こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
土地からファミリー向け新築アパートの「信金開拓の続編」です。前回のつづきで、第7話になります。地銀さんがすべてNGだったため、前回から信金さん開拓に勤しんでいます。
これ以上金融機関の開拓が長引くと、ウッドショックの煽りを受けて建築単価が上がってしまうリスクがあります。また新築アパートの場合、着工から竣工まで約4ヶ月くらいかかるので、2022年1月完成を目指すなら、そろそろ融資は固めないといけない時期です。
というわけで今回は、信金さん2行の審査結果をお送りいたします。
信金2行の審査結果
現時点での候補は、水戸信用金庫と東京ベイ信金の2行です。2021年の6月〜7月にかけて審査をしてもらっていました。
夏までにアパート着工をしたい私にとっては、もう一刻の猶予もありません。
水戸信用金庫の審査結果
水戸信金の担当Fさんから「アパートの担保評価は2400万円でした」という一報を聞いてから、本申込みをしたのが6月7日でした。
本部の審査部側の担当者も「この案件はぜひやりたいですね！」と言ってくれているらしいです。こういう言葉をもらえると、とても心強いですね。
そこから10日ほど経ち、Fさんから「納税証明と固定資産一覧を提出して下さい」と言われたのですぐ提出しました。この時点では、本審査の結果はあと数日もあれば出るだろうということでした。
しかし1週間ほど経っても音沙汰ないため、不安になった私はFさんに電話で状況をヒアリング。その時に言われたのが、「審査部の担当者レベルではOKですが、決裁者の審査部長が渋っているようです。。。。」という悲しい言葉。
理由を聞いてみると、またしてもペリカン所有物件が築古が多く、とくに昨年は多額の修繕費が掛かっていることを指摘されたようです。たしかに、昨年はアパートの外壁塗装をしたり、物件を長期運営に耐えられるようメンテナンスを一気に入れていましたが、一過性の経費であることも事実です。
やばい！今回も同じ展開だ！と思った私は、すぐに毎年の修繕費一覧を作って提出しました。これが6月28日時点です。そこからまた1週間が経ち、状況を聞いてみると「まだ審査部長が渋ってて、将来の売上予測が大丈夫か気にしているようでした。また築古ばかりなので将来的な運営にも不安があるようです」とのコメント。
この展開はもう厳しいかなと思いながらも、私もやれることは全てやっておこうと考えて、ペリカンの個人・法人の10年間の売上予測や、所有物件の将来の経費予測、そして全物件の売却可能性とその際の予想金額なども根拠をつけて資料にまとめて提出しました。
そこから2週間くらいかけて、また支店の担当Fさんと審査部の担当さんが二人三脚で、審査部長を説得してくださったそうです。その結果、7月14日にFさんより電話をもらい「お待たせ致しました。無事に本部承認が取れました！」と言われました。
5月19日に初めて水戸信金に行って、そこから本承認が出るまで約2ヶ月掛かったということになります。この時は嬉しい気持ちというよりは、ホッとしたというのが正直なところです。
融資条件は、以下のツイートのとおりですね。
本日、1棟目新築アパートの融資、本部承認を頂くことができました✨
🔽融資：信金さんプロパー融資
🔽金利1.8％、期間22年、元金据置3ヶ月。
🔽自己資金3割
🔽想定利回り：9〜10％
🔽仕様：2LDKのファミリータイプこれからちょっと忙しくなりそうです😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 14, 2021
本日、1棟目新築アパートの融資、本部承認を頂くことができました
- 融資：信金さんプロパー融資
- 金利1.8％、期間22年、元金据置3ヶ月。
- 自己資金3割
- 想定利回り：9〜10％
- 仕様：2LDKのファミリータイプ
これからちょっと忙しくなりそうです
金利も1.8％なので、信金さんにしては頑張って頂けたのではないかと思います。大変ありがたいかぎりですね。
