以下の3つに集約されます。
- 共同担保を活用する
- 市街化区域の物件を狙う
- 保証協会付き融資→プロパー融資の順番で実績をつくる
このブログは2022年末現在ですでに600記事以上あるのですが、実は言っていることは継続してシンプルで、上記3つだけなのです。そしてこれは私がこれまで実践してきたことでもあります。
上記3つを意識するだけで、担保不足・債務超過・一見さんお断り、という賃貸業にとって一番苦しい金融機関の断り文句を、かなりの確率で回避することができます。
逆を言えば、共同担保を作らず、調整区域の物件ばかり買って、パッケージ型の高金利アパートローンばかりに頼っていると、すぐに融資は頭打ちになり、その後の挽回もかなり時間がかかるということですね。
「物件より融資が先！」とは名言だと思いますが、本記事がこれから千葉県での不動産投資を志すサラリーマンの方、すでに専業で賃貸業をやっているけど苦労している方にとって参考になれば幸いです。
以下、関連記事です。
▼新築アパート融資でも「共同担保」が役立ったお話です。
▼戸建て投資の立地選定についての私見です。
