こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
9月は、退去のあった戸建てのリフォームで現場に何度か行っております。その合間で、新築アパートの打ち合わせをしたりしておりますが、比較的落ち着いております。
というわけで、今月の家賃収入とトピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】9月はアパートの空室が埋まりました！
家賃収入は102万円ほど、経費差引後で98万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6493万円（前月比ー24万円）となっています。
月末時点の入居率は、24戸中 23戸（入居率95.8％）です。
群馬パートのリフォーム
今月は群馬のアパートのリフォームに行ってきました。
ここは昨年10月から長期空室になっていたお部屋です。群馬アパートは今年の4月にも空室が出ましたが、そちらはなぜか一瞬ですぐ埋まりました（笑）
ということで昨年から空いていたお部屋が残ったままだったのですが、途中、若い女性の方や生保の方など、何度かお申し込みが入っていたもののお申し込みが流れていた、かなり不運なお部屋です。
そのまま夏に突入してしまい、コロナも再燃してしまったので当面厳しいかなと思っておりましたが、「まわりの悪条件や環境に甘んじてはダメだ！」と思い立ち、リフォームのテコ入れをすることにしたのです。
以前、募集で使っていた写真は以下ですね。
悪くはありませんが、もう2年前に撮った写真で、いま見ると全体的に暗い雰囲気かなと思いますね。フローリングも古いまま使って、ごまかしていたので内見時の印象はイマイチだったかもしれません。
クッションフロアは、材料をこちらで用意して、貼り手間代だけ支払って、地元の職人さんに施工してもらいました。安価な工務店さんが見つかったので、今後も継続発注していきたいと思います。
リフォーム後は、見違えるようにキレイになったので、写真も自分で再撮影しました。
全体的に、前よりだいぶ明るくなったような気がしますね。
この状態で、SUUMO・HOME'S・ウチコミ・ジモティなどの各ポータルサイトの写真をすべて更新しました。
また、入居者プレゼント企画を実施して、ガスコンロをプレゼントしたり、IKEAの余っていた在庫のミラーを設置したりできることは全てやりました。
今年は、秋の繁忙期があるのか無いのか分かりませんが、空室部屋に入居プレゼントと小物を設置。8月は内見少ないようなので、これからに期待。 pic.twitter.com/CNGs3eOOkB
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) August 31, 2021
するとその3日後に、20代の若い女性からウチコミを通じてお問い合わせがあり、そのまま内見→お申し込みとトントン拍子で進みました。
ウチコミで反響を増やす方法や募集のコツについては、以前の記事「ウチコミを活用した空室対策【問い合わせを1.5倍に増やした方法】」でも書いています。まだ活用したことがない方は、ぜひ使ってみてくださいね。
ということで長期空室が埋まった理由は、「リフォームテコ入れ」「写真の再撮影」「ウチコミの活用」の3つでしたね。
千葉戸建て1号の退去＆リフォーム
また千葉の戸建て1号が8月末に退去が出たので、こちらもリフォームして来ました。
戸建ての退去立ち会い完了。状態は綺麗でした😌
築32年ですが購入から5年経って、物件価格＋リフォーム費は回収できました。ここからはボーナスタイムに突入します。
今週2件内見入ってるそうなので、洗面台交換とクリーニングだけ入れます。 pic.twitter.com/kUPhkdnWlY
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) September 2, 2021
この戸建ては2015年に私が買った初めての戸建てですが、これまで2回ほど入退去ががありました。1回目の人はなぜか1年で退去してしまったのですが、その次の人は4年ちょっとお住まい頂きました。投資元本はほぼ回収できています。
こちらは洗面台交換して、障子を補修したくらいで、あとはクリーニングして募集しようと思っています。
途中、クリーニング屋さんがコロナに罹ってしまって、清掃日がズレズレになってしまうトラブルがありましたが、なんとかクリーニングまで終わりました。
本物件エリアは、千葉県内でもかなり田舎で、私が盛っている物件では一番不便な場所にあるかと思います。スーパーまで片道4〜5キロくらいあり、まわりは畑ばかりの市街化調整区域です。
（参考）市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想
しかし、写真を変更してから、お問い合わせがパラパラ入り始めているので、なんとか9月、10月あたりで決まってもらえると嬉しいですね。引き続き、私もDIYで補修したりなど現場に行って、物件の魅力UPに努めようと思っています。
2022年1〜2月竣工！新築アパートの進捗について
新築アパートですが、一度確認申請でNGが出てから、工務店さんと図面を再考しておりました。そしてやっと納得行く間取りに仕上がったので、今週もう一度、確認申請を提出してきたところです。
当初は年始にアパートを竣工予定でしたが、確認申請が遅れたことで、おそらく建物の竣工は早くて1月末になるかと思います。そこから、外構を2月にかけてやるので、全体ができるのが2月末かなという感じですね。
内装プランについても今月から、クロスや照明を選んだり、パナソニックのショールームに行って、キッチン・浴室・洗面台のプランを選んだり、楽しい部分に入っていきます。
以上、新築アパートの進捗でした。ペリカンの、土地からファミリー向け新築アパートの概要については、今月末のZOOMセミナーで詳しくお話します。投資エリア・建築費用・収益性など公開しますので、お楽しみに！
ZOOMなので遠隔でもご参加いただけます。ご希望の方は「【告知】不動産投資セミナー9/25（土）のお知らせ」からお申し込みください。セミナー終わりにご質問をお受けできる時間もあるようです。
というわけで今月は以上です。いつもお読みいただきまして、誠にありがとうございます！
以下、関連記事です。
▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
▼私が新築アパート投資をやろうと思ったキッカケである吉川さんの書籍のご紹介です。
