こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
7月は、戸建ての売却、新築アパートの融資付けなどに力を入れています。そして、やっと成果が出始めた嬉しい月になりました。
では、家賃収入とトピックスからご報告します。
【家賃収入】7月も安定した収入が続いています。
家賃収入は112万円ほど、経費差引後で109万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6541万円（前月比ー24万円）となっています。
先月はコロナ融資で借り入れが一時的に増えてしまいましたが、今月から再び残債が減り始めています。
不動産投資は、どうしてもキャッシュフロー額に目が行きがちです。しかし、残債が減れば、売却時に売却益が出やすいので、これは隠れたメリットと言えるでしょう。
そのように考えると、高金利のアパートローンで金利3〜4％で、長期融資を引いていると、利息ばかり払っていて、ほとんどローン元金が減っていかない事態になりがちなのですよね。
このような苦しい展開に陥っている投資家さんは、利回り大好き大家さんやキャッシュフロー至上主義の大家さんに多いように感じます。
もっと長期的な視野で、自分がやっている投資を分析すれば分かることなのですが、目先のCFに目がくらんでしまうと冷静な判断ができなくなる点には注意しなければいけませんね。（自戒を込めて）
このあたりは以前、「ノンバンクを活用した不動産投資の手法【高金利リスクと出口戦略】」でも、高金利で融資を引いた築古アパートの出口戦略について詳しく言及していますので、良かったらご覧くださいませ。
【今月の入居率】7月も高稼働の安定感に感謝！
今月末時点の入居率は、25戸中 24戸（入居率96％）です。
7月も所有物件は、高稼働で回ってくれました。コロナ後の賃貸マーケットの傾向をみると、退去も出にくいけど、入居も付きづらい状況のように感じています。
あいかわらず群馬のアパートが1室空室ですが、こちらは今月からテコ入れして、秋の繁忙期（今年は本当にあるのか分かりませんがw）に備えようと思います。
とくに6月に仲介店の店長さんに写真を再撮影してもらったのですが、あまり反響が出ている感じがありません。
以前も、「賃貸募集は写真が命！スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較」で記事にしていますが、賃貸募集は賃料条件とかマイソク作成とかいろいろ対策はあるのですが、現在はネット時代なので、募集写真が抜群に良ければ反響はそれなりに取れるものです。
逆にどんなに綺麗にリフォームしていても、募集写真がみすぼらしいとか、写真枚数が少ないとかだと、なかなか問い合わせが来ないものです。
私はマイソク持って仲介ショップに営業して回ることはしない系の大家です。なぜなら、管理会社に決めてもらって、満額の仲介手数料なりADなりを取ってもらったほうが管理会社さんも嬉しいはずですからね。
ですから、管理会社がSUUMOで募集したら、すぐに反響が取れて、すぐに成約するのが一番の理想だと思っています。オーナーが空室を埋めるだけでなく、管理会社にもちゃんとお金を落とすことが両者にとってWIN-WINなのだと考えています。
戸建て賃貸1棟の売却活動をスタートしました。
今月から戸建てを1棟売りに出してみました。
私の売出し基準については、先日ツイートしたとおりです。
今後は物件を一部売っていこうと思っており、以下は売却優先度高いです。
✅建て替え効かない立地
✅金融機関の評価が低い物件
✅古くて爆弾抱える物件つまり田舎のボロは売却一択。とくに個人名義のやつは5年の長期譲渡で、上記に当てはまるやつから現金化。法人にどんどんシフトしていきます。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 15, 2021
■建て替え効かない立地
■金融機関の評価が低い物件
■古くて爆弾抱える物件
つまり田舎のボロは売却一択。とくに個人名義のやつは5年の長期譲渡で、上記に当てはまるやつから現金化。法人にどんどんシフトしていきます。
今回売り出している戸建ては、場所はあまり良くなくて建て替えが効く立地ではないので、長期で所有しても、最後に土地売却ができない立地だからですね。
それなら、入居者がいるうちにオーナーチェンジで売ってしまおうという判断をしました。まだ築30年台なので、築50年まで貸すとすれば残り10年以上はまだ賃貸経営ができます。利回り13〜15％で出せば、十分回収できるでしょう。
早速、大手の仲介さんに依頼して、利回り13％で出したところ、1週間ほどで2件ほど買付が入りました。1件は業者買付けで利回り15％水準、もう1件は利回り14％水準なのでもう少し高値ですが、こちらは個人投資家さんです。
私の中では業者さんのほうが良いかなと考えています。理由は、業者さんのほうが売却価格が低くなってしまいますが、業者さんのほうが「契約不適合責任免責」で売却できるためですね。現在は、仲介さんを通じて価格引き上げ余地がないか聞いてもらっています。
新築アパート融資の本承認を頂きました！
新築アパートの融資については、今年の3月から動いています。残念ながら、地元の地銀さんでは、本部審査で2ヶ月待たされた挙げ句、お断りされてしまったので、5月から再度融資開拓しています。
この新築アパートの融資開拓については、かなり模索しましたね。数えてみると、40行・48支店に電話して、そのうち10行くらいに資料を持参して、実際に説明を繰り返してきましたから。
そして現在、信金さん2行で最終審査中ですが、そのうちの1行から今週融資承認を頂くことができました。
融資条件は、以下のツイートのとおりです。
本日、1棟目新築アパートの融資、本部承認を頂くことができました✨
🔽融資：信金さんプロパー融資
🔽金利1.8％、期間22年、元金据置3ヶ月。
🔽自己資金3割
🔽想定利回り：9〜10％
🔽仕様：2LDKのファミリータイプこれからちょっと忙しくなりそうです😌
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 14, 2021
今回、融資承認をもらった金融機関は、以前、信用保証協会付き融資で、300万円ほど借りていた信金さんでした。少額でしたが、返済実績があったため、新築アパートも土俵に乗ったようです。
現在は、どこの銀行も審査が厳格化して、担保評価を厳し目に見たり、頭金2〜3割が当たり前の世界なりつつありますが、そんな中でも「保証協会付き融資」は一つの突破口になるのではないかと思います。
これから地銀・信金を開拓していきたい大家さんは、保証協会付き融資を開拓するのも一つではないでしょうか。公的機関のお墨付きや、保証がついた融資だと、地銀・信金さんも貸しやすいものです。
最後はちょっと脱線しましたが、新築アパートの融資が通ったので、今月は実りのある月になりました。
もう1行の信金さんも、引き続き審査中ですが、まだどうなるか分かりません。もっと良い条件が出ることなどあれば、それはその時考えたいと思います。
晴れて新築アパートの融資が通ったので、今後は新築アパートの土地開拓・工務店選定・融資についても、弊ブログで記事にしていければと考えています。
ということで、今月の報告は以上になります。最後までご覧頂きまして、ありがとうございました。
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