自己資金は3割程度入れることになってしまいましたが、期間22年なので元金をガンガン返済していくことができます。CFも十分出るので問題ないでしょう。
これで気持ち的にはとても楽な状態で、東京ベイ信金の審査結果を待つことができます。
東京ベイ信金の審査結果
東京ベイ信金とはじめて面談したのが7月2日でした。担当者がやる気満々で、資料を一通り揃えたところ、7月12日に本部審査を進めていきますという連絡をいただきました。
この時の条件としては、金利は2.3％で、融資額は2546万円という金額でした。金利は高いものの、金額は水戸信金より魅力でしたね。
しかし、7月19日に担当者から電話がかかってきて「本部でNGが出ました。やはり、一見さんに遠方物件は融資が厳しいという結論です。」という回答でした。今回の新築アパート予定地が、東京ベイ信金の支店から1時間半ほど離れていたことで、本部から難色を示されたようです。
もし将来的に、東京ベイ信金を使うのであれば、まず一見さんは東京ベイ信金のアパートローン（セゾンファンデックス保証のローン商品・金利２％後半〜3％前半）で実績を作ってからでないと、プロパー融資は厳しいということでした。
この点では、私の所有アパートでまだ築20年未満の物件があり、それを借り換えしてまずは実績を作るのが良いかなと思っています。現在はそちらをトラストで金利3.9％で借りているので、金利が1％くらい下がるなら借り換え妙味が出そうです。
おわりに：「融資の壁」と「今後の課題」とは？
2021年3月からスタートした融資営業ですが、40行以上の金融機関をリストアップし、TELアポと訪問を繰り返して、やっと4ヶ月半かかって、なんとか本承認をもらうことができました。
東京などに比べると、千葉県は金融機関の数自体が、かなり少ないと感じます。そして、私の住んでいるエリアは、千葉でもけっこう田舎なので金融機関の支店がさらに少ないです。
隣町に支店があるのに、電話で断られたり、けっこう辛い思いを何度もしました。
一方、成果としては、千葉県内のほとんどすべての金融機関にアタックできたことですね。
どこの金融機関がどういう条件が揃えば融資が出るのか、しっかりと把握することができました。これは今後の融資開拓においてはすごく大きな意味がありますし、何度も断られることで精神面でもタフになりました（笑）
もう一つの学びは、やはり築古物件を処分しながら、資産組み換えをしていかないと、千葉県で融資レバレッジをかけてガンガン拡大していくことは難しいということです。
私自身がもっと属性が良かったり、サラリーマンを続けていたら融資が引けた可能性はありますが、千葉銀さんが年収1000万〜1500万程度求めることを考えると、サラリーマンをやっていても焼け石に水だった可能性もあります。
むしろ自営業だったからこそ、これだけ多くの金融機関を回れたのも事実です。
どちらにしても私は千葉エリアを今後も投資拠点としていくので、千葉県内のすべての金融機関とがっちりタッグを組める体制を構築していかないといけません。
今回、地場の信金さんからプロパー融資を引けたのは最初の取っ掛かりとしては良いですが、まだまだ千葉銀行・京葉銀行・ちば興銀といった地銀さん系と、お付き合いをスタートするのにはハードルをありそうです。
逆に言えば、ひとたび千葉県内で金融機関とつながりを構築できれば、私にとっては強力な参入障壁となるでしょう。県外の投資家さんは金融機関の問題もあって、千葉県の物件を簡単には買えないでしょうからね。
東京の大家さんには買えないけど、ペリカンには融資が付くという展開になれば、完全なブルーオーシャンになります。
というわけで今回は融資開拓の完結編でした。今後は新築アパートの「建築編」となります。この続きは、「（土地から新築アパート1号）図面作成スタート＆いざ確認申請へ！」をご覧くださいませ。
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▼私が新築アパートの融資が通らなかった理由を詳しく解説しています。
▼高金利でアパートローンを引いている方向けの記事ですね。
