こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
千葉で不動産賃貸業をしています。
現在はアパート3棟・戸建て8棟の規模です。
さて、地方エリアでは空室率の上昇により、賃貸競争が激化しています。
一方、都市部であっても、昨今の不動産投資ブームによりアパートが乱立し、供給過剰になったエリアも散見されます。
かくいう私も賃貸業5年目ですが、とりわけアパートの入居付けは、過去苦労したことがあります。
今回は埋まらないアパートを満室化する方法について書いてみたいと思います。
※最後に、戸建て投資の管理会社についても言及しています
埋まらないアパートを満室化する方法
私が入居付けで一番苦労した経験といえば、2016年に購入した群馬アパート（伊勢崎市）です。
なぜか空室が埋まらないストレス
その物件の外観と間取りは、こんな感じです。
最初は入居率も良かったのですが、購入後1年ほどで徐々に空室が目立ちはじめました。
しかし、間取りも広くバス・トイレ別なので、その点でのハンディは無かったと思います。ですから普通にリフォームして、募集をスタートしました。
結論から言うと、この写真のお部屋は、半年近く空室が続きました。これまで3ヶ月以上の空室になったことは無かったので、私にとっても初めての経験でしたね。
当時は、購入当初の地場の管理会社だったのですが、社長がかなり高齢の女性で、営業マンが50代の男性という2名体制で経営している管理会社でした。
入居申込みが入らない原因を突き止めよ！
お申し込みが入らないのは、以下の2つの要因が多いですね。
- 管理会社に問題がある
- お部屋のリフォームに問題がある
上記のとおりです。
限界集落とか、田舎すぎて人が住んでいない立地を除き、対策は上記の2点でしょう。
私の物件の場合は、お部屋のリフォームがちょっと奇抜にしてしまったことと、管理会社の営業力が弱く（WEB広告・内見対応とも）、お申し込みまで至らなかったことが原因でした。
したがって、対策としては以下の2つを実行しました。
- 管理会社→大手フランチャイズ系へ変更
- リフォーム→老若男女問わず気に入ってもらえる内装へ変更
リフォームは以下のイメージです。
淡い色味で、男性でも女性でも好かれるようなアクセントクロスを使用しました。
このリフォームにしてから内見がガンガン増えて、内見時の反応も上々になりました。最近は、空室が出ても1ヶ月以内に確実にお申し込みが入るようになり、ほとんど苦労することがありません。
また新しい管理会社さんは、大手FC系だけに法人需要にも強く、私の物件を紹介してくれる機会が増えました。以前と比べても、内見数が格段に上がったように思われます。
空室がなかなか埋まらないオーナーさんは「管理会社とリフォーム」どちらかに問題があるケースが大半です。ぜひ、両面から対策してみることをオススメします。
もちろん、エリア空室率をそもそも見ないで物件を購入したり、家賃相場を見誤ると、賃貸経営は苦しくなります。勝ち目のないアパートを購入してしまわないよう気をつけましょう。
戸建て投資の管理会社はどうすべきか？
よく「戸建て投資だと、管理はどうしていますか？」と聞かれるのですが、私の場合、戸建てはほとんど自主管理です。
その1棟は、エリア的にまわりに不動産会社が少なく、たまたま見つけた大手FC系の不動産会社が、管理料がかかるということだったのでそのままお願いしました。
※浄化槽清掃の業者とのやり取りもあるので、管理を付けて良かったと思います
それ以外の戸建ては、賃貸募集だけ不動産会社にお願いして、保証会社による口座引落しで、家賃の回収をしています。
この場合、修繕やクレームがあるとオーナーに直接連絡が来そうなものですが、実際は客付けした不動産会社に連絡が入ることもあって、直接来ないケースもあります。
なお戸建て投資の場合は、私は室内設備（給湯器・エアコンなど）をほとんど新品に交換してから入居付けします。
1棟もののアパート投資は融資レバレッジで、キャッシュフローを叩き出していく醍醐味がありますが、戸数に乗じて、退去がそれなりに重なることもあります。50世帯を超えてくると、常時空室を抱えることもザラでしょう。
一方、戸建て投資は、入退去の頻度もあまり多くないので、その点では安定した投資法だと思います。
初心者の方は、戸建て投資で慣らし運転してから、アパート投資にシフトしていくと精神的負担も少ないでしょう。
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▼戸建て投資は、安定した家賃収入を得られるのがメリットです。
▼不動産投資は、売却＆法人化を絡めると、拡大スピードが早くなります。